Un Code de déontologie pour l’immobilier !
Prévu par la loi ALUR, le décret 2015-1090 du 28 août 2015 a institué un nouveau code spécifique aux professions immobilières, le Code de déontologie de l’immobilier.
Il s’agit d’instaurer de « bonnes pratiques » en incitant – fermement sous peine de sanctions disciplinaires – les professionnels à agir avec une certaine « éthique » ; en préambule il est précisé que sont définies les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l’immobilier, agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics… La déontologie étant définie comme l’ensemble des règles et des devoirs qui régissent une profession, la conduite de ceux qui l’exercent, et les rapports entre ceux-ci et leurs clients, on voit qu’on va bien au-delà du simple respect de textes législatifs techniques pour tenter de régir jusqu’aux comportements.
Après tout pourquoi pas, si certaines dérives peuvent ainsi être évitées, cela ne peut être que bénéfique pour la profession dans son ensemble.
Agents immobiliers : éthique professionnelle
L’article 2 du Code de déontologie donne d’ailleurs tout de suite le ton : « Ethique professionnelle. Les personnes mentionnées à l’article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
Par leur comportement et leurs propos, elles s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession. » On est clairement dans une déclaration d’intention de valorisation de la profession.
Bien sûr chaque agent immobilier revendique bien faire son métier et en donner la meilleure image possible…
Le Code de déontologie rappelle certaines obligations
L’article 3 précise, il faut croire que c’était nécessaire, que l’agent immobilier agit « dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code ». Cela aurait pu être suffisant, mais le législateur a souhaité préciser certains domaines, notamment la lutte contre la discrimination, le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
En ce qui concerne la lutte contre la discrimination il semble qu’elle soit désormais bien entrée dans les mœurs professionnelles, la réglementation est déjà relativement ancienne et bien respectée dans l’ensemble. Les propriétaires exigeant des clauses discriminatoires dans les mandats pour le choix de leurs locataires se sont faits rares.
Concernant le blanchiment des capitaux et la lutte contre le terrorisme, on n’en est pas encore là. Même si notre profession est moins concernée que d’autres (banquiers, notaires…), peu ont mis en place la procédure « Tracfin » pourtant obligatoire. Une consoeur a été récemment durement sanctionnée lors d’un contrôle de la DDPP pour avoir cru que la mise en place de cette procédure ne concernait pas les agences sans maniement de fonds : 12 000 € d’amende et une interdiction d’exercer (avec sursis).
Compétence exigée – formations
Les agents immobiliers doivent naturellement respecter leurs propres obligations de formation initiale et continue et veiller à les faire respecter par leurs collaborateurs, négociateurs salariés et agents commerciaux. Au-delà, ils doivent « posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités », se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires, et connaître les « conditions des marchés » sur lesquels ils sont amenés à intervenir.
Rien que de très naturel donc, sauf si l’on considère l’inflation législative qu’ont subi nos professions depuis quelques années. Quel professionnel de l’immobilier peut prétendre maîtriser et appliquer l’intégralité des lois ALUR, HAMON, MACRON, de leurs décrets et textes périphériques, sans compter les modifications déjà apportées après que l’on se soit rendu compte des difficultés d’application sur le terrain.
Organisation et gestion de l’agence immobilière
Le nouveau Code de déontologie précise que l’agent immobilier doit assurer effectivement la direction de son entreprise. Pas de “gérant de paille” donc ! Il doit veiller à ce que ses collaborateurs remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements. Une nouvelle obligation est instaurée, de vérifier que les agents commerciaux (appelés communément mandataires) soient inscrits sur le registre spécial et aient souscrit une assurance RCP (obligatoire depuis le 1er octobre 2015). Bien, mais que doit faire un agent immobilier dont l’agent commercial refuse ou omet de lui communiquer son attestation d’assurance annuelle ? Rompre unilatéralement le contrat, lui réclamer en retour son attestation de négociateur, et prévenir préfet et procureur en cas de non réception dans les 24 heures, comme prévu par l’article 9 du décret de la loi Hoguet ? L’assurer d’office, comme pour les locataires, au risque de ne pas être remboursé ?
Le Code de déontologie appelle à la transparence
Outre des obligations générales concernant l’information des clients sur les honoraires, la qualification professionnelle et l’identité des intervenants, il est fait obligation à l’agent immobilier de préciser à son client qu’un avis de valeur ne constitue pas une expertise. C’est la première fois à notre connaissance qu’un texte fait cette distinction. Depuis longtemps les « avis de valeur » bien rédigés contiennent une telle clause, et précisent qu’une véritable expertise demanderait des investigations qui ne sont pas de mise pour une simple estimation. Mais jusqu’à présent la jurisprudence ne faisait pas de distinction. Elle se contentait d’être moins sévère pour les estimations non rémunérées.
Une obligation de confidentialité pour les agents immobiliers
Le professionnel de l’immobilier doit faire preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données et informations à caractère personnel des clients et éventuellement des tiers. La loi Hoguet le prévoyait déjà dans des termes proches.
Défense des intérêts en présence
On est dans le respect du devoir de conseil : promouvoir les intérêts des mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties, n’omettre aucune information… La jurisprudence considère depuis fort longtemps que le devoir de conseil n’est pas dû qu’aux seuls mandants, mais également aux acquéreurs ou locataires.
Une précision intéressante : le professionnel doit transmettre à son mandant toute proposition répondant au mandat confié. Nous avons toujours considéré qu’en tant que mandataire, nous n’avions pas le droit, tout simplement, de refuser de transmettre à notre mandant une proposition que nous jugerions insuffisante ou inadaptée. Ce n’est pas à nous de juger de l’opportunité de la transmettre, même si nous pouvons bien sûr conseiller à notre client de l’accepter ou non, selon les circonstances. Nous devons transmettre toutes les offres sans délai. Mais il est vrai – voir les nombreuses interrogations à ce sujet dans les forums immobiliers – que certains agents immobiliers font de la rétention bien mal venue. Et que dire des règles de préséance entre professionnels instaurées notamment dans certaines associations de partage de mandats ? En substance « Si une offre a été transmise au propriétaire, une nouvelle offre ne pourra lui être transmise qu’après qu’il ait refusé la première… ». De quel droit ?
Le Code de déontologie régit les conflit d’intérêts
L’agent immobilier ne peut pas acquérir, ni faire acquérir par un proche, ou un organisme quelconque dans lequel il détiendrait une participation, un bien immobilier pour lequel il a été mandaté, sauf à informer son mandant de son projet. Il semble donc que ce texte permette désormais à l’agent d’acheter un bien pour lequel il est mandaté, sous réserve du respect de cette obligation d’information. Jusqu’ici cette pratique se heurtait à l’article 1596 du Code civil : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; ». En vertu de l’adage « les lois spéciales dérogent aux lois générales » c’est le Code de déontologie qui devrait prévaloir sur le Code civil.
Confraternité entre agents immobiliers
Le Code de déontologie introduit cet article novateur qui mérite d’être cité intégralement :
« Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.
Elles s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer.
Elles évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur profit.
Elles ne peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Elles doivent faire preuve de prudence, de mesure et de tact dans l’avis qu’elles expriment.
Si elles exercent une fonction syndicale au sein d’un syndicat professionnel ou toute autre fonction élective ou de représentation, elles s’abstiennent de s’en prévaloir à des fins commerciales.
Si elles ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, elles s’abstiennent de faire part de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur confrère. »
La jurisprudence nous dira comment concilier une concurrence saine et loyale avec l’interdiction d’inciter un client à cesser ses relations commerciales avec un confrère. Quant à l’interdiction de signaler à un client une atteinte au Code de déontologie par un confrère, s’il s’agit simplement d’une clause de confraternité ce n’est pas grave, mais s’il s’agit d’une faute plus grave, voire d’un délit, ne vaudrait-il pas mieux informer le client ?
Règlement des litiges
Les litiges doivent être traités rapidement et préférentiellement à l’amiable.
En ce qui concerne les litiges opposant un consommateur à un professionnel, une ordonnance du 20 août 2015 et un décret du 30 octobre 2015 rendent de toute façon obligatoire, pour tout professionnel, de permettre à tout consommateur de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles de les opposer.
L’avenir nous dira si ce nouveau Code de déontologie sera respecté par les professionnels de l’immobilier.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Facebook Live à propos du code de déontologie :
Bonsoir
Nous avons mis en vente ds une agence l’appartement T4 dans une résidence sécurisée d’un quartier résidentiel qui appartient à notre Père (qui est en maison de retraite spécialisée) et à nous les enfants (donation) au prix de 194 000€…Apres quelques visites nous avons eu une proposition à 185 000€ qui nous a paru très basse…L’agent a argumenté en disant qu’il y avait des travaux de rafraichissement et qu’elle avait téléphoné au syndic qu il avait soulevé le fait que des travaux de façades allaient arriver sous peu…Donc on a accepter l’offre à ce prix bas pour les futurs travaux extérieurs et intérieurs…19 000€ en moins pour couvrir ces frais à venir…(ça fait des années que l’on parle de ce projet mais qui n’est pas voté,on l’avait précisé à l’agent dés le départ de notre collaboration…)
Au compromis l’agence nous a demandé aussi de baisser “la caution” car cela arrangeait le couple d’ acheteur,nous avons encore une fois accepté gentiment…
4 jours avant de signer l’acte final mon frère ainé apprend par hasard qu’il est prévu une assemblée générale au dernier moment….il téléphone tout de suite au syndic pour leur dire qu’il n’a pas reçu la convocation par lettre recommandée un mois 1/2 avant comme d’habitude et il demande l’ordre du jour…Le syndic lui envoie par mail 95 pages à lire pour le lendemain…Mon frère a téléphoné tout de suite à l’acheteur car il aurait du lui envoyer la convocation 8 jours avant l’assemblée comme prévu ds le compromis… il a téléphoné aussi au notaire…L’acheteur a dit à mon frère d’y aller car il ne pouvait pas s’y rendre,qu’il lui faisait confiance…Mon frère a donc voté NON pour les travaux des façades à la place de l’acheteur…Le OUI est passé.
Le jour de la fameuse signature chez le notaire l’acheteur veut que ce soit nous qui payons ces travaux des façades…encore une fois car dans la baisse du prix d’achat (19 000€) nous avions enlevé au moins 10 000€ pour ces futurs travaux…(qui sont évalué à 6 000€ pour le T4 bien moins cher que notre ristourne)
Il n’est pas question que l’on paye 2 fois et surtout nous ne sommes pas responsable du non envoie de la convocation de l’assemblée…Les acheteurs sont complètement malhonnêtes…Pas de nouvelle de l’agence..Je suis vraiment très déçue !!!!
Pouvez vous me donner votre avis svp??? Merci
Bonjour,
Il faudrait voir comment est rédigé le compromis. En l’absence de précisions particulières ce sera à l’acheteur de payer le ravalement, puisqu’il se substituera au vendeur pour le paiement des appels de fonds. C’est probablement le cas.
Vérifications faites, rappelez à l’acquéreur que vous avez déjà consenti une forte baisse pour cette raison.
Bonjour Nina,
Sur la règle à suivre, ce sont les termes du compromis de vente qui vous devraient indiquer s’il vous appartient d’assumer le coût de ces travaux; Généralement, tous les travaux votés en assemblée générale (AG) des copropriétaires, à une date antérieure à la vente, restent à la charge du vendeur.
Toutefois, si cela était le cas, il est important de vérifier que:
d’une part, la date qui définit l’antériorité soit effectivement celle du jour de la signature de l’acte de vente car elle pourrait aussi être celle du jour de la signature du compromis de vente;
d’autre part, la date qui doit être prise en compte pour rendre effective une décision votée lors d’une AG des copropriétaires soit bien celle du jour où l’AG s’est tenue ( rétroactivité, à vérifier dans le règlement de copropriété). En effet, ce qui en principe fait foi c’est la date de la notification aux copropriétaire et celle ci est faite par l’envoi (RAR) du Procès Verbal de l’AG (mise en œuvre du délai de recours contre toute décision prise en AG).
Mes arguments pourraient faire croire à du “chipotage” mais face à la mauvaise foi, rien ne doit être négligé… Car pour moi, tout en considérant votre exposé des faits, il ne fait aucun doute que les montants des éventuels travaux prévisibles ou à prévoir, on été pris en compte dans la négociation qui vous a conduite à consentir une diminution du prix de vente.
La bonne foi de l’acquéreur, appuyée par le professionnalisme du notaire et autres agents immobiliers, aurait dû rendre inopérante une disposition réglementaire qui aurait visé à vous faire assumer la charge de ces travaux.
Notez que je ne suis pas un professionnel du droit ni de l’immobilier d’ailleurs.
Bonsoir
Dans le cas de la vente d’un bien appartenant à une sci est ce que les deux actionnaires de cette sci doivent signer le mandat de vente. DE plus n’y a t il pas conflit d’intérêt dans le cadre d’un divorce et que le mandat est signé entre un des propriétaires et sa nouvelle compagne alors que la liquidation des biens n’est pas faite?
Bonjour Alexandra,
Pour vendre un bien appartenant à une SCI il faut une AG, ou que tous les associés signent, ou encore que les statuts autorisent le gérant à vendre seul, ce qui est plus rare.
Voici ce que dit le Code de déontologie de l’immobilier concernant les conflits d’intérêt :
Article 9
Conflit d’intérêts
Les personnes mentionnées à l’article 1er veillent à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts.
Elles s’obligent notamment :
1° A ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet ;
2° A informer l’acquéreur de leur qualité en cas de mise en vente d’un bien qui leur appartient en totalité ou en partie ;
3° A ne pas accepter d’évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent d’acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leur avis de valeur ;
4° A ne pas percevoir de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au préalable obtenu l’accord de celui-ci sur l’engagement des dépenses, les modalités de choix des fournisseurs et la facturation de leurs produits ou services devant être transparents ;
5° A informer leurs mandants et les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu’elles ont ou que leurs directeurs d’établissement ou leurs collaborateurs habilités ont avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services, et plus généralement de l’existence d’un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l’exécution de leur mission.
Bonjour M. Miribel,
Je suis agent immobilier.
J’ai diffusé une offre de vente d’un bien (que j’ai en mandat simple, en précisant l’adresse du bien sur sa géolocalisation puisque j’apprécie (j’appréciais jusqu’à aujourd’hui …) la transparence.
Je viens de voir le propriétaire qui m’annonce qu’il a reçu deux lettres de “confrères” qui lui proposaient leurs services pour la vente de son bien.
Ce sont donc deux agences qui sont remontés jusqu’au propriétaire en faisant une démarche auprès du cadastre.
Je ne les ai pas lues et n’en connais donc pas la forme.
J’aimerai votre avis quant à ces procédés par rapport au paragraphe “confraternité” du code de déontologie.
Cordialement,
Cyril Bouchayer
Bonjour Cyril,
En mandat exclusif on aurait pu reprocher à vos confrères d’inciter votre client à rompre ses relations avec vous. En mandat simple c’est moins évident. Pour travailler sereinement travaillons en mandat exclusif…
Bonjour, les confrères ne sont pas en contravention du code de déontologie dans lequel aucun article sanctionne cette action. Utiliser une information OBTENUE SANS RUSE (différent de “faux client” par exemple) n’est pas interdit. Conforter cette même information en demandant au cadastre la confirmation du nom des propriétaires et leur adresse (certains centres les donnent au compte goutte sous toutes réserves)n’est pas interdit non plus.
Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Pour autant il est précisé : “Les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.”
Donc téléphoner pour proposer de travailler en interagences, ok. Mais remonter au propriétaire via le cadastre j’estime moi qu’une limite est franchie.
Bonjour,
Une concurrence libre : Rien ne s’oppose à empêcher un confrère à démarcher le même client..
Une concurrence saine : Rien ne s’oppose à proposer ses service au même client…
Une concurrence loyale : Rie ne s’oppose à démarcher pour son propre compte le même client…
Un mandat sans exclusive ne peut contraindre les confrères à ne pas proposer également leurs service lorsqu’ils ont connaissance d’un bien à la vente..
Bonjour,
Je ne suis pas agent immobilier mais j’ai en maintes occasions “côtoyé” vos semblables. Je constate que les réponses apportées ici par les uns aux interrogations portées par les autres, confirment l’image peu reluisante donnée par votre profession en général. Je retiens de vos échanges que le grand principe que nous avons été obligé d’intégrer dans notre société, s’applique parfaitement à votre sphère: “il ne faut pas confondre ce qui est légal et ce qui est moral”… De plus, les méthodes pour donner aux choses une apparence de “légalité” sont parfois peu convaincantes; elles font penser à une mauvais application d’un vernis de qualité médiocre.
Bon courage à tous!
Bonjour,
L’agent immobilier est le seul professionnel qui n’est payé qu’en cas de résultat, dans le cas contraire il n’a même pas le droit de se faire rembourser ses frais. Un avocat est payé même s’il perd le procès, un médecin même si le malade ne guérit pas. Il faut en tenir compte dans la perception que l’on a de ce métier.
Bonjour,
Et oui M. Podda … et ce n’est qu’un exemple entre “confrères”, je vous épargne de ce que j’entends parfois du comportement de certains vis à vis de vendeurs ou d’acheteurs.
Travailler ainsi, à court terme, pour certains revient à discréditer l’ensemble de la profession.
Bonjour
J’aimerais savoir à qui adresser une réclamation concernant l’absence de respect de la déontologie d’une agence immobilière. L’agence immobilière a été mandatée pour vendre un bien en indivision et est en contact avec chacun des indivisaires. Elle se permet de retransférer les emails échangés avec l’un des indivisaires aux autres, semant ainsi la zizanie entre héritiers … Où est le devoir de confidentialité ?
Elle se permet également de dresser les héritiers les uns contre les autres pour forcer ceux qui hésitent avec signer un compromis défavorable. Où est le devoir de conseil ?
Agence à éviter à tout prix
Bonjour,
Si l’agence est syndiquée ou fait partie d’un réseau, vous trouverez un interlocuteur à qui exposer les faits. Mais il n’y a pas encore d’organe disciplinaire spécifique à la profession ; cela ne devrait plus tarder. Reste les commentaires sur internet…