L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
Non l’agent immobilier n’a pas le droit de faire de la “rétention” d’offres. Dites lui de (re)lire le Code de déontologie de l’immobilier, qui l’oblige à transmettre dans les meilleurs délais toutes les offres…
Bonjour
Merci pour votre réponse.
Nous avons refait une offre à la hausse toujours par email à l’agent immobilier. Ce dernier nous a encore recontacté par téléphone et nous a dit Sue le bien n’était plus à vendre car sous compromis. Il n’a bien entendu pas voulu nous donner mépris de vente: ma question est la suivante, peut on réellement se retourner contre l’agence immobilière car elle l’a pas transmis nos offres aux propriétaires ?( nous avions fait une inférieure au prix affiché mais nous étions prêt à négocier grandement). Si oui quelle sont les issues possibles à l’amiable ou devant les tribunaux ? Le compromis en cours peut il être annulé et le bien nous être proposé au prix du compromis en cours ? Si non dans quelles mesures peut être indemnisé ?
D’avance merci pour votre temps et conseils.
Cordialement
Bonjour, j’ai un soucis j’ai visité une maison par le biais d’une agence, je devais faire une offre écrite (inferieure au prix de base) et l’agence m’a rappelé pour me dire que ce n’était pas la peine de venir car c’était un refus catégorique de la part des propriétaires. Sceptique par rapport a leurs dires je suis allé voir les propriétaires qui en fait n’avaient jamais reçu l’offre! le proprietaire etait dailleurs fou de rage car il pense que c’est l’agence qui a chaque fois fait barrage sur d’autres personnes intérressées car ne prennent pas assez de commission!
Le vendeur a retiré son annonce de cet agence qui a fait que nous mentir a l’un comme a l’autre et de toutes les autres agences ( ce n’etait pas un mandat exlcusif).
Ma question est: peut on passer en direct avec le propriétaire? ou l’agence peut nous réclamer un dédommagement? ce qui serait honteux du fait que c’est elle qui fait une faute de ne pas transmettre les offres(nous ferait acheter plus cher et louper des ventes aux propriétaires) et nous ment sans arret.
Precision: le bon de visite que ma compagne a signé n’est pas a notre nom ils se sont trompés cela devait surement etre le nom d’une autre personne ayant visité la maison.
oui l’agence a toujours le droit de vous contrer car une bon visite a pour effet 18 mois
Bonjour,
Compte tenu des circonstances il n’y a pas grand risque. Le mieux serait que le vendeur et vous-même fassiez une LRAR à l’agence en relatant les faits, et en rappelant qu’ils sont en infraction avec le Code de déontologie.
Si vous avez des preuves c’est bien, sinon essayez d’en obtenir (demande d’explication par mail par exemple).
Merci pour votre réponse rapide.
Le mieux donc pour vous serait de récuperer des preuves par mail? n’est ce pas un peu se jeter dans la gueule du loup car la ils seront veritablement que l’on ne passe pas par eux et tenteront peut etre une action en justice.. alors que sans rien dire peut etre qu’ils ne regarderont meme pas.. d’autant plus que certes je pourrai avoir des preuves par mail mais eux aussi du coup que nous sommes bien passés par eux pour visiter la maison alors que sur le bon de visite il n’y a pas notre nom donc ne peuvent rien prouver!
Rien prouver ? Il n’y a pas de traces de mails, d’appels téléphoniques, des témoignages éventuels ? A votre place je leur demanderais par mail pourquoi ils n’ont pas fait suivre votre offre. Soit ils ne répondront pas et se mettront en tort, soit ils diront pourquoi et se mettront en tort également, soit ils mentiront et le propriétaire rectifiera… C’est à mon sens moins risqué que de traiter en douce, ce qui vous serait reproché en cas de procès.
très bien. merci pour votre réponse. sinon pour les traces aucunes écrites et seulement a la rigueur des appels téléphoniques mais qui ne prouve pas le désir d’acheter cette maison la..
Donc selon vous il vaudrait mieux aller dans ce sens que passer comme ca meme si dans votre 1er message vous dite qu’il n’y a pas grand risque? quels seraient il dailleurs? plus pour l’acheteur, le vendeur ou identique?
et sinon que diriez vous dans le mail a l’agence?
Les risques seraient plutôt pour le vendeur, qui a signé le mandat.
Bonjour,
Est ce que l’offre d’achat transmise par une agence doit contenir le montant des honoraires de l’agence ou peut elle être présentée “Net vendeur” ?
Merci de votre réponse
Code de déontologie de l’immobilier : les personnes mentionnées à l’art. 1 (les agents immobiliers) s’obligent :
3° A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;
A mon sens cela signifie qu’il faut communiquer tous les éléments et pas seulement le net vendeur.
La DGCCRF a récemment reprécisé que la baisse des honoraires de l’agent immobilier lors d’une transaction ne pouvait n’être acceptée qu’à titre exceptionnel et devait être justifiée dans tous les cas. Quel est dans ce cas la meilleure présentation commerciale d’une offre quand elle n’est pas au prix du mandat ?
Concernant le montant des honoraires il devra être adapté au nouveau prix, sauf s’il est réputé forfaitaire au niveau du mandat.
Bonjour, nous avons visité une maison le 12 janvier.
Suite à cette visite nous avons fait une offre au prix du mandat le lundi suivant (le 15) . Depuis la visite, l’agent avait un comportement étrange et lorsque nous avons voulu faire l’offre nous avons du nous rendre à l’agence car l’agent ne répondait pas au téléphone…
Devant le fait accompli il a bien pris notre offre le lundi et n’ayant toujours pas de nouvelles le mercredi, nous sommes retournés voir le propriétaire à qui l’offre n’avait pas été transmise l’agent restant injoignable. Nous avons réussi à joindre l’agent le vendredi qui avait « défendu » notre offre en même temps qu’une autre mais pas de réponse du propriétaire d’apres lui.
Sans nouvelles le mardi suivant, l’agent nous dit que le propriétaire serait sur le point d’accPeter une offre externe mais qu’ayant un mandat exclusif il est dans l’illégalité donc ils doivent retourner le voir….
Tout cela étant très confus nous décidons de retourner voir le propriétaire et la réalité est édifiante :
L’agence a présenté notre offre en même temps que celle d’un promoteur proche de l’agence en disant au propriétaire que notre offre ne passerait pas en banque ( alors qu’ils n’ont aucune info sur notre dossier) et en mettant la pression sur lui pour qu’il accepte l’offre du promoteur. Hors celle ci a été formulée le 17 soit 2 jours après la notre. Le propriétaire a eu entre temps une offre d’un autre promoteur et a proposé cet offre à l’agent mais il est défini dans le mandat que si il apporte son propre acheteur les frais sont divisés par 2 et ils refusent donc de servir d’intermediaire. Nous sommes clairement laises car si l’agence avait proposé notre offre au prix le jour où nous l’avons formulée le propriétaire nous certifie qu’il l’aurait signée sans délai…
Que devons nous faire?
Bonjour,
Juridiquement vous avez subi une « perte de chance » de pouvoir acheter cette maison. Rassemblez le plus possible de preuves et prenez un avocat.
Et parallèlement n’hesitez pas à informer le syndicat et/ou le réseau auquel appartient éventuellement l’agence.
Un tel comportement est inadmissible.
Marine, agente immobilier
Bonjour, besoin d’un conseil,
nous avons donné un accord de vente pour une offre d’achat pour un appartement, pour un acquéreur, puis, quelques heures après nous avons reçu une nouvelle offre, supérieure. Nous étions dans l’obligation de la transmettre au vendeur. Le client revendique l’accord donné par l’agence, pour acquérir.( nouveau commercial). L’autre client, l’accord donné par le vendeur… Quelle solution?
Bonjour,
Le seul qui peut donner un accord valable est le vendeur, L’agence ne le pourrait que si son mandat contenait la mention expresse prévue par l’art. 72, troisième alinéa, du décret de 72 : « Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention« . Cette mention n’est que très rarement utilisée car très délicate.
En ce qui concerne la responsabilité de l’agence, avoir fait croire à un client qu’il pouvait acheter est en soi répréhensible.
Mais en vertu de la jurisprudence actuelle ce client ne pourrait pas exiger la vente. La loi Hoguet prime sur la notion de mandat apparent.
Cette jurisprudence pourrait évoluer depuis la réforme du droit des obligations.
Bonjour,
Je vends mon appartement par le biais d’un agent immobilier.
Celui-ci m’a fait parvenir une offre d’achat écrite que j’ai acceptée et qui a été transmise à l’acquéreur par le biais de l’agent.
Suite à un bouleversement de ma vie professionnelle, je souhaiterais voir si l’acquéreur accepterait de renoncer à l’achat mais je sais qu’il est dans son droit de refuser.
Cependant, l’offre d’achat que j’ai validée ne comporte ni mon nom, ni l’adresse du bien, ni la description du bien vendu.
Seuls le numéro de mandat, le prix d’achat, le délai de rétractation ,le nom de l’acquéreur, le nom de l’agence immobilière et nos signatures y figurent.
Est-ce que le fait que le bien ne soit pas mentionné peut faire invalider l’offre d’achat et éviter d’aller au compromis?
Vous en remerciant d’avance,