L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Bonjour,
Il s’agit là d’erreurs qui à mon sens n’entachent pas l’offre de nullité. Le numéro de mandat en particulier permet de se référer au bien vendu, il ne peut y avoir confusion.
Deux pistes : vérifier la rédaction de l’offre d’achat pour savoir si elle vaut vente, ou négocier avec l’acquéreur.
Bonjour, ce matin j’ai fait une offre d’achat à un prix pour un appartement. Trois autres offres au meme prix ont suivi dans la matinée. Comment cela se passe dans ce cas? Toutes les offres doivent-elles être soumises au propriétaire ou bien est-ce par déontologie ? Merci de votre aide Cordialement Laurence
*c’est une offre « au prix » que j´ai fait, petite erreur de frappe…
Bonjour,
Oui toutes les offres doivent être transmises sans délai au propriétaire. Au delà du Code de déontologie nous devons avoir à l’esprit que nous sommes des intermédiaires et que nous devons rendre compte de notre mission.
Bonjour
nous avons fait une offre pour un appartement au dessous du prix demandé. une autre offre avait été faite préalablement par un autre acquéreur mais inférieur (dixit l agent ) à la nôtre. l agent immobilier à appelé l autre acquéreur pour le prévenir et celui ci s est mis au prix demandé il nous a ensuite rappelé pour nous prévenir que nous n avions pas l appartement est ce vraiment une pratique courante et est vraiment déontologique ?
merci pour votre réponse
Bonjour pouligon,
Le premier client de l’agent immobilier est en général le vendeur, dont il doit défendre les intérêts pour parvenir à la vente dans les meilleures conditions. Dans votre cas il a joué la transparence entre tous les intervenants, je pense qu’il n’avait pas d’autre choix, et que déontologiquement c’était la seule solution. Bien sûr c’est frustrant pour vous, mais l’autre acquéreur aurait pu se plaindre de ne pas avoir été prévenu d’une offre supérieure, et le vendeur d’avoir perdu une chance de vendre au prix.
bonjour jean claude il y a 17 jours j ai fais une offre sur une affaire en redressement judiciaire par voie d une agence immo,le prix agence est de 20 affiché en agence, 15000, chez le mandataire, j ai donc fais une offre signée a 19000 a l agence. j appelle agence 15 jours plus tard pour savoir ou en est mon affaire, celui ci me dit que mon offre n a pas été soumise au mandataire prétextant qu il,a un autre client intressé et que celui ci a besoin d un délai pour avoir ses prêts et papiers ,le jour meme donc 15 jours aprs mon offre son client lui fait une offre a 23000 euros, l agent me dit de surenchérir que je suis encore dans la course….bref je voudrais savoir ci celui ci devait faire parvenir mon offre ou avait le droit de faire de la rétention de mon offre,légalement.
En aucun cas une offre ne peut être supérieure au prix du mandat! Votre agent est un escroc.
Bonjour Esquenet, sur quoi vous basez-vous pour dire que c’e n’est pas possible ?
Le vendeur est tenu par la première offre d’achat au prix de l’annonce. En refusant cette première offre au prix, le vendeur s’expose à des poursuites du candidat acquéreur évincé, conformément à l’article 1583 du code civil.
C’est ce que croient beaucoup d’agents immobiliers mais c’est faux. L’AI n’a qu’un mandat d’entremise, il ne peut engager son mandant. Si le vendeur refuse une offre au prix tout au plus devra t’il des DI à l’agent, en aucun cas il ne sera obligé de vendre. Et l’acquéreur n’aura aucun recours.
Bonjour lors nay, d’après le Code de déontologie le mandataire doit transmettre toutes les offres répondant au mandat confié dans les meilleurs délais. Vous pouvez le lui rappeler fermement.
bonjour jean claude,suite a mon affaire je me suis enquerri de savoir si mon offre était arrivée chez le mandataire judiciaireje , celui ci me dit que non mais qu il est au courant que l agent a a en possession des offres et ne m en dit pas plus,après avoir discuté sur la legalité des faits le mandataire me dit que ce qu il se passe a l agence ne le regardes pas , qu il ne sait pas comment fonctionnes les agence(je trouves ça très drôle!!mais n en fait rien paraitre),je lui rappelles que mon offre a un mois,ce qui n pas l air de l embeter,et de me dire que de toute facon c est la plus forte offre que l agent immobilier recevra qui lui sera présentée.honteux!!je suis découragé,nous avons été soucieux de faire les choses dans les règles en temps et en heure,dans la légalité
Il faut rappeler le Code de déontologie à l’agence !
Bonjour,
Je suis agent immobilier, j’ai reçu une offre à 875000 euros pour une villa au prix fixé sur le mandat simple que j’ai signé avec le propriétaire. Mais celui-ci refuse l’offre et préfère traiter avec un autre acquéreur entre particulier. Mon offre en plus était la premiere, je peux le prouver. Que faire pour récupérer mes dommages et intérêts, ou commission? Merci
Bonjour,
Il faut d’urgence lui envoyer une LRAR lui rappelant que vous avez trouvé un client dans les conditions du mandat, et le mettant en demeure de venir signer l’offre ou le compromis.
Si votre offre est antérieure mais de peu le juge pourrait considérer qu’elles sont concomitantes. Plus de 24 ou 48 h et ce n’est plus le cas.
Ce sont les aléas du mandat simple…
Merci, c’est ce que j’ai fait !!
ok merci en tout ca pour les conseils
Bonjour,
nous avons visité une maison ( nous étions les premier à visiter ce bien) et nous avons fait une offre au prix le soir même.
Nous avons rappelé l’agent immobilier et il nous a indiqué que 2 offres avaient été faites : la notre ( au prix de vente) et une autre plus basse mais en paiement comptant.
Le propriétaire a choisit le paiement comptant…
En discutant avec plusieurs amis, collègues, ils me disent souvent que normalement, nous devions être prioritaire car nous avons fait une offre au prix. Est-ce que cela est vrai ?
Dans l’atteste de votre retour,
Justine
Bonjour,
Quand les offres sont concomittantes, c’est le propriétaire qui choisit. Les mandats d’agents immobiliers sont des mandats d’entremise ne permettant pas d’engager le vendeur dans une vente.
Meri pour votre retour.