Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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bonjour,
Pouvez-vous me calculer la plus value, pour la vente d’un bien acheté en viager en 2003? les crédirentiers sont décédés en avril 2014, vente prévue en avril 2015.
bouquet + rente=105000 €
vente 210 000 €
merci pour votre réponse
monique
Bonjour,
Merci pour tous les renseignements sur votre site.
Je suis intéressée par un bien qui est vendu en viager.
L’agent immobilier me dit que le contrat prévoierait qu’en cas de départ de la personne en maison de retraite, les rentes mensuelles s’arrêteraient. Est-ce une disposition légale ?
Les viagers étant apparemment bien plus favorables aux vendeurs qu’aux acheteurs (ce que l’on peut comprendre dans une certaine mesure), je crains une “manoeuvre” pour attirer un acheteur et un retour de bâton plus tard, si le vendeur peut faire jouer que l’arrêt du versement de la rente n’était pas légal.
Merci d’avance pour votre éclairage.
Nina
J’ai acheté un viager libre le 27 février 1987. Aujourd’ui je paie 430 euros/mois. Le prix de l’appartement a été multiplié par 2 et demi. Y a-t-il une possibilité soit de diviser par 2 le montant de la rente viagère ou tout simplement de considérer que la valeur du bien est largement dépassé. Merci pour votre réponse. La débit rentière âgée de 93 ans vit actuellement en maison de retraite depuis la vente de sa maison. Liliane
bonjours le 25 juillet 2008, nous avons acheter en viager occupé une maison meublé avec jardin jusqu’à juillet 2011 nous avons pus rendre visite au crédit rentier et vérifier le bon état de la toiture, des abords,et du jardin , le papy avait commencer à poncer les volets pour les peindre. jusque la pas de problèmes .La mamie est hospitalisée . En aout 2011 le papy décède et la mamie va en maison de retraite. EN 2010 Une personne inconnue de ces personne agès les contacte en leurs disant être une cousine? Cette dernière s’est faite nommer tutrice de la vieille dame et depuis nous a interdit l’accès a notre bien( visite annuelle) . La maison est squatter a plus reprises , la tutrice fait des déclarations a l’assurance en plusieurs fois pour vandalisme l’assurance règle les dègas sur devis mais la maison n’est toujours pas sécurisé. Malgrès plusieurs courriers recommandés tant à la tutrice, au tribunal chargé de la tutelle de la mamie je n’ai jamais eue de réponse à mes demandes surtout qu’un gros pin menasse la toiture d’un voisin , e le papy devait le couper, la taxes des ordures ménagère ne m’a pas était rembourser depuis plusieurs années. J’ai contacter le notaire qui lui aussi a contacter la tutrice et le tribunal sans réponse . le 26 novembre 2014 la tutrice est démise de ses fonctions . La tutelle est confier à l’udaf . Le 6 décembre 2014 la mamie décède . L’udaf a connaissance de ses fonctions le 8 décembre Soit 2 jours Après le décès de la mamie. La tutrice n’a jamais envoyer les documents et clé, de la maison au nouveaux tuteur. A ce jour elle Détient toujours les clés Ne répond pas à mes appels télèphoniques, ni au notaire charger de la succession je ne peux prendre la jouissance de cette maison qui devient une ruine lorsque le vent souffle les voisins entendent les portes claquer. une clause de la vente donne problème.( Si le bien était alors, en tout ou partie, occupé par le vendeur ou son conjoint s’il lui a survécu, ses ayants droits auront un délai de quatre mois du jour du décès pour procéder à la libération des lieux. A défaut, l’acquéreur pourra de son chef faire procéder à la libération des lieux en se faisant rembourser par la succession du vendeur ou de son conjoint tous les frais engager par lui à cet effet) les vendeurs occupent plus la maison depuis 3 ans et demis, elle a était squater, déménager par la tutrice alors que je l’ai acheter meublée liste des meubles dans la vente pourquoi
ne puis je avoir les clés et jouir d mon bien et surtout entretenir jardin et couper le pin.( en novembre 2014 la tutrice avait fait une déclaration à l’assurance en dégats des eaux, elle devait se rendre sur place avec l’expert de l’assurance chose qu’elle n’a faite) Voici ma question ai je le droit de pénètrer dans les lieux pour le faire sécuriser et faire expertiser les dègats des eaux l’assurance menace de clore le dossier que penser vous des agissements de cette “tutrice qui ne l’est plus depuis le 26 novembre 2014” quels recours dans un cas comme celui_ci. merci de votre réponse sincères salutations Andrée
J’ai acheté un appartement en viagère avec mon ex mari, sur le jugement est indiqué , il doit me payer directement pour que je puisse régler le viager depuis 5 mois que j’assume le remboursement du viager toute seule car mon ex mari a arrêté de payer mes pensions alimentaire , sur le contrat du viagère est marquer si nous ne payons pas un mois le contrat est annule
ma question est la suivants : a t-il encore le droit sur l’appartement mon ex mari ? j’ai porter plainte bien évidemment contre lui
Bonjour
Nous avons acheté un bien en viager occupé dans une copropriété il y a 6ans mais depuis un an la personne fait preuve de mauvaise volonté pour payer ses charges “locatives” (eau, chauffage…) dont elle doit s’aquiter.
que puis je faire?
Merci.
Bonjour christophe ,
Nous avons gagne en premiere instance au sujet de la revison de la rente . la partie adverse a fait appel . Nous venons de recevoir une attestation du notaire de la partie adverse qui est a l’origine de cette affaire qui dur depuis 7 ans . celui ci affirme qu’il c’est trompe tous simplement et qu’il n’a pas lu correctement l’acte . nous en somme a 5000 euros d’avocats , les nuits blanches , la fatigue ,prejudice morale etc . Que faire contre le notaire qui est a la source de ce conflit avec le credirentier et qui avoue sa faute ? Merci pour votre reponse
bonjour
je paie un viager a un couple dont le mr vient de deceder
son epouse m a annonce qu elle envisageait de partir pour un plein pied
je vais donc l augmenter de 20°/° comme prevu dans l acte pour ensuite avoir la jouissance du bien
cette jouissance m autorise t elle a vendre ce bien (dont je suis proprietaire) ou suis je seulement autorise a le louer jusque au deces de la dame ?
en vous remerciant
Bonjour Clocheau,
Vous pouvez vendre le bien car vous en êtes le propriétaire depuis la signature de l’acte authentique.
La crédirentière doit vous informer de son départ par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant la date à laquelle vous pourrez disposer du bien.
A ce moment là la taxe d’habitation sera à votre charge.
Cdlt
Bonjour Nadia,
N’ayant pu obtenir de réponse à ma demande du 13 janvier, je réitère celle-ci.
Ma SCI souhaite procéder à l’achat d’appartements en viagers libres, au sein de grandes agglomérations (Région parisienne, PACA et Aquitaine essentiellement).
Pour chaque bien acquis, nous envisageons ensuite, un démembrement et la cession temporaire d’usufruit auprès d’organismes dont la vocation sociale est le moteur (Habitat et Humanisme par exemple). Dans cette optique, la cession est finalisée pour une longue durée en moyenne 25 ans. Au titre de cette cession, un capital nous est alors affecté. En contrepartie, la structure ayant acquis l’usufruit se charge de la location du bien et son entretien pour restitution à terme en l’état.
Parallèlement, la SCI assume d’une part le paiement du bouquet, mais également la rente mensuelle, celle-ci étant notamment amortie par la cession temporaire d’usufruit.
Bien qu’il me semble qu’un débit rentier soit propriétaire à signature de l’acte authentique du viager acquis, et puisse ainsi, louer, habiter, revendre le bien acheté en viager libre, le crédit rentier peut-il s’opposer à cette formule ? Il dispose par contrat du privilège de vendeur et l’application de la clause résolutoire en cas d’impayé, cependant peut-il considérer cette cession temporaire d’usufruit comme inapplicable ? A-t-il seulement le droit de s’y opposer ?
Par ailleurs, plus classiquement, à supposer que la cession temporaire d’usufruit ne puisse survenir et que la location du ou des biens pose problème, ma SCI peut-elle revendre le(s) bien(s), en conservant le produit de la vente (vente classique, pas une transmission de viager), mais bien évidemment en maintenant le paiement de la rente jusqu’au décès du créditrentier. Dans ce 2e cas, la difficulté résulte dans la relation ambigüe entre les parties, car si je me trompe pas, l’acte initial demeurerait d’actualité, donc malgré la vente, nous sommes bien évidemment liés au crédit rentier au titre de la rente, qu’une hypothèque existe sur le bien, enfin que le 2e acquéreur en cas d’impayé de notre part auprès du crédit rentier, s’expose à perdre un bien qu’il a pourtant acquis légitimement, mais sur lequel le crédit rentier peut faire appliquer la clause résolutoire.
J’espère ne pas être trop compliqué mais vos éclairages seraient précieux sur le sujet, l’objectif étant de ne léser ni le vendeur, ni nous, ni de futurs acquéreurs qu’il s’agisse d’un achat classique ou d’une cession temporaire d’usufruit.
Merci d’avance pour vos réponses.