Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Lorenzo, s’embarquer dans un viager avec un contrat “bricolé” entre particuliers peut s’avérer riche en surprises qui ne vous seront pas forcément favorables.
Un “bon” contrat de viager, ménageant les intérêts de chacun, est plutôt complexe à établir.
Merci beaucoup pour vos reponses. Cordialment.
Bonjour,
Je veux acheter un appartement en viager occupé à Chelles, la femme qui vend en viager a 80 ans. Je dois verser un bouquet de 33000 euros et une rente de 832 euros? La valeur de cette maison est estimée à 190000 euros et sa valeur vénale à 116000 euros.
Pouvez-vous me dire à combien me reviendrait les frais de notaires, et si la valeur vénale estimée pour cette vente est correcte.
J’aimerai savoir quelle type de contrat il est préférable de signer, celui prévoyant un simple DUH ou un droit d’usufruit sachant que sur l’annonce, rien n’est indiqué.
A la mort de la crédirentier, prendrais-je automatiquement possession de l’appartement même si cette dernière a laissé des héritiers?.
si j’achète cet appartement alors que la propriétaire y habite encore, suis-je obligée de payer les charges locatives et la taxe foncière?
Est-ce qu’il y a une déduction d’impôt lorsque qu’on achète en viager et que la propriétaire y habite ou si elle libère l’appartement par anticipation et que je y habite et continue à lui verser une rente?.
Est-ce qu’on paye une taxe d’habitation et une taxe foncière quand on a acheté en viager et qu’on y habite? Dans le cas où c’est la propriétaire qui y habite, qui paye la taxe d’habitation?
La société immobilière par laquelle me propose de passée par le notaire de la propriétaire puisque je n’en possède pas, est-ce que cela est conseillé car je crains qu’il n’y ait de connivence entre elle et son notaire pour relevé le taux applicable ou est-ce que les taux sont fixés en fonction du département où on achète afin d’éviter les abus.
J’ai demandé à verser une rente fixe donc demandé qu’il n’ y ait pas de revalorisation de rente chaque année en fonction de l’indice de l’INSEE de consommation mais la personne de l’agence qui s’occupe de la vente m’a dit que cela n’est pas possible car interdit par loi, est-ce vrai?
En cas de libération anticipée, est-ce que la propriétaire peut mettre en location sa maison ou quelqu’un de sa famille pour m’empêcher d’y prendre possession?
En cas de libération anticipée et si j’occupe l’appartement, il m’a été dit que la rente sera valorisée entre 20% et 30%; moi je souhaite qu’elle soit revalorisée à 20%, est-ce que vous pensez que cela est acceptable et pensiez vous que si elle l’accepte, la crédirentier pourra revenir sur ce taux quelques années plus tard?
Je vous remercie par avance pour vos réponses.
vendre en viager libre est risquer que l acheteur de règle plus et qu’ il soit en redressent judiciaire avocat ne pourra pas faire caser le contrat mon cas qui m arrive bonjour
Bonjour,
Pour les frais de notaire entre 12 et 13000 euros.
Il vaut mieux un simple DUH car si c’est en usufruit votre crédirentière pourra louer le bien.En DUH le bien ne peut être ni cédés ni loués.
Oui au décès de la crédirentière vous pourrez reprendre votre bien une fois que les héritiers auront vidé le bien.
Prévoir dans l’acte de vente un délai de 3mois au delà duquel ils devront verser une indemnité de 500 euros par jour de retard.
Concernant les charges vous payez la taxe foncière et les gros travaux.
Tant qu’elle vit dans le logement la crédirentiére paye les charges courantes et la taxe d’habitation.
La rente est indexée chaque année.
En cas de libération anticipée une augmentation est prévu, vous pouvez vous arranger avec la crédirentière .Si elle accepte la proposition il ne sera pas possible de revenir sur votre accord sauf si celà vous arrange mais je ne pense pas.
Le jour ou vous allez récupérer le bien vous devrez payez la TF et la TH.
cdlt
Bonjour ez,
Vous n’avez rien à prouver.
C’est à eux de vérifier et s’il y a selon les héritiers manquement à vos obligations vous donnerez la preuve que vous avez toujours payé en tant et en heure.
Cdlt
Bonjour Papaye 44,
Lors de l’achat en viager on ne vous demande pas de fiche de paye.
Généralement les banques ne prêtent pas pour un viager.
De plus si vous ne payé pas vos rentes vous perdrez votre bien, tous les arréages ainsi que le bouquet.
Cdlt
Bonjour,
Mon père a vendu sa maison en viager il y a 6 mois. Ma mère est décédée il y a 3 ans. L’acheteur est le petit ami de ma sœur aînée. Mon père étant hospitalisé en soins palliatifs, ma sœur aînée habite la maison temporairement avec son petit ami pour être sur place et pouvoir rendre visite à mon père. Nous sommes 3 sœurs, éloignées géographiquement les unes des autres. Avec mon autre sœur, nous nous posons la question de savoir s’il est normal que l’acheteur occupe la maison. Je pense que tant que mon père est vivant, on peut considérer qu’il est d’accord pour cela. Par contre, une fois que mon père sera décédé, c’est un peu dérangeant de savoir qu’il sera dans la maison quand nous arriverons sur les lieux avec mon autre sœur. Que peut-on faire légalement ? (le contrat de viager prévoit un délai de 4 mois pour vider la maison de ses meubles). Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Il vous suffira de faire part au débirentier que votre soeur et vous souhaiteriez être seul pour déménager la maison.
Si c’est votre beau frère et que la relation est bonne, il peut certainement comprendre.
Cdlt.
Nadia
Merci de votre réponse. Sans doute, mais avant de vider la maison (ce que nous ferons plus tard), nous devons être sur place pour les obsèques, démarches diverses, etc…. et je trouve bizarre d’être sous le même toit plusieurs jours. Le climat risque d’être tendu. Je n’ai vu ce Monsieur qu’une seule fois et ce n’est pas mon beau-frère légalement. La question est : est-ce que c’est légal qu’il soit là et, s’il veut rester, est-ce que l’on peut l’en empêcher ? Cordialement.