L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
Une offre d’achat doit-elle rester confidentielle ? Un agent immobilier peut-il annoncer aux visiteurs d’une maison le montant des offres déjà faites sur le bien ? Aussi quand une offre est faite, les visites doivent-elles s’arrêter ?
Question intéressante. Depuis la réforme du droit des contrats la réponse semble évidente, la transparence s’impose, et les informations doivent circuler entre les personnes intéressées.
https://cimm.blog/professions-immobilieres/consequences-de-la-reforme-du-droit-des-obligations-11082.html
Par contre le mandat de l’agent immobilier ne prend fin que lorsqu’une offre est acceptée, la simple émission d’une offre ne suffit pas, et surtout ce serait contraire aux intérêts du client vendeur.
Je vous remercie.
Bonjour,
On a vu une maison en vente exclusive avec une agence immobilière.
On a trouve la maison et avons été la voir (photos avec geolocalisation et date à l’appui).
Plus tard, nous avons Visité la maison avec l’agent immobilier qui nous a fait signer un bon de visite..
Proposition faite, il refuse de transmettre notre offre jugée indécente. Ne répond pas à nos différents mails.
Pouvons-nous signer la vente avec le propriétaire en direct après la fin du contrat d’exclusivité?
Merci de votre aide.
Cordialement.
Bonjour,
Vous pouvez contacter le propriétaire pour lui signaler que l’agence ne respecte pas le Code de déontologie de la profession, en ne lui transmettant pas l’offre, s’il le souhaite il pourra dénoncer le mandat sans délai pour cette raison, et vous vendre le bien. Prise en faute l’agence n’aurait guère de recours.
Attendre la fin du mandat serait dangereux car considéré comme une manœuvre pour éviter de payer l’agence.
Merci beaucoup Monsieur Miribel pour votre aide!
Si j’envoie un sms à l’agent lui disant que nous avons bien noté son refus de transmettre notre offre avec un accusé de réception comme “preuve”, est-ce que cela suffit? au moins pour voir sa réaction …
Ce n’est vraiment pas que l’on veut le cour-circuiter, mais depuis le début c’est difficile avec lui…
Est-ce que nous pouvons donner un délai, par ex, dire à l’agent que nous lui laissons 48h pour transmettre notre proposition, et que passé ce délai, ou sans retour de sa part, nous considérons notre proposition comme refusée d’avoir été transmise et trouverons une autre solution pour contacter les propriétaires?
est-ce que légalement, on peut faire ça?
Oui c’est une bonne idée. Si vous voulez que votre proposition soit transmise faites allusion au Code de déontologie.
Est-ce que nous pouvons donner un délai, par ex, dire à l’agent que nous lui laissons 48h pour transmettre notre proposition, et que passé ce délai, ou sans retour de sa part, nous considérons notre proposition comme refusée d’avoir été transmise et trouverons une autre solution pour contacter les propriétaires?
est-ce que légalement, on peut faire ça?
Bonjour , un acheteur à fait une offre sur ma maison, j ai accepter cette offre que j ai signe,puis l acquéreur au bout de 3jours c est rétracter, l agence ne m a jamais donner le papier signer de l offre est d achat, sont t il dans l obligation de le faire?
Oui bien sûr, ainsi que de la rétractation.
Bonjour, En décembre 2017 nous avons fait une offre de prix écrite à 70000€ acte en main pour un terrain en passant par un agent immobilier, j’ai eu une réponse le soir même par l’agent immobilier que le vendeur refusait mais était d’accord pour 72 000€, nous lui avons donc répondu qu’il fallait que nous réfléchissions et que nous devions établir des devis de projets de construction pour voir si cela pouvait renter dans notre budget. Mais entre temps l’agent immobilier a fait signer le compromis de vente au vendeur!! Après mes démarches de devis nous avons recontacté l’agent en lui redemandant de retransmettre notre offre à 70 000€ sachant qu’en passant par une agence concurente je pourrais avoir ce terrain à 70 000€ et là l’agent s’est indigné m’a traité de personne malhonnête que j’avais fait une offre par écrit et que j’étais donc lié à leur agence pendant 12 mois sous peine de pénalités financière il m’a envoyé le double de notre offre qui à ma surprise n’a jamais été signé par le vendeur et il n’y a aucune notion de contre proposition non plus dessus alors est ce qu’il a raison sommes nous liés à l’agence?
Bonjour,
Vous probablement pas, mais plus sûrement le vendeur : https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Bonjour, à 3 jours de la date de signature chez le notaire, nous avons constaté que l’agent immobilier ne nous avait pas convié au bornage avec le géomètre, qu’il nous avait rien fait signé au sujet des nouvelles surperficies(au lieu de 2075m² nous avons plus que 2016m²) c’est la deuxième fois que l’agent immo nous prend des m² sans nous prévenir.nos fonds à la banque sont débloquées nous allons devoirs payer 2 mensualités (celle de la maison actuelle et celle de la maison future), du coup la signature chez le notaire va être reportée.
Quels sont nos recours envers l’agence qui a mal géré notre dossier.
cordialement
Bonjour,
Quelles sont les explications données par l’agence et le vendeur pour expliquer cette baisse de surface ?
L agent qui s occupe du dossier est en vacances.c est le grand patron qui reprend le dossier.il est désolé de cette situation car normalement nous aurions dû être présent il nous dit que c était bien la faute de l agent.La différence s explique que le terrain est une division et que c est le voisin d à côté qui a bénéficié de nos surfaces enlevées qui lui même à déjà signé chez le notaire(donc nous ne pouvons pas bouger ses bornes).nous aimerions savoir quels dommages demander à l agence?
Les vendeurd n étaient pas au courant(ce sont des connaissances)C est même nous qui leur avons donné le nouveau plan borné celui ci qui nous a été donné par les notaires vendredi qui eux étaient persuadés qu’ on avait été présent au bornage et qu’ on avait eu le nouveau plan.
A priori basez-vous sur le prix du m2 constructible sur votre secteur.
Merci pour les infos.Cordialement
Bonjour
Nous avons visité une maison par le biais d’une agence samedi et nous avons été les premiers et les seuls à faire une offre (au prix d’achat) ce jour là malgré beaucoup de visites. 48h plus tard un autre couple a aussi décidé de faire aussi une offre d’achat au prix de vente. L’agence a présenté nos deux dossiers en même temps au vendeur. Est-ce normal ?
Bonjour,
L’agence aurait probablement dû présenter votre offre plus tôt, le texte imposant « dans les meilleurs délais ». Mais prouver que vous subissez un préjudice de ce fait serait difficile.
Bonjour
J ai signé un mandat simple avec une agence où il est précisé que je ne peux faire une vente seule avec quelqu un qui aurait visité avec cette agence sous peine de devoir payer ma commission. Quelqu’un a visité mon bien avec cette agence sans signer de bon de visite. Les gens ont fait une proposition par écrit a l agence. L agent immobilier ma parle vaguement de cette offre oralement. Par un concours de circonstance j ai rencontré l acquéreur qui m informe attendre ma réponse.je passe les détails de la malhonnêteté de l agent immobilier. Aujourd’hui j attend toujours une trace écrite de l agent de cette fameuse proposition que je devrais signer il me Semble car mon refus oral ne compte pas ! Mais rien n arrive. Je n ai ni nom ni trace de proposition d achat. Quels sont mes droits aujourd’hui? Sachant que l acquéreur attend toujours ma réponse ? Comme je disais j ai rencontré cette personne par hasard qui est prêt à acheter ma maison au prix que je souhaite. Ce n est pas évident d expliquer mais l agence immobilière peut elle se retourner contre moi si je signe sans elle ? N y a t il pas un code déontologique qui stipule qu’ il doit me présenter l offre ? Merci pour vos éléments