Le mandat contient une clause interdisant de vendre directement après sa date d’expiration
Pratiquement tous les mandats de vente des agents immobiliers contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, par un autre agent immobilier ou un notaire, mais c’est un autre débat, voir cet article), même après l’expiration du mandat, à un client présenté par un agent immobilier.
La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :
“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”
On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables. Et les décisions de justice en faveur des agents immobiliers ne sont pas si fréquentes.
Restait à évaluer le “délai raisonnable”.
Délai “raisonnable” après la fin d’un mandat : deux ans
Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :
“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”
Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ; qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”
Arrêt confirmatif de la Cour de cassation
Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :
Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238
“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;
Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”
La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle prévue au mandat “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”. Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.
Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”
En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, si possible avant la fin du mandat, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.
Moyennant quoi les effets d’un mandat peuvent se poursuivre pendant deux ans après la fin du mandat.
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J AI SIGNE UN MANDAT DE VENTE EXCLUSIF ,MANDAT SIGNE chez moi,y a un mois deja,le courtier ne m a remis aucun double,JE NE L AI RECU QU UN MOIS APRES AVEC UNE DATE QUI N EST PAS CELLE DE LA SIGNATURE CHEZ MOI MAIS BIEN RECENTE,dans le mois qui a suivi ce mandat puisque je n avais aucune nouvelle ni de visite,avec le hasard un acquereur s est presente chez moi et on a conclu le compromis,j ai envoye le bon de retrataction en a/r,la reponse du courtier est de ne pas m inquieter,ca a ete annule,mais je n ai aucun doccument prouvant l annulation du mandat,que doit je faire car je ddoit passer chez le notaire dans 4 mois,MERCI
que doit je faire et quels sont mes droits
Bonjour Monsieur, vous dites avoir reçu à votre domicile par courrier “Je ne l’ai reçu qu’un mois apres” le double du mandat. Je me permets de vous préciser que le mandat est à mon sens “nul” car le formalisme de la remise immédiate du double date et enregistre n’a pas été respecté. Par ailleurs, si vous n’avez pas reçu ce double en R+AR, la date certaine du départ du délai de rétractation auquel vous avez droit n’est pas prouvée, et donc le professionnel aura bien du mal à vous opposer la validité de son mandat…
je vous remercie pour votre reponse qui va m etre bien utile
Bonjour, j’ai signé un mandat exclusif de 3 mois avec une agence et j’ai mis fin à ce mandat car 2 visites ont eu lieu pendant mon absence et je n’ai eu aucun compte rendu ni les noms des visiteurs. Je ne suis donc plus sous mandat, j’ai appelé l’agence pour avoir au moins les noms des visiteurs au cas où ils se représenteraient, l’agence refuse de me les donner… lorsque je vendrai, je ne saurais donc pas s’ils sont venus avec cette agence…?? Pourront ‘ils me demander leur honoraires ? Merci de votre réponse
Bonjour, à mon humble avis cette réticence dolosive risque de faire considérer par un juge que le mandat est “nul” si par la suite l’agent immobilier venait à réclamer quoi que ce soit…En effet à la suite de l’article 1112 du Code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
« Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
« Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.(R+AR de votre demande cf : JCM)
« Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
« Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
Merci pour ces infos et bonne journée
Bonjour,
Demandez leur par LRAR de vous fournir cette liste sous… 48 h, 8 jours, à vous de voir. Et vérifiez sur votre mandat pendant combien de temps vous êtes lié après la fin du mandat.
Merci pour votre conseil et bonne journée
Bonjour.
Il y a 5 mois, avec ma compagne, nous avons visité un bien en mandat exclusif. Le bien ne nous a pas plu. Nous n’avons pas signé de bon de visite mais l’agent a échangé des sms avec ma compagne.
Depuis le mandat d’exclusivité a été résilié et le propriétaire a décidé de vendre en direct en baissant son prix. Après reflexion, le bien nous correspond et nous avons donc fait une offre qui a été acceptée.
L’agent immo peut-il réclamer des indemnisations, que ça soit au vendeur ou à nous?
Merci par avance pour votre aide.
En revanche, en cas de mandat exclusif conclu avec le propriétaire du bien, l’agence dispose d’une action contractuelle, uniquement à l’encontre du vendeur si ce dernier a vendu par l’intermédiaire d’une autre agence ou directement avec un particulier.
Dans le cadre d’un mandat exclusif…Il apparait que le bon de visite n’a qu’une utilité en termes de preuve pour l’agent immobilier ( des textos pourraient en être une autre ). En effet, le mandat signé entre l’agent et le vendeur stipule des exigences à respecter comme notamment le fait de tout mettre en oeuvre afin de favoriser la vente, ce qui implique nécessairement d’effectuer des visites du bien immobilier. Ainsi, le bon de visite permet à l’agent immobilier de prouver au vendeur qui lui a confié un mandat qu’il a bien fait diligence en organisant la visite du bien.
Il faut connaître les termes du mandat de vente exclusif aujourd’hui dénoncé à mon sens. Et c’est surtout risqué pour le vendeur.
Merci pour votre réponse. On va voir ça avec le vendeur
Bonjour .
J’ai visité un bien avec une agence et fait plusieurs propositions d’achat qui ont été refusées par le vendeur . Le mandat d’exclusivité vient de se terminer et le vendeur a remis son bien en vente par lui même donc avec une baisse de prix par rapport à celle de l’agence . Puis je maintenant acheter ce bien en prenant contact directement avec le vendeur ?
Merci
Eh bien non, car vous avez connu le bien pendant la durée de validité du mandat. Le vendeur ou vous devriez payer les honoraires, selon ce qui est prévu au mandat, et pendant la durée indiquée.