Honoraires d’agence charge vendeur ou acquéreur ?

Les honoraires de l’agent immobilier pour une vente peuvent être à la charge du vendeur, de l’acquéreur, ou partagés.

L’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret de la loi “Hoguet”) est clair :

“Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.”

La plupart des agences travaillent avec des honoraires à la charge du vendeur ; mais dans certaines régions traditionnellement ils sont majoritairement à la charge de l’acquéreur.

Et de nombreuses agences ont pris l’habitude de changer le débiteur en cours de route : mandat avec honoraires charge vendeur, compromis avec honoraires charge acquéreur pour économiser quelques frais d’acte.

A qui incombe le paiement des honoraires ? 

Eh bien désormais il faut choisir, non pas seulement dès le mandat, mais avant, lors de l’élaboration du barème, quelle partie supportera les honoraires. L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, applicable depuis le 1er avril, précise :

“Les professionnels visés à l’article 1er sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.”

Et toute publicité doit indiquer “A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction”.

Les prix “effectivement pratiqués”

Notons la notion de prix effectivement pratiqués : il ne s’agit pas d’avoir un barème et de prendre ensuite des honoraires “à la tête du client” ; le tarif doit être respecté. On ne peut prendre ni plus ni moins. La DGCCRF tolère des rabais mais minoritairement, pour des affaires particulières et dans les limites proches des conditions pratiquées.

Or certains réseaux indiquent “montant maximum”…

Et le barème est celui de l’agence. Un très grand réseau de “mandataires” laisse chaque agent commercial faire son propre barème. Or l’agent travaille “au nom et pour le compte du mandant”, il peut faire une réduction sur la part qui lui revient mais ce n’est pas à lui de fixer les conditions offertes aux clients.

En ce qui concerne le choix du payeur, la consultation des tarifs de nombreuses agences (consultation facilitée par l’obligation de les publier sur internet et en vitrine) fait apparaître de nombreuses anomalies.

Peu d’agences apportent cette précision. Elles sont donc en infraction.

Et très nombreuses, et non des moindres, sont celles qui indiquent “à la charge du propriétaire vendeur sauf convention contraire précisée dans le mandat” ; “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ; mieux encore “Les honoraires sont, selon ce qui aura été prévu au mandat confié par le vendeur et le cas échéant par l’acquéreur ainsi qu’à l’avant contrat de vente, à la charge de l’un ou de l’autre voire les deux” ; on voit bien qu’il y a une valse hésitation, alors que ce que demande le texte est très simple : en prenant connaissance du barème de l’agence, tout un chacun doit être en mesure de savoir qui va payer les honoraires.

Et certains manifestement s’estiment au dessus des lois. Dans le dernier Figaro magazine, des 4 et 5 août 2017, sur 42 annonces, AUCUNE ne respecte ces directives. Impossible de savoir à qui incombent les honoraires. D’ailleurs très souvent il n’y a même pas le prix, qui est pourtant devenu une mention obligatoire (article 3 de l’arrêté sus-mentionné). Quant au DPE, il est majoritairement absent également.

Certes ce n’est pas vital, cela ne change rien en pratique au prix de vente et ne trompe personne puisque, si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix sera présenté honoraires inclus puis exclus, ainsi que le pourcentage d’honoraires pour faire bonne mesure (sauf dans le Figaro magazine, bien sûr). Et s’ils sont à la charge du vendeur, l’acquéreur n’en paie pas et n’a pas à s’en soucier.

Mais la loi est la loi et le non-respect des textes par certains donne une mauvaise image de la profession dans son ensemble.

L’arrêté relatif à l’information des consommateurs lors de toute publicité immobilière doit être respecté.

Pourquoi ne pas respecter le texte en décidant une bonne fois que les honoraires seront à la charge du vendeur, ou de l’acquéreur, ou partagés selon des modalités prévues à l’avance ? Ce n’est pas très compliqué.

On peut même envisager des cas où les honoraires seraient à la charge du vendeur, d’autres cas où ils seraient à la charge de l’acquéreur, mais sur des critères objectifs et précis : présence d’hypothèques au delà du prix par exemple, ou vendeur en situation de surendettement. Le choix doit être fait par l’agence, en amont, et non à la tête du client.

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