Un Code de déontologie pour l’immobilier !
Prévu par la loi ALUR, le décret 2015-1090 du 28 août 2015 a institué un nouveau code spécifique aux professions immobilières, le Code de déontologie de l’immobilier.
Il s’agit d’instaurer de « bonnes pratiques » en incitant – fermement sous peine de sanctions disciplinaires – les professionnels à agir avec une certaine « éthique » ; en préambule il est précisé que sont définies les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l’immobilier, agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics… La déontologie étant définie comme l’ensemble des règles et des devoirs qui régissent une profession, la conduite de ceux qui l’exercent, et les rapports entre ceux-ci et leurs clients, on voit qu’on va bien au-delà du simple respect de textes législatifs techniques pour tenter de régir jusqu’aux comportements.
Après tout pourquoi pas, si certaines dérives peuvent ainsi être évitées, cela ne peut être que bénéfique pour la profession dans son ensemble.
Agents immobiliers : éthique professionnelle
L’article 2 du Code de déontologie donne d’ailleurs tout de suite le ton : « Ethique professionnelle. Les personnes mentionnées à l’article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
Par leur comportement et leurs propos, elles s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession. » On est clairement dans une déclaration d’intention de valorisation de la profession.
Bien sûr chaque agent immobilier revendique bien faire son métier et en donner la meilleure image possible…
Le Code de déontologie rappelle certaines obligations
L’article 3 précise, il faut croire que c’était nécessaire, que l’agent immobilier agit « dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code ». Cela aurait pu être suffisant, mais le législateur a souhaité préciser certains domaines, notamment la lutte contre la discrimination, le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
En ce qui concerne la lutte contre la discrimination il semble qu’elle soit désormais bien entrée dans les mœurs professionnelles, la réglementation est déjà relativement ancienne et bien respectée dans l’ensemble. Les propriétaires exigeant des clauses discriminatoires dans les mandats pour le choix de leurs locataires se sont faits rares.
Concernant le blanchiment des capitaux et la lutte contre le terrorisme, on n’en est pas encore là. Même si notre profession est moins concernée que d’autres (banquiers, notaires…), peu ont mis en place la procédure « Tracfin » pourtant obligatoire. Une consoeur a été récemment durement sanctionnée lors d’un contrôle de la DDPP pour avoir cru que la mise en place de cette procédure ne concernait pas les agences sans maniement de fonds : 12 000 € d’amende et une interdiction d’exercer (avec sursis).
Compétence exigée – formations
Les agents immobiliers doivent naturellement respecter leurs propres obligations de formation initiale et continue et veiller à les faire respecter par leurs collaborateurs, négociateurs salariés et agents commerciaux. Au-delà, ils doivent « posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités », se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires, et connaître les « conditions des marchés » sur lesquels ils sont amenés à intervenir.
Rien que de très naturel donc, sauf si l’on considère l’inflation législative qu’ont subi nos professions depuis quelques années. Quel professionnel de l’immobilier peut prétendre maîtriser et appliquer l’intégralité des lois ALUR, HAMON, MACRON, de leurs décrets et textes périphériques, sans compter les modifications déjà apportées après que l’on se soit rendu compte des difficultés d’application sur le terrain.
Organisation et gestion de l’agence immobilière
Le nouveau Code de déontologie précise que l’agent immobilier doit assurer effectivement la direction de son entreprise. Pas de “gérant de paille” donc ! Il doit veiller à ce que ses collaborateurs remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements. Une nouvelle obligation est instaurée, de vérifier que les agents commerciaux (appelés communément mandataires) soient inscrits sur le registre spécial et aient souscrit une assurance RCP (obligatoire depuis le 1er octobre 2015). Bien, mais que doit faire un agent immobilier dont l’agent commercial refuse ou omet de lui communiquer son attestation d’assurance annuelle ? Rompre unilatéralement le contrat, lui réclamer en retour son attestation de négociateur, et prévenir préfet et procureur en cas de non réception dans les 24 heures, comme prévu par l’article 9 du décret de la loi Hoguet ? L’assurer d’office, comme pour les locataires, au risque de ne pas être remboursé ?
Le Code de déontologie appelle à la transparence
Outre des obligations générales concernant l’information des clients sur les honoraires, la qualification professionnelle et l’identité des intervenants, il est fait obligation à l’agent immobilier de préciser à son client qu’un avis de valeur ne constitue pas une expertise. C’est la première fois à notre connaissance qu’un texte fait cette distinction. Depuis longtemps les « avis de valeur » bien rédigés contiennent une telle clause, et précisent qu’une véritable expertise demanderait des investigations qui ne sont pas de mise pour une simple estimation. Mais jusqu’à présent la jurisprudence ne faisait pas de distinction. Elle se contentait d’être moins sévère pour les estimations non rémunérées.
Une obligation de confidentialité pour les agents immobiliers
Le professionnel de l’immobilier doit faire preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données et informations à caractère personnel des clients et éventuellement des tiers. La loi Hoguet le prévoyait déjà dans des termes proches.
Défense des intérêts en présence
On est dans le respect du devoir de conseil : promouvoir les intérêts des mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties, n’omettre aucune information… La jurisprudence considère depuis fort longtemps que le devoir de conseil n’est pas dû qu’aux seuls mandants, mais également aux acquéreurs ou locataires.
Une précision intéressante : le professionnel doit transmettre à son mandant toute proposition répondant au mandat confié. Nous avons toujours considéré qu’en tant que mandataire, nous n’avions pas le droit, tout simplement, de refuser de transmettre à notre mandant une proposition que nous jugerions insuffisante ou inadaptée. Ce n’est pas à nous de juger de l’opportunité de la transmettre, même si nous pouvons bien sûr conseiller à notre client de l’accepter ou non, selon les circonstances. Nous devons transmettre toutes les offres sans délai. Mais il est vrai – voir les nombreuses interrogations à ce sujet dans les forums immobiliers – que certains agents immobiliers font de la rétention bien mal venue. Et que dire des règles de préséance entre professionnels instaurées notamment dans certaines associations de partage de mandats ? En substance « Si une offre a été transmise au propriétaire, une nouvelle offre ne pourra lui être transmise qu’après qu’il ait refusé la première… ». De quel droit ?
Le Code de déontologie régit les conflit d’intérêts
L’agent immobilier ne peut pas acquérir, ni faire acquérir par un proche, ou un organisme quelconque dans lequel il détiendrait une participation, un bien immobilier pour lequel il a été mandaté, sauf à informer son mandant de son projet. Il semble donc que ce texte permette désormais à l’agent d’acheter un bien pour lequel il est mandaté, sous réserve du respect de cette obligation d’information. Jusqu’ici cette pratique se heurtait à l’article 1596 du Code civil : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; ». En vertu de l’adage « les lois spéciales dérogent aux lois générales » c’est le Code de déontologie qui devrait prévaloir sur le Code civil.
Confraternité entre agents immobiliers
Le Code de déontologie introduit cet article novateur qui mérite d’être cité intégralement :
« Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.
Elles s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer.
Elles évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur profit.
Elles ne peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Elles doivent faire preuve de prudence, de mesure et de tact dans l’avis qu’elles expriment.
Si elles exercent une fonction syndicale au sein d’un syndicat professionnel ou toute autre fonction élective ou de représentation, elles s’abstiennent de s’en prévaloir à des fins commerciales.
Si elles ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, elles s’abstiennent de faire part de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur confrère. »
La jurisprudence nous dira comment concilier une concurrence saine et loyale avec l’interdiction d’inciter un client à cesser ses relations commerciales avec un confrère. Quant à l’interdiction de signaler à un client une atteinte au Code de déontologie par un confrère, s’il s’agit simplement d’une clause de confraternité ce n’est pas grave, mais s’il s’agit d’une faute plus grave, voire d’un délit, ne vaudrait-il pas mieux informer le client ?
Règlement des litiges
Les litiges doivent être traités rapidement et préférentiellement à l’amiable.
En ce qui concerne les litiges opposant un consommateur à un professionnel, une ordonnance du 20 août 2015 et un décret du 30 octobre 2015 rendent de toute façon obligatoire, pour tout professionnel, de permettre à tout consommateur de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles de les opposer.
L’avenir nous dira si ce nouveau Code de déontologie sera respecté par les professionnels de l’immobilier.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Facebook Live à propos du code de déontologie :
Bonjour,
Je viens manifester ma colère et dénonce les méthodes discriminatoires de certaines agence immobilières, je recherche un bien en location à ST Julien en genevois afin de me Rapprocher de mes enfants qui sont à Genève.
Or je me suis adressé à l’agence Century 21 dans cette ville qui a refusé de me louer un logement avec l’excuse que nous avons des rentes suisses qui a mon avis sont bien plus fiables que les françaises. Ce n’est pas acceptable de se comporter de cette façon tous les clients doivent être acceptés quel que soit leurs revenus.
J’ai bien l’intention d’aller me plaindre en haut lieu et si je reçois encore une réponse de ce type je vais aller en parler au Maire de le ville qui a mon avis ne va pas apprécier.
Cordialement
Bonjour, votre courroux est compréhensible. L’agence immobilière n’a pourtant fait que son travail, car en cas de non paiement du loyer il est irréaliste de vouloir faire exécuter une décision de justice française en Suisse. Rien de personnel. Mais du coup votre dossier n’est probablement pas éligible à l’assurance loyers impayés. En cas de sinistre l’agence serait condamnée.
Bonjour,
Nous nous sommes rendu compte avec le vendeur que notre offre d’achat ne lui a pas été transmise et que l’agent immobilier a seulement transmis l’offre qui répond au termes du mandat en prétendant qu’il s’agit de la seule offre faite. De plus cette offre est inférieure au prix d’agence. Quels actions nous conseillerez vous, pour nous acheteur ? pour le vendeur ?
Cordialement,
Bonjour,
Cet agent immobilier n’a pas respecté le Code de déontologie. Commencez par lui envoyer une LRAR lui demandant des explications, pour prouver autant que possible les faits. Le propriétaire aurait-il préféré votre offre ?
Bonjour,
une agence immobilière n’a clairement pas respecté ses obligations: publicité mensongère, préjudice de jouissance, états des lieux signés mais non donnés au locataire, documents obligatoires non donnés (réglement intérieur, diagnostic amiante etc), refus de restitution de caution, mensonges,…
Ni courriers recommandés, ni mise en demeure, ni conciliateur ni juge de proximité pour la caution n’a permis de stopper ces pratiques illégales de cette agence qui s’en sort totalement indemne.
Que faire pour que les propriétaires et dans mon cas, les locataires, puissent dénoncer ces pratiques? Qui peut agir contre son mandat et son exercice?
merci
Bonjour jv, deux axes : le syndicat professionnel auquel adhère éventuellement l’agence, et la DGCCRF localement compétente. Au delà, prendre un avocat et engager une procédure.
Forum Immobilier
Signaler Comportement inadmissible d’un agent immobilier
Posez votre questionSlyfred1
Bonjour. Je suis scandalisée par le comportement de harcèlement moral auquel se livre l’agent immobilier qui vient de me vendre une maison. Je suis donc l’acquéreur. Je suis persécutée par l’agence immobilière pour avoir la réponse de la banque pour mon prêt alors qu’il reste encore 50 jours avant la dead line indiquée dans le compromis. L’agence ne veut pas comprendre que nous ne sommes pas responsables des meandres de la structure de la banque, qui a certes donné un avis favorable. Ils me reprochent aujourd’hui de ne pas fournir l’accord écrit ales que je leur avais dit que la banque validait le dossier. Le notaire qui me connaît bien est aussi intervenu pour leur rappeler que nous étions dans les délais. Pour info c’est moi qui dois payer la commission de l’agence. Que faire contre un Tel comportement? Merci de votre aide
Bonsoir,
Je viens de découvrir à mon insu que mon agent immobilier, requit principalement pour son devoir professionnel lié au secret de la profession, ou j’en attendais un minimum de confidentialité a commit une faute majeure.
A savoir qu’il rendu dans ma maison, occupée par un locataire, pour y établir l’état des lieux sans ma présence d’une part et toutefois accompagné d’un élève de 16 ans en stage de découverte, donc non employé par l’agence;
Tout lui a été dévoilé des conditions de la location, à ma plus grande stupéfaction lorsque j’apprends que l’élève en question n’est autre que l’enfant d’un homme avec qui je suis en désaccord grave.
J’ai le reproche et l’observation à l’agence qui me dit qu’il ni aura pas de divulgation des infos confidentielles, qui me sont très très préjudiciables.
Quelles garanties, quelle fiabilité, comment dois-je poursuivre le mandat dans de telles conditions… je suis plus que consterné par ce manquement, c’est une faute professionnelle irréparable moralement.
Que me conseillez-vous dans le cas présent ?
Merci à bientôt.
Bonjour,
Il semble que le mal est fait. Par ailleurs on peut difficilement reprocher à l’agence de prendre des stagiaires et de les faire participer à des actions professionnelles. Et pour l’instant le préjudice n’est que potentiel, Le mieux serait de consulter un avocat pour envisager la procédure et limiter les dégâts.
Bonjour,
Une agence immobilière a consenti à mettre fin à un mandat de vente exclusif, lorsque la propriétaire du bien objet du contrat de mandat a décidé de vendre le dit bien en direct, à une personne connue d’elle, qui avait fait la visite du bien immobilier avant la signature du mandat à l’agence;
Ce consentement était soumis à deux conditions, dont l’une était de percevoir le somme de 2000€, somme qui a été effectivement remise à la responsable de l’agence.
Or d’une part, la vente en direct n’a pas pu avoir lieu, faute de l’obtention d’un prêt immobilier,
D’autre part la vente de ce bien a été réalisée ultérieurement à un tiers, avec le concours de la même agence (nouveau mandat?), qui a perçu à cette occasion la commission d’agence prévue au contrat de mandat.
Dans ces conditions, il semble tout à fait normal de réclamer le remboursement de la somme de 2000€, versée à l’agence “au titre du dédit” de la propriétaire du bien.
Face au refus de l’agence de procéder à ce remboursement, je suis à la recherche de toutes les pistes qui me permettraient d’obtenir gain de cause.
Par ailleurs, qu’en est-il des agents immobiliers qui bafouent aussi ouvertement le code de déontologie qui régit ce secteur d’activité?
Dans l’attente de votre aide et de vos réponse,
Cordiales salutations
AP06