Une offre d’achat acceptée est un contrat qui lie les parties : par principe le vendeur ne peut se rétracter.
Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.
La situation est en général la suivante : un agent immobilier trouve un acquéreur, rédige une offre d’achat et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.
Un deuxième agent immobilier trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre d’achat ne l’engage pas. Il lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.
Le vendeur a donc accepté deux offres, vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages-intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.
Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.
Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.
Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.
Les offres d’achat vues par la Cour de cassation :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674
La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”
Attention toutefois une offre d’achat contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268
Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;
Dans le même sens :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 18-15863
Mais attendu, qu’ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que l’analyse des pièces produites démontraient que les parties avaient, d’un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat et qu’elles en étaient restées au stade des pourparlers lorsque M. M… et la société NP investissement avaient introduit l’instance, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la vente n’était pas parfaite ;
Une offre acceptée précisant la nécessité d’un acte sous seing privé pour fixer les modalités de la vente ne vaut pas accord sur la chose et sur le prix : ” La cour d’appel a relevé que la lettre d’intention d’achat stipulait qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du document du 9 décembre 2014, que son ambiguïté rendait nécessaire, que l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé. Elle en a exactement déduit que l’acceptation, par Mmes [R] et [W], d’une offre d’achat pour le prix de 424 000 euros, qui était imprécise, ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels.” Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2023, 22-11.287, Inédit
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288
Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :
Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;
En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”
Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.
Par principe une offre d’achat acceptée engage le propriétaire : il risque au mieux de devoir payer des dommages-intérêts, au pire la vente judiciaire.
Des vendeurs ont accepté une offre sans condition suspensive de demande de prêt, puis se sont rétractés au bénéfice d’un acquéreur plus offrant, ils sont condamnés : “En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la proposition d’achat du 16 mai 2016, qui indiquait la chose à vendre et le prix proposé sans concours bancaire avait été contresignée par M. et Mme [B] qui y avaient ajouté la mention manuscrite « lu et approuvé, bon pour acceptation de l’offre », de sorte qu’il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, la cour d’appel a violé le texte susvisé.” Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2022, 21-10.586, Inédit
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Bonjour j’ ai signé une promesse de vente hors il ´s’ avére que le contrat de vente est caduc car je n’ ai pas fourni d’ acte de propriété Que de devient la promesse de vente que j’ ai signé . Le mandataire n’ a rien vérifier numéro cadastral
Bonjour,
Le simple fait de ne pas avoir le titre de propriété ne rend pas la promesse caduque.
Bonjour MONSIEUR MIRIBEL,
Voilà je suis MANDATAIRE IMMOBILIER, je suis confronté à une nouvelle pratique de la part d ‘un confrère, celui-ci représente deux réseau, IMMOBILIER , et fait signer 2 MANDATS, en prétextant au vendeur qu’il y aura plus de chance de vendre son bien, il a un statut de portage salarial, et un autre de MANDATAIRE indépendant, a t-il le droit.
Merci pour votre réponse, et à qui dénoncer une telle pratique.
CORDIALEMENT.
Bonjour,
Un agent commercial peut travailler pour deux mandants exerçant dans le même secteur d’activité, avec l’accord de ses mandants, sinon c’est interdit par le Code de commerce.
Quant au portage salarial il est clairement incompatible avec l’immobilier, voir :
https://cimm.blog/professions-immobilieres/le-portage-salarial-est-il-legal-en-immobilier-3382.html
Bonjour très urgent
Nous avons signer en agence une promesse d’achat au prix du mandat contresignée par 2 personnes de l’indivision (8 au total).
Une agence concurente nous court-circuite en faisant signer après nous sois quelques jours après la même proposition à d’autre acheteur au même prix. Ils obtiennent les 8 signature.
Et nous disent par téléphone que notre offre ne vaut rien et qu’on devrait passer notre chemin.
Ayant vendu notre appartement familial avant le refus , pour pouvoir acquérir ce bien , nous sommes parti nous plaindre à la chambre des notaires .
La situation est bloquée chez le notaire qui nous dit arranger vous entre adulte.
Nous voulons faire valoir nos offres contresignée mais l’agence concurente nous fait peur en nous disant que si nous continuons à bloquer la vente , ils nous demanderont des dommages et intérêt important pour bloquage de la vente.
Nous avons eu le conseil d’un avocat qui nous dit ne vous inquiétez ils sont obliger de respecter leur contresignature et nous conseil d’assigner toute le monde en justice .
Cependant nous avons peur que cela se retourne contre nous pour bloquage de bien avec dommages et intérêt .
L’agence concurrente nous dit qu’elle étais au courant de notre offre , mais elle a obtenu les 8 signatures avant nous donc elle se sent en position de force.
J’ai reusssi à rentrer en contact avec deux autres personnes de l’indiVision qui nous stipule par textos aucune objection à nous vendre . Nous sommmes dans le desaroi. Que doit on faire s’il vous plaît. Nous étions les premiers à faire l’offre et de ce fait les premiers à obtenir les contresignature de 2 personne de l’indivisin + 2 autres par textos aujourd’hui.
Bonjour,
Votre avocat est optimiste. En réalité tant que tous les propriétaires n’ont pas signé la vente n’est pas faite. Et il n’y a aucune priorité liée au fait que vous avez fait une offre au prix les premiers.
Vous pouvez vous retourner contre ceux qui ont accepté votre offre mais ils n’avaient pas le pouvoir de vendre seuls. Ils prétendront à juste titre que le fait que les autres indivisaires n’aient pas signé rend leur acceptation nulle.
A moins d’un désistement de l’autre acquéreur il y a peu de chances que vous puissiez acheter ce bien.
Bonjour et merci pour votre réponse que j’attendais avec impatience
Je voulais éclaircir ce point
Le fait est que j’obtiennent 2 contresignature, comment peuvent ils en avoir 8 puisque moi j en ai 2?
Pourquoi ils signent avec moi puis avec les autres sont ils dépourvu de raison. Bref
Et surtout qu’hier deux autres propriétaires m’envoie un texto me stipulant aucune objection à me vendre .
Cela fait 2 contresignature et deux textos qui prouvent que j’aurai Obtenu les 8 signatures sans être court-circuiter .
Quels sont mes recours d’apres Vous?
Pour moi si les 8 indivisaires ont signé l’offre des autres acheteurs je ne vois pas comment ils pourraient revenir en arrière. S’ils disent qu’ils sont OK pour signer avec vous peut-être n’ont-ils pas signé en réalité ? Ce point serait à vérifier, le mieux est de leur poser la question. On ne peut en effet pas vendre deux fois.
Vous etes au top vous ne pas savoir à quel point votre réactivité est remarquable .
Je souhaiterai vivement vous expliquez la situation par téléphone …
au cas où , cela dure depuis 3 mois .. ce que je comprend pas pourquoi le notaire refuse de signer aucun compromis tant que l on ne s’arrangeait pas entre adulte( grossomodo ) , en sachant que nous avons écrit à la chambre des notaires et avoir obtenu les contresignature au prix du mandat quand même… , c’est qu’il y’a de notre point de vue une question de déontologie car le notaire nous a demandé nos documents personnels pour établir un compromis car il a étais mis au courant de notre offre, (mail) , je vous rappel que j’ai vendu notre appartement familial avant le refus qui nous a étais notifié ( par téléphone , aucune lettre recommander). Nous avons à ce jour plusieurs mail émanant de l’agence concurrente stipulant leur demande d’arret Du blocage chez leur notaire. Sous peine de poursuites .
Comment avez-vous “bloqué” la vente chez le notaire ? Par LRAR ? Huissier ? Avec quels arguments ?
Vous pouvez tenter une LRAR à chacun des propriétaires en invoquant le fait que vous étiez les premiers au prix, mais encore une fois juridiquement ça ne tient pas.
Mon tél est sur mon compte FB si vous le souhaitez.
Ce qui est plus inquiétant dans tout ça, c’est l’attitude de l’agence concurrente. S’ils savaient que vous aviez fait une offre qui a été acceptée, ils ne devraient plus s’en mêler, peu importe le nombre de propriétaires. Au lieu, ils cherchent un autre acheteur pour faire valoir leur commission. L’agence a certainement poussé les vendeurs pour les 8 signatures mais vous avez la preuve de 4 vendeurs qui sont ok avec vous, et effectivement on ne peut pas vendre 2 fois. Est-ce que les vendeurs le savent?
L’honorable attitude de l’agence concurente , ils ne nient pas avoir étais et courant de notre offre , comment pouvez t-ils de toute façon les propriétaires leur avais dit .
Ils ont atendu 5 jours après mon offre pour faire signer la leur .
Prétextant avoir remarquer une erreur de notre agence sur leur mandat de vente concernant l’article 11 ._De ce fait ils ont dit au proprio « ne signer pas avec eux c’est une mauvaise agence signer avec la notre d’agence ». Sans etadam et sans scrupule pour les particuliers comme nous qui ont Vendu leur bien pour se procurer le leur . Qui sont partis en location. Au final et qui ont perdu pas mal d’argent.
que l’on Avait mis de côté pendant 10 ans. tout est parti en fumée…. par contre la situation est bloquée chez le notaire on nous fait encore espérer avec ces deux textos d’hier stipulant vouloir nous vendre mais de nous arranger avec l’agence .
Nous avons bloqué la situation en écrivant à la chambre des notaires qui a écrit au notaire et par lettre recommandé en expliquant notre situation.
Ils devrait sûrement avoir un texte de loi en notre faveur? Non?
Il semble que vous étiez trѐs avancés dans les négociations avec les vendeurs avec un commencement d’exécution puisque vous avez vendu votre appartement. En fait c’est vous qui auriez droit à des DI
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2011/10/28/05002-20111028ARTFIG00773-immobilier-une-promesse-de-vente-orale-engage-le-vendeur.php
Prenez conseil auprѐs d’un avocat si vous voulez maintenir votre position
Oui c’est pour cela que nous luttons , la situation dans laquelle nous nous trouvons est inhumaine , sans cœur sans morale …
Comme le dit plus haut , Mr Miribel notre avocat est très optimiste , du coup cela nous fait peur . Mais nous sommes surtout épuisés de la mauvaise foi que l’on nous démontre.
Bonjour,
Nous avons fait une offre d’achat en aout 2018, acceptée et contresignée par les vendeurs (5 en indivisions la maman et ses 4 fils)
La date de signature de compromis était fixé au 28 novembre 2018.
La date n’a pu être fixée fermement car les vendeurs ne pouvaient être tous présents.
En fin de compte ils se sont présentés ce jour le 30 novembre à l’improviste chez leur notaire…(je n’ai jamais vu cela soi disant passant)
Mais de plus , au cours de différents échanges par mail entre notre notaire et le leur, il avait été notifié plusieurs lots de terre en plus de la maison.
Ces lots de terre ont été listés par le notaire des vendeurs.
Cette liste soumise à notre notaire qui nous a demandé de la valider ce que nous avons fait..
Ce jour , à la signature du compromis, (auquel nous devions nous faire représenter), les vendeurs ont décidé de retirés 2ha de la vente…
mes questions:
*est ce que les vendeurs peuvent retirer de la vente au moment de la signature du compromis de vente ainsi 2ha?
*dans ce cas,le prix de vente devrait être revu à la baisse?
* en cas de non accord sur le nouveau prix, qui sera tenu responsable, le vendeur ou l’acheteur?
* l offre d’achat sera telle alors caduque?
* pouvons nous forcer les vendeurs aux respect des engagements tenus et rédigés par leur notaire? (échanges de mail entre nos notaires , le prouvant)
*si la vente est annulée, qui est responsable?
* le vendeur doit il nous dédommager et dédommager l’agence immobilière?
merci de votre réponse sous 24h, c’est très urgent
carole
Bonjour,
Si les vendeurs étaient vraiment engagés sur la vente de ces deux hectares, bien évidemment ils ne peuvent pas les enlever unilatéralement. Votre question est très technique, il faudrait connaître la rédaction de ces mails, le contexte… c’est pourquoi vous devriez consulter un avocat spécialisé.