Code de déontologie des agents immobiliers

Un Code de déontologie pour l’immobilier !

Prévu par la loi ALUR, le décret 2015-1090 du 28 août 2015 a institué un nouveau code spécifique aux professions immobilières, le Code de déontologie de l’immobilier.
Il s’agit d’instaurer de « bonnes pratiques » en incitant – fermement sous peine de sanctions disciplinaires – les professionnels à agir avec une certaine « éthique » ; en préambule il est précisé que sont définies les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l’immobilier, agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics… La déontologie étant définie comme l’ensemble des règles et des devoirs qui régissent une profession, la conduite de ceux qui l’exercent, et les rapports entre ceux-ci et leurs clients, on voit qu’on va bien au-delà du simple respect de textes législatifs techniques pour tenter de régir jusqu’aux comportements.
Après tout pourquoi pas, si certaines dérives peuvent ainsi être évitées, cela ne peut être que bénéfique pour la profession dans son ensemble.

Agents immobiliers : éthique professionnelle

agent immobilierL’article 2 du Code de déontologie donne d’ailleurs tout de suite le ton : « Ethique professionnelle. Les personnes mentionnées à l’article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
Par leur comportement et leurs propos, elles s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession. » On est clairement dans une déclaration d’intention de valorisation de la profession.
Bien sûr chaque agent immobilier revendique bien faire son métier et en donner la meilleure image possible…

Le Code de déontologie rappelle certaines obligations

code agent immobilierL’article 3 précise, il faut croire que c’était nécessaire, que l’agent immobilier agit « dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code ». Cela aurait pu être suffisant, mais le législateur a souhaité préciser certains domaines, notamment la lutte contre la discrimination, le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
En ce qui concerne la lutte contre la discrimination il semble qu’elle soit désormais bien entrée dans les mœurs professionnelles, la réglementation est déjà relativement ancienne et bien respectée dans l’ensemble. Les propriétaires exigeant des clauses discriminatoires dans les mandats pour le choix de leurs locataires se sont faits rares.
Concernant le blanchiment des capitaux et la lutte contre le terrorisme, on n’en est pas encore là. Même si notre profession est moins concernée que d’autres (banquiers, notaires…), peu ont mis en place la procédure « Tracfin » pourtant obligatoire. Une consoeur a été récemment durement sanctionnée lors d’un contrôle de la DDPP pour avoir cru que la mise en place de cette procédure ne concernait pas les agences sans maniement de fonds : 12 000 € d’amende et une interdiction d’exercer (avec sursis).

Compétence exigée – formations

agents immobilier mandataires indépendantsLes agents immobiliers doivent naturellement respecter leurs propres obligations de formation initiale et continue et veiller à les faire respecter par leurs collaborateurs, négociateurs salariés et agents commerciaux. Au-delà, ils doivent « posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités », se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires, et connaître les « conditions des marchés » sur lesquels ils sont amenés à intervenir.
Rien que de très naturel donc, sauf si l’on considère l’inflation législative qu’ont subi nos professions depuis quelques années. Quel professionnel de l’immobilier peut prétendre maîtriser et appliquer l’intégralité des lois ALUR, HAMON, MACRON, de leurs décrets et textes périphériques, sans compter les modifications déjà apportées après que l’on se soit rendu compte des difficultés d’application sur le terrain.

Organisation et gestion de l’agence immobilière

agent immobilier déontologieLe nouveau Code de déontologie précise que l’agent immobilier doit assurer effectivement la direction de son entreprise. Pas de “gérant de paille” donc ! Il doit veiller à ce que ses collaborateurs remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements. Une nouvelle obligation est instaurée, de vérifier que les agents commerciaux (appelés communément mandataires) soient inscrits sur le registre spécial et aient souscrit une assurance RCP (obligatoire depuis le 1er octobre 2015). Bien, mais que doit faire un agent immobilier dont l’agent commercial refuse ou omet de lui communiquer son attestation d’assurance annuelle ? Rompre unilatéralement le contrat, lui réclamer en retour son attestation de négociateur, et prévenir préfet et procureur en cas de non réception dans les 24 heures, comme prévu par l’article 9 du décret de la loi Hoguet ? L’assurer d’office, comme pour les locataires, au risque de ne pas être remboursé ?

Le Code de déontologie appelle à la transparence

agent immobilier formation au Code de déontologieOutre des obligations générales concernant l’information des clients sur les honoraires, la qualification professionnelle et l’identité des intervenants, il est fait obligation à l’agent immobilier de préciser à son client qu’un avis de valeur ne constitue pas une expertise. C’est la première fois à notre connaissance qu’un texte fait cette distinction. Depuis longtemps les « avis de valeur » bien rédigés contiennent une telle clause, et précisent qu’une véritable expertise demanderait des investigations qui ne sont pas de mise pour une simple estimation. Mais jusqu’à présent la jurisprudence ne faisait pas de distinction. Elle se contentait d’être moins sévère pour les estimations non rémunérées.

Une obligation de confidentialité pour les agents immobiliers

rôle agent immobilierLe professionnel de l’immobilier doit faire preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données et informations à caractère personnel des clients et éventuellement des tiers. La loi Hoguet le prévoyait déjà dans des termes proches.
Défense des intérêts en présence
On est dans le respect du devoir de conseil : promouvoir les intérêts des mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties, n’omettre aucune information… La jurisprudence considère depuis fort longtemps que le devoir de conseil n’est pas dû qu’aux seuls mandants, mais également aux acquéreurs ou locataires.
Une précision intéressante : le professionnel doit transmettre à son mandant toute proposition répondant au mandat confié. Nous avons toujours considéré qu’en tant que mandataire, nous n’avions pas le droit, tout simplement, de refuser de transmettre à notre mandant une proposition que nous jugerions insuffisante ou inadaptée. Ce n’est pas à nous de juger de l’opportunité de la transmettre, même si nous pouvons bien sûr conseiller à notre client de l’accepter ou non, selon les circonstances. Nous devons transmettre toutes les offres sans délai. Mais il est vrai – voir les nombreuses interrogations à ce sujet dans les forums immobiliers – que certains agents immobiliers font de la rétention bien mal venue. Et que dire des règles de préséance entre professionnels instaurées notamment dans certaines associations de partage de mandats ? En substance « Si une offre a été transmise au propriétaire, une nouvelle offre ne pourra lui être transmise qu’après qu’il ait refusé la première… ». De quel droit ?

Le Code de déontologie régit les conflit d’intérêts

conseil agent immobilierL’agent immobilier ne peut pas acquérir, ni faire acquérir par un proche, ou un organisme quelconque dans lequel il détiendrait une participation, un bien immobilier pour lequel il a été mandaté, sauf à informer son mandant de son projet. Il semble donc que ce texte permette désormais à l’agent d’acheter un bien pour lequel il est mandaté, sous réserve du respect de cette obligation d’information. Jusqu’ici cette pratique se heurtait à l’article 1596 du Code civil : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; ». En vertu de l’adage « les lois spéciales dérogent aux lois générales » c’est le Code de déontologie qui devrait prévaloir sur le Code civil.

 

Confraternité entre agents immobiliers

agent immobilierLe Code de déontologie introduit cet article novateur qui mérite d’être cité intégralement :
« Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.
Elles s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer.
Elles évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur profit.
Elles ne peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Elles doivent faire preuve de prudence, de mesure et de tact dans l’avis qu’elles expriment.
Si elles exercent une fonction syndicale au sein d’un syndicat professionnel ou toute autre fonction élective ou de représentation, elles s’abstiennent de s’en prévaloir à des fins commerciales.
Si elles ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, elles s’abstiennent de faire part de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur confrère. »
La jurisprudence nous dira comment concilier une concurrence saine et loyale avec l’interdiction d’inciter un client à cesser ses relations commerciales avec un confrère. Quant à l’interdiction de signaler à un client une atteinte au Code de déontologie par un confrère, s’il s’agit simplement d’une clause de confraternité ce n’est pas grave, mais s’il s’agit d’une faute plus grave, voire d’un délit, ne vaudrait-il pas mieux informer le client ?
Règlement des litiges
Les litiges doivent être traités rapidement et préférentiellement à l’amiable.
En ce qui concerne les litiges opposant un consommateur à un professionnel, une ordonnance du 20 août 2015 et un décret du 30 octobre 2015 rendent de toute façon obligatoire, pour tout professionnel, de permettre à tout consommateur de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles de les opposer.

L’avenir nous dira si ce nouveau Code de déontologie sera respecté par les professionnels de l’immobilier.

 

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69 Commentaires

  1. Bonsoir;

    Dans le cadre d’une éventuelle location , une agence immobilière me demande une liste assez considérable de données personnelles.
    Ces demandes sont-elles encadrées et limitées au travers de dispositions légales ?
    L’agence est-elle engagée à la confidentialité et sous quelle forme ?
    Qu’advient-il des informations remises en fin de relation avec l’agence ?

    je vous remercie d’avance de vos avis et conseils

    cordialement

    • Bonjour,
      Vous trouverez ici le décret listant les pièces qu’une agence peut demander pour une location : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031444493
      En ce qui concerne la durée de conservation des données, conformément au RGPD, chaque entreprise doit les détruire après un délai qu’elle a elle-même déterminé, qui ne doit pas être excessif par rapport au but poursuivi et qu’elle doit communiquer au consommateur. Pour un candidat à la location non retenu, la durée recommandée est de l’ordre de trois mois. Par ailleurs le Code monétaire et financier oblige à conserver les renseignements concernant l’identité des clients pendant cinq ans.

  2. Bonjour
    Ma fille a louer un appartement. Quand elle est entrée dans cet appartement il n’était pas vidé (palettes…..) pareil dans la cave il y avait tout un tas de choses que les locataires précédents avait laissé. Elle est passée par agence immobilière (cht immobilier) elle a sortie tout se qu’il y avait à l’intérieur pour pouvoir s’installer. ( cave et appartement) et maintenant l’agence immobilière lui demande de faire enlever à ses frais tout le bordel des anciens locataires. Que doit elle faire et à qui doit elle faire appelle?
    Merci par avance

    • Bonjour,

      Est-ce que sur votre fille possède toujours l’état des lieux d’entrée ? Si oui, est-ce que les affaires laissées par les anciens locataires ont bien été mentionnées sur l’état des lieux ? Si c’est le cas, l’état des lieux, signé par toutes les parties (agence et locataire), n’est plus contestable et de ce fait votre fille est de bonne foi pour prouver que les affaires qu’on lui demande d’enlever ne lui appartiennent pas. Elle doit adresser un courrier à l’agence en joignant une copie de l’état des lieux et des photos si elle en avait fait.
      En revanche, si rien n’a été mentionné dans l’état des lieux d’entrée, il est difficile de prouver que les affaires ne lui appartiennent pas et donc il y a de grandes chances pour que ce soit à elle de les débarrasser.

  3. Bonjour,
    Une agence immobilière a consenti à mettre fin à un mandat de vente exclusif, pour que le bien, objet du contrat, puisse être vendu en direct, à un ami qui avait visité le bien avant qu’il soit sous mandat;
    En contre-partie, la responsable de l’agence a exigé et obtenu le versement d’une somme en liquide…
    Or d’une part, la vente n’a pas pu avoir lieu car l’ami en question n’a pas obtenu de prêt immobilier et d’autre part, le bien a été vendu ultérieurement par la même agence, dans le cadre d’un deuxième mandat;
    Il faut noter qu’à cette occasion, l’agence a perçu la commission pleine et entière, prévue au contrat et que moins de sept mois séparent le premier acte du dernier acte de cette affaire.
    La responsable de l’agence refuse de procéder à la restitution de la somme qu’elle avait perçue contre sa renonciation au premier mandat;
    Est-il possible d’exiger un remboursement? sur quelles bases?
    Merci pour vos réponses,
    Cordialement

    • Wahou ! L’agent immobilier demandant une indemnité d’éviction “en liquide” avant (ou à n’importe quel moment) l’acte authentique pour se garantir commet une faute à la limite de l’extorsion de fonds et est également condamnable pour travail dissimulé ( dans le cadre de la fraude fiscale pour dissimulation de revenus, fraude à la tva, etc…). D’autre part, l’enrichissement sans cause est également flagrant, puisque que le cumul de rémunération (indemnité+honoraires)pour un même dossier dont le premier ne s’est pas conclu par un acte…COMMENT SE FAIRE REMBOURSER ? Adage à connaître avant toute chose : Nemo auditur propriam turpitudinem allegans…Néanmoins, le fait d’avoir un professionnel “en face” oblige ce dernier à prouver ce qu’il allègue. Pour le particulier, l’avantage est que la preuve se fait par “Tous moyens”…La professionnelle pourra-t-elle expliquer l’existence de 2 mandats ? Pourquoi le deuxième alors que le 1er était “exclusif” ? Ne pas menacer de quoi que ce soit, mais demander après un &er courrier en R+AR l’intervention du “médiateur” de l’agence (obligatoire). Ce dernier après une tentative de conciliation ne pourra que “recommander” un procès… Du coup devant les magistrats, l’escroquerie présentée aura encore plus de poids…à mon humble avis.

      • Bonjour, je vous remercie pour votre commentaire;
        J’avais dû trouver par mes propres moyens les coordonnées du médiateur de la consommation car d’une part, elles n’apparaissaient pas sur les documents ni sur le site internet de l’agence et pas plus à l’affichage dans ses locaux de l’agence, et d’autres part, la responsable avait refusé de me les communiquer. Elle disait avoir obtenu le soutien des instances locales et nationales de la fédération des agents immobiliers à laquelle elle est adhérente. Pour compléter le tableau, j’ai découvert que son avocat est l’ancien Directeur du service juridique de la même fédération des agents immobiliers.
        Il semble que toutes les portes se ferment dès que le les entrouvre et j’ai un peu l’impression d’être en face à une machine bien rodée qui broie toutes les tentatives du particulier pour faire valoir ses droits…
        Dans ces conditions, j’ai déposé une demande de conciliation auprès du Tribunal d’Instance et face à l’attitude de mon adversaire, il apparaît nécessaire que d’ores et déjà, je trouve des bases juridiques pour étayer ma demande de remboursement devant le juge.
        Aussi je suis preneur de toutes les suggestions des articles de loi ou d’autres textes qui encadrent la profession, auxquels je pourrais me référer.

      • A Alain P, je pense que votre seul intérêt est à demander le conseil d’un avocat. 1/ Le médiateur doit être obligatoirement référencé dans les agences immobilières. 2/ Aucune autre instance (syndicale, franchise ou autres) peut s’y substituer sans votre accord. 3/ Quels qu’il soient, le défendeur et ou ses représentants (avocat) de quelque syndicat professionnel soient-ils, liés ou anciennement les conseils ou juristes, ne doivent pas moins de respect à la loi…Votre demande de conciliation est à mon sens, sous toute réserve de la véracité des faits que vous énoncés, trop bonne et trop “gentille” eu égard aux infractions…. et la posture du confrère…ces manœuvres dilatoires sont d’autant plus les signes d’une tentatives d’extorsion…

  4. Bonjour,

    Les bras m’en tombent … et je ne suis pas le seul puisque personne ne sait trop quoi vous répondre …

    Votre ami avait visité avant le mandat, c’est une chose, mais comme vous aviez donné un mandat exclusif vous ne pouviez en effet pas lui vendre sans passer par l’agence.
    “Le versement d’une somme en liquide” … je préfère passer …
    Dans tous les cas je pense que vous auriez du soustraire du montant de la commission lors de la vente le dessous de table. Je ne vois pas comment l’agence aurait pu refuser à ce moment là.
    Là maintenant je ne vois pas trop comment vous allez pouvoir récupérer cette somme que vous aviez accepté de payer …
    Reste la menace d’aller raconter aux impôts comment travaille cette agence puisque vous n’êtes peut être pas le seul auquel cela est arrivé …
    Mais bon, délicat …

  5. Bonjour,
    Je vous remercie pour votre commentaire; effectivement, l’instant propice pour rétablir les comptes c’était à l’occasion de la vente effective du bien, malheureusement les circonstances ne l’ont pas permis.
    Je crois comprendre que comme moi, il vous paraît juste que je demande le remboursement mais que c’est le droit applicable qui en décidera et cela semble mal parti… C’est pourquoi si vous aviez par la suite, quelques pistes à me proposer pour argumenter ma demande (références aux lois et autres textes et codes qui encadrent l’activité d’agent immobilier), je serais toujours preneur.

    • Bonjour,
      J’avoue que je ne comprends pas bien votre démarche, mais vous devez avoir vos raisons.
      -Un accord d’annulation de mandat exclusif moyennant indemnité est légal, il y suffit de l’accord des deux parties et du respect d’un certain formalisme.
      -Ce dédommagement a été fait en espèces. C’est bien sûr interdit, autant pour payer que pour se faire payer, mais à ce moment là cela a dû faire partie de la négociation pour minorer le montant.
      -L’agence n’a juridiquement pas été payée deux fois pour la même chose : elle a eu un dédommagement pour la rupture d’un premier contrat, puis pour avoir vendu suite à de nouvelles relations contractuelles.
      La seule chose que l’on peut reprocher à l’agence à ce stade, et si c’est avéré c’est très grave, c’est d’avoir été payée en espèces.
      Donc la suite de l’affaire tient en une seule question : êtes-vous en mesure de le prouver ?

  6. à JCM
    Preuve indirecte seulement car bien évidemment, malgré ma demande, aucun reçu n’a été délivré pour cet “encaissement”: La responsable de l’agence a reconnu avoir reçu cet argent (document écrit) et de mon côté, les seules traces de ce paiement sont sur le relevé de compte bancaire avec d’une part le virement sur ce compte du montant avec la mention “pour dédit agence” et d’autre part le retrait de ladite somme au DAB le samedi, avant veille du RDV à l’agence pour formaliser le dédit.
    Je note que vous distinguez et que vous justifiez deux paiements relatifs à deux mandats de vente pour le même bien… Je prends votre opinion en compte, car jusque là, je voyais plutôt une qualification de “double paiement” ou d'”enrichissement sans cause”. Je vais donc considérer la situation avec ce nouveau point de vue.

  7. à L’Immobilière Vendéenne,
    Je partage bien sûr votre analyse, sinon je ne me serais pas engagé dans cette aventure, toutefois elle ne semble pas faire l’unanimité parmi vos collègues.
    Ce que vous jugez d’une excessive bienveillance n’est en fait que la tempérance imposée par la réalité à laquelle j’ai été confronté: les tentatives de résolution du litige à l’amiable sont toujours vouées à l’échec car le système semble verrouillé par les acteurs du marché…et la responsable que je mets en cause, qui avait déclaré que bien qu’elle reconnaissait m’être redevable de cette somme, par principe (sic) elle refusait de me rembourser. Il ne me reste donc que la voie judiciaire et l’appel au conciliateur de justice qui en est le préalable obligatoire.
    La suite logique est donc la recherche de toutes les bases légales sur lesquelles je pourrai appuyer mon argumentation… Il semblerait en effet que le recours à un avocat soit requis, hélas!

    • Et quoi qu’il en soit dans un acte mixte (acte étant de droit commercial et de droit civil) par exemple un acte entre un agent immobilier (commerçant) et un particulier (non commerçant) : la preuve se fait par tous moyens contre le commerçant…Et ne perdez pas de temps car les délais de prescriptions courent depuis les premiers échanges datés avec le professionnel pour ester en justice et faire valoir votre préjudice. Quant à “l’indemnité” pré-versée encore faut-il qu’elle soit bien référencée comme telle et que un acte est subsidiairement été formalisé : vente. ce qui n’est pas le cas en l’espèce car votre ami n’a pas acheté. Par ailleurs, UN SECOND mandat de vente a été signé…avec la même agence donc de fait elle n’a pas eu “la perte de chance” de vendre…et a bien vendu le bien…sous toute réserve bien évidemment.

    • Et aller encore plus au fond, la validité des mandats confiés, ont-ils été établis en bonne et due forme….le manquement d’une seule règle les rend nuls, ainsi que la non information préalable contractuelle les rendants pendant 14 jours dénonçables à tout moment et empêchant tous actes…

      • Bonjour,
        Dans cette affaire il y a eu des actes d’acquiescement à la gestion du mandataire, reconnaissance de sa validité pour le premier en demandant à ce qu’il soit annulé, acceptation de la vente pour le second, il semble difficile d’invoquer la nullité du mandat pour un manquement « loi Hoguet ». Voir :
        https://cimm.blog/professions-immobilieres/causes-de-nullite-des-mandats-immobiliers-11080.html
        Mais peut-être pour l’absence éventuelle d’informations pré contractuelles ; là on est dans le Code de la consommation. Mais cette obligation est récente, il n’y a pas encore de jurisprudence sur ce point précis à ma connaissance.

  8. pour aller plus au fond, nous sommes soumis à un barème affiché “par vente” en fonction du prix ou d’une tranche, au forfait ou par pourcentage. Donc comment justifier pour un même bien d’un SUR-BAREME…. 😉

      • Une précision, le recours à un médiateur n’est pas obligatoire.
        Si toutefois vous voulez y recourir, il faut avoir préalablement échoué à résoudre le conflit à l’amiable avec le professionnel.

  9. En revanche, ici nous avons en face un professionnel refusant l’intervention de “son médiateur”. Le fait de le pousser à refuser conforte les preuves directes ou indirectes, commencement de preuve et autres, au sujet de l’utilisation de moyens illégaux et dilatoires pour commercer et/ou éviter un proces..Et comme tout en principe “en découle”…étudier la forme des mandats peut a mon sens compléter le tableau des mauvaises pratiques. Mauvais pro face à particulier abusé je n’ai aucun doute du résultat…

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