L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Mandat simple avec agence !! Lettre d’achat de particuliers mais attente RDV géomètre pour division du terrain car 2 acquéreurs . La lettre d’achat est signée 3 semaines avant que l’agence non ai trouve un acheteur au prix . Elle me dit que je suis obligée de vendre à son client car la lettre d’achat que je possède n’a aucune valeur et peut être un faux !! J’ai refusé l’offre d’achat par mail des acquéreurs de l’agence , elle me menace de lui devoir ses frais ! Que puis je faire pour me défendre en sachant que je n’ai eu aucune réponse à mes 3 courriers recommandes . Merci de m’aider mon mandat doit être résilié dans 4 jours .
Bonjour Eve, vous aviez une offre en direct, mais vous n’en aviez pas informé l’agence qui a ensuite trouvé un acquéreur pour ce même terrain, c’est bien ça ? Dans ce cas l’agence peut vous reprocher de ne pas l’avoir prévenue, mais ne peut pas vous obliger à vendre préférentiellement à son client. Elle peut vous réclamer une indemnisation pour son préjudice, compte tenu des diligences accomplies, pour perte de chance de percevoir ses honoraires. Son acquéreur ne peut prétendre à rien.
Précision faite que l’evaluation du préjudice de l’agence serait probablement assez faible compte tel du délai court entre le mandat et l’offre.
Bonjour,
Nous avons fait une offre au prix il a 11jrs sur un bien qui n’est plus a la vente pour le moment (pour cause de fin de bail avant vente, mais nous aurions signé un compromis avec une clause de priorité pour les locataires(qui de toute façon parte de la région), auprès de l’agence qui l’avait en mandat il y a plus d’un. on ne souhaiter pas dérangé le propriétaire c’est pour cette raison que l’on a pris contact avec l’agence, mais celui-ci m’a contacter ce matin pour tout autre chose et m’apprends qu’il n’a absolument rien reçu. Je sais de source sur que l’agence avait une autre personne intéressé et me demande plusieurs choses: que l’agence essai de faire gonfler le prix ? on-t-il le droit de recevoir une offre et est-elle valable si il n’ont plus de mandat? pouvons-bous annulé l’offre et passer en direct avec le vendeur ?
Bonjour,
Vous pouvez demander par LRAR à l’agence de justifier qu’elle a bien transmis votre offre “dans les meilleurs délais” au propriétaire. Comme elle ne pourra pas, et qu’en plus vous avez la version du propriétaire, vous pourrez, vous, traiter directement avec le propriétaire en arguant du manque de confiance, conformément au nouveau Code civil :
https://cimm.blog/professions-immobilieres/consequences-de-la-reforme-du-droit-des-obligations-11082.html
Le propriétaire pourra aussi en tirer les mêmes conséquences.
Le tout, sous réserve éventuellement de l’appréciation souveraine des tribunaux… qui devrait être clémente compte tenu de la faute de l’agence.
Merci pour votre réponse rapide.
Nous pourrons traité en direct même si le mandat court toujours ?
Bonjour, j’ai besoin d’un conseil sur mon cas. J’ai effectué une visite d’un appartement dans ma copropriété avec une agence. Celui ci était sous exclusivité. L’appartement correspondant à ma recherche, j’ai fait une proposition à l’agent ; proposition inférieure au prix demandé car de lourds travaux sont à prévoir.
J’ai rencontré la propriétaire de l’appartement un matin qui m’a dit qu’elle n’avait reçu aucune proposition pour le moment. Elle était surprise d’apprendre que j’ai fait une proposition et m’a demandé de passer chez elle cette semaine pour en discuter de vive voix. Quand je lui ai demandé s’il fallait prévenir l’agent, elle m’a répondu qu’on pouvait se mettre d’accord ensemble sur un net vendeur avant de la contacter. L’agent n’ayant pas fait son travail de transmission de l’offre, quel est mon recours si je trouve un accord avec la propriétaire ? Puis-je dans ce cas passer en direct vu qu’elle ne respecte pas le code de déontologie que vous citez ? Quel est l’intérêt de la lettre A/R dont vous parlez concernant le manque de confiance ?
Merci par avance pour votre aide,
Bonjour,
Dans votre cas l’idéal serait que la propriétaire mette en cause l’agence pour ne pas lui avoir transmis votre offre. Et qu’elle dise clairement qu’elle se passera de ses services pour la suite. Si vous avez la preuve que vous avez émis une offre et que l’agence ne peut pas prouver qu’elle l’a transmise, elle sera manifestement en tort.
Merci pour votre réponse. Ce tort me permet il de passer en direct avec la propriétaire sans risquer de payer des dommages et intérêts ? Je préfèrerai négocier une commission réduite pour le travail effectué (l’agence m’a permis de visiter le bien en premier lieu). Si l’agent refuse la négociation, puis-je saisir la CNTGI et prouver qu’elle m’a menti en ne présentant pas mon offre à son client ?
Ce n’est pas exactement ce que j’ai dit. Ce que je pense c’est que l’agence, prise en faute (elle n’a pas transmis l’offre), ne pourrait que très difficilement s’y opposer.
Nous venons d’apprendre que le mandat ne courrait plus… notre offre est-elle valable?, ou l’agence aurait du la refuser, voir avec le vendeur pour de-signer et nous proposer de faire une offre a ce moment là ? ne pouvons-nous pas faire une offre directement à l’acheteur ? ou devons nous attendre les 15jrs de délai de fin d’offre ou faire une procédure comme nvous nous avez indiqué ?
merci d’avance
L’offre est valable indépendamment du mandat, et l’agent immobilier doit la transmettre même si elle est émise après la fin du mandat, car il s’agit d’une offre “correspondant au mandat confié” comme dit le Code de déontologie.
Dans votre cas il ne sert à rien d’attendre. L’émission de l’offre et son acceptation peuvent être traités en dehors de l’agence, quitte à régler le problème des honoraires séparément.
Juridiquement vendeur et acquéreur ont en effet été rapprochés par l’agence, donc il y a droit à honoraires si l’affaire aboutit. Compte tenu de la faute de l’agence, offre non transmise, ce droit me semble réduit comme peau de chagrin, mais on ne peut bien sûr pas empêcher l’agence d’avoir un avis différent.
Bonjour,
J’ai fait une offre à un agent immobilier à l’oral pour lui dire que j’achetais au prix un lot de boxes.
Il me dit au telephone que les offres écrites ne l’intéressent pas mais qu’il voulait un accord de principe de ma banque.
J’ai eu cet accord 24h après à ce moment là il m’a dit qu’il avait eu une offre avec paiement comptant.
Son vendeur y est très sensible m’a t-il dit.
Puis je me retrouner contre lui ? sachant que j’étais le premier à lui faire une offre au prix?
Bonjour,
L’agent aurait dû transmettre votre offre sans attendre, le problème est que comme elle était orale cela sera difficile â prouver.
Quant au vendeur il n’est pas obligé d’accepter la première. Bien sûr si elle avait été transmise tout de suite elle aurait peut-être été acceptée, votre préjudice est donc la perte d’une chance d’avoie pu acheter.
Bonjour,
Tout d’abord Merci pour votre réponse.
Complètement d’accord avec ce que vous dites.
Mais peut on laisser un agent immobilier procéder de telle sorte.
En résumé : il ne m’a pas rencontré et m’a dit d’aller directement sur place.
Ensuite il m’a dit de ne pas envoyer d’offres.
Au final, je ne l’ai jamais rencontré. a-t-il pris le business pour lui ? pour un ami ? je ne sais pas mais j’aimerais éviter qu’il reproduise cette methode à l’avenir.
Je n’ai rien perdu dans cette affaire, mais quel est mon recours ? je ne suis pas sûr que cette façon de faire est proper à celle d’un responsible d’une agence immobilière.
Bien cordialement;
Bonjour,
En attendant que le CNTGI soit compétent pour les litiges (à partir de juillet prochain en principe), vous pouvez vous plaindre auprès du syndicat auquel appartient éventuellement l’agence, et/ou auprès de la DGCCRF (sur internet on trouve l’adresse mail où écrire selon les départements).