Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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J’ai acheté un viager il y a dix ans. Mon crédit rentier ne veut pas me payer l’apurement des charges de l’année 2015 alors qu’il a toujours payé. Que dois-je faire ? nous n’avons pas de bonnes relations et l’agence qui nous a vendu le bien ne veut pas s’en occuper malgré qu’elle le soutien pour le moindre problème.
Merci beaucoup pour votre réponse. Ai-je le droit de lui bloquer la rente jusqu’à la somme due ?
Cordialement
Bonjour, mes parents vont vendre leur maison en viager, est-il possible de l’acheter en viager avec une date butoire pour ne pas attendre la mort de mes parents ?
Bonjour,
J’ai en vue une annonce en viager mais j’ai encore quelques interrogations avant de me lancer. Je vous remercie d’avance pour les reponses que vous voudrez bien m’apporter.
1) Assurance habitation. Le propriétaire doit souscrire une assurance propriétaire non occupant et les occupants, une assurance habitation classique.
Pensez vous qu’il faille prévoir dans le contrat l’obligation pour eux d’une telle souscription et que dans le cas contraire, le propriétaire puisse la souscrire et la déduire des rentes?
2) La taxe ordure ménagère incombe aux crédirentiers. Est t il également possible de prévoir dans le contrat la possibilité de la déduire d’une rente, plutôt que de la réclamer et de devoir patienter?
3) Est ce qu’un état des lieux entrant est prévu?
4) Doit t on prévoir des pénalités dans le cas où les héritiers ne rendraient pas les clés du logement après le départ des crédirentiers?
5) comment savoir si les crédirentiers sont décédés ( j’ai lu plus haut qu’il leur revenait de prouver qu’ils étaient en vie). Pas toujours évident surtout pour ceux qui perdraient la tête!. Mais n’est ce pas pas le travail du notaire? En effet, il est bien à la recherche des héritiers lors du décès…
Alors pourquoi lisons nous qu’il est parfois difficile de récupérer les clés du logement ne sachant pas vers qui se tourner? Nous ne connaissons pas forcément l’identité des héritiers ou de leur notaire.
6) Si des rentes sont versées aux crédirentiers alors qu’ils sont décédés, sera t il possible de les récupérer?
7) Le privilège du vendeur permet à ce dernier de récupérer son bien si une rente n’était pas versée, après constations d’un juge….
Mais dans le cas où une rente n’était pas versée suite au décès du débirentier, les héritiers n’auront pas forcément en tête le viager existant et pourraient tarder à prendre le relai, non? Comment éviter que le viager soit rompu?
Merci!
Séverine.
bonjour
J’ai acheter un viager libre a terme en mars 2014. Le vendeur a juste garde sont hangar. depuis 2 ans il y vit dans son camping-car.
At il le droit?
j’ai impression d’avoir un semi libre !
Jamais personne meme l’agence auraient pensé qu’il aller installer dans son hangar
Merci de votre aide
Cdt
définition exacte du viager semi libre svp?
Je vous remercie pour toutes ces informations! J’avais prévu de construire une piscine et heureusement que j’étais tombé sur votre article sur la méthode du viager. Il ne me reste plus qu’à effectuer un devis pour réaliser ma piscine en coque du coup.
J’ai fait un viager avec ma tante qui est décédée il y a quelques jours. Dans combien
de temps pourrais-je vendre la maison, est que je pourrais passer par une agence ou
un notaire ? le viager a durée à peu près 4 ans.Les impôts me demanderons de payer
quelque chose ? devrais-je donner des justificatifs de paiement pour les rentes. Merci
pour votre réponse. Cordialement.
bonjours
je voudrai savoir que se passe t il si l aquereur n est plus solvable ficher banque de france sur une vente libre a terme de 10 ans reste 6 ans
merci de me repondre
j’iai vendudepuis 3 ans en viager mon appart que j’avais depuis 40 ans . J’ai un soucis avec la serrure de la porte blindée que j’avais installée il y a 20 ans mais cette serrure a été changée il y a 10 ans , le reparateur m’annonce une facture entre 7/800e correcte par rapport avec la précédente
qui doit payer le proprietaire actuelle ou moi
merci devotre reponse cl laurent
Votre site me semblant riche en situations et réponses je me hasarde à poser les miennes:J’ ai acheté en 2013 une maison en viager grevée d’usufruit à un oncle par alliance “veuf et non remarié”qui tenait ce bien de ma cousine et marraine, sans descendant;or j’apprends,par hasard que cet oncle est remarié depuis 2012 Le notaire qui a rédigé l’acte authentique n’a donc pas vérifié l’état civil …Mais il m’affirme que cette erreur n’a aucune conséquence ?cependant cet oncle a déclaré la maison comme résidence principale(centre de ses intérêts économiques).S’il venait à décéder son épouse aurait-elle le droit de disposer de cette maison pour y habiter?je ne connais pas leur régime matrimonial et de plus elle a 15 ans de moins que lui…Si vous avez quelques pistes de recherche je vous remercie de me guider.