L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Bonjour,
Cet échange est très interessant car très ressemblant à ma dernière expérience. Ceci avec un agent immobilier.
En effet ayant visité un bien immobilier qui nous interessait fortement nous avons très rapidement signé une offre d’achat au prix indiqué.
Ensuite après de mutiples relances il nous été indiqué que le bien avait déjà été vendu. Et ceci sans aucune autres explications.
Nous imaginons qu’il y a eu une surenchère sur ce bien mais nous n’en avons pas la preuve.
J’ai envoyé un message par email à l’agence immobilière pour demander si le vendeur avait contresigné notre offre prouvant qu’il en ait eu connaissance et ensuite avoir la raison précise de la non acceptation de notre offre.
J’attends toujours la réponse.
Que faut il faire d’autres. Quels sont nos recours possibles.
Merci pour votre aide
Bonjour,
Ce que vous pourriez reprocher à l’agent immobilier, c’est éventuellement de ne pas avoir transmis l’offre au propriétaire.
Vous pouvez lui envoyer une LRAR lui demandant cette preuve, ou vous rapprocher du propriétaire, rien ne vous l’interdit.
Ensuite si votre offre n’a pas été présentée vous pouvez envisager une action pour perte de chance d’avoir pu acquérir le bien.
Bonjour Monsieur Miribel.
Nous avons envoyé un email a l’agence Immobilière lui demandant la preuve que notre offre d’achat au prix avait bien été communiquée à la vendeuse et surtout les raisons de sa non acception.
En retour l’agent immobilier nous a fait suivre un courrier attaché de la vendeuse nous informant de la reception de notre offre et qu’elle a finalement accepté une offre “préalable”.
Est ce que ce type de réponse est recevable dans la mesure ou nous avons été les premiers a signer une offre d’achat au prix.
La vendeuse peut elle accepter l’offre de son choix même si elle est a une date ultérieure.
Enfin est il recevable que la vendeuse n’ait pas répondu à notre interrogation sur les raisons de la non acceptation de notre offre d’achat.
Merci beaucoup pour votre réponse
Pierre
Bonjour,
Je suis agent immobilier. J’ai obtenu une offre d’achat au prix et dans les conditions du mandat qui nous lie en présence des vendeurs. Le lendemain les vendeurs n’ont pas voulu contresigner l’offre et ont signé une autre offre avec une autre agence. Puis-je prétendre à un dédommagement?
Merci pour votre réponse,
Cordialement,
Sonia SCHILZ
Bonjour,
En principe non, le vendeur a le choix, et peut accepter l’offre qu’il préfère, en tout cas lorsqu’il s’agit d’offres concomitantes. S’il laissait traîner une offre au prix sans réponse trop longtemps, il serait en tort, mais il n’y a pas de définition juridique du délai maximum autorisé…
REBonjour,
Pourtant dans l’article “que dit la loi” qui est diffusé sur le site il est précisé :”le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.”
Cordialement,
Sonia SCHILZ
Oui bien sûr mais dans le cas où il y a plusieurs offres au prix concomitantes le vendeur choisit librement celle qu’il veut accepter, et ne doit rien aux autres, c’est la règle du jeu.
Concomitantes signifie en même temps, le même jour. Or mon offre date du 22 pour un prix de 240000 euros transmise directement par mail aux vendeurs le jour même et l’autre offre date du 23 au prix de 239000 euros. C’est sur ce point que je souhaiterai réponse. Mon notaire m’a indiqué que j’étais prioritaire et que les vendeurs me devaient mes honoraires.
Cordialement,
Sonia SCHILZ
Ça se plaide. Mais ce n’est pas gagné d’avance. L’écart de temps n’est pas très important, et les raisons du choix de la deuxième offre sont peut-être recevables.
Bonjour,
Après 2 visites d’une maison, nous avons transmis une offre d’achat écrite au vendeur par l’intermédiaire de l’agent immobilier qui a le mandat de vente du bien.
Le propriétaire a accepté par écrit et sans réserve notre proposition.
Le vendeur essaie maintenant de se rétracter pour “raisons personnelles” (a déjà repoussé la date de signature du compromis) et l’agence immobilière ne prend pas vraiment position mettant en avant le risque de litige pour sa bonne réputation pour des affaires à venir …. l’agent immobilier nous incite a demi-mots à “laisser tomber”.
Pensez-vous que nous devions aller jusqu’à mettre l’affaire devant le TGI ?
Bonjour,
Si l’offre est bien rédigée, une fois acceptée elle vaut vente. Voir :
https://cimm.blog/jurisprudences/offre-achat-acceptee-vendeur-refuse-de-poursuivre-condamnation-185.html
Bonjour,
J’ai signé un mandat exclusif avec un cabinet notarial et suite à une visite, des acheteurs décident d’acquérir le bien par le biais d’un mail. La négociatrice de l’étude à répondu à ce mail. Est ce que l’offre d’achat est valable si moi même je n’ai pas accepté par mail ou par écrit celle ci? La négociatrice m’en à parlé juste verbalement.
Cordialemnt
Bonjour,
Contrairement à un mandat signé avec une agence immobilière, un mandat signé avec un notaire n’est pas soumis à la loi Hoguet, et selon la rédaction de ce mandat le notaire peut vous engager dans le processus de vente même contre votre gré si vous avez changé d’avis.
Bonjour Monsieur,
J’ai visité un appartement, j’ai fait une offre (à 150 KE) et l’agent m’a appelé pour me dire qu’elle n’a pas présenté mon offre car elle est très en dessous du prix affiché (165 KE hors fais d’agence) et comme je suis le 1er a faire une offre sur le bien elle m’informe qu’il y a eu une autre offre à 160 KE et que si je veux je peux faire une autre offre un peu en dessous des 160KE !!!.
SVP, que dois-je et/ou puis-je faire ?
Merci par avance.
Bonjour,
Vous pouvez exiger que votre offre soit présentée telle quelle au vendeur, en vertu du Code de déontologie, mais il semble qu’elle soit inférieure à celle présentée entre-temps. Vous pouvez aussi surenchérir.
Merci pour vôtre retour rapide,
En faite, je doute de l’existence réellement de cette offre à 160 KE. En effet, ça fait 5 jours depuis qu’elle m’a prévenu de l’offre à 160 KE et elle attend toujours si je peux me positionné au dessus de 160 KE ! et je me dit que si y a une autre offre à 160 KE le vendeur va l’accepte sachant bien que la marge max de négo était de 5000 E.
Puis-je demander la preuve de l’existence de cette offre ou j’ai pas le droit ?
Merci+++++.
Oui bien sûr, demandez une preuve.