L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Bonjour,
J ai visité un appartement avec une agence. J ai transmis une offre. Je ne suis pas sûr que cette dernière ait transmise ma proposition. Il paraît que celle ci a été rejetée. J ai voulu faire une nouvelle offre mais une fois reçue elle me dit qu une offre supérieure a été reçue et sera présentée avant la mienne. Excédé je suis passé par une autre agence qui a transmis mon offre et a été acceptée. N ayant signé aucun mandat, je risque quelque chose? Quel article de loi fait référence à mon cas? Merci pour votre aide.
Bonjour,
Vous avez eu la bonne démarche. Une agence ne doit pas trier les offres et les présenter dans l’ordre qui lui convient, elle ne peut que les transmettre dans les meilleurs délais au propriétaire.
Si vous pouvez prouver ce que vous avancez (que l’agence a retenu votre offre), vous ne risquez rien.
bonjour, nous avons visités un bien par une agence immobiliere ( j’ai signé un bon de visite) , nous avons fait une offre qui a été refusé, maintenant je vois l’annonce en direct par le proprietaire sur le bon coin, puis je lui faire une offre directement?
Merci beaucoup
Bonjour,
La Cour de cassation nous dit que lorsqu’un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien, et qu’ensuite la vente se fait directement à cette personne, les honoraires sont dus. Donc la réponse est non.
Bonjour,
Nous sommes depuis trois mois sur un bien de notre voisin qui est en indivision avec les propriétaires sur lequel nous avions fait plusieurs devis, plan d’architecte, le bien comprend un immeuble de 6 appartements insalubres et un dépôt en fond de cours, nous étions par accord verbal sur un prix fixé à 90 000 €, mais un des propriétaire est sous curatelle à l’UDAF et ce dernier a donc demandé une contre expertise du bien qui a été rééstimé par une agence à 147 000€.
Nous avons donc pris contact avec l’agence dès qu’ils ont eu le mandat et nous avons fait une proposition à 120 000€ qui a été refusé par les propriétaires car l’agent mandaté leur avait soumis qu’elle pouvait le vendre entre 140 et 147 000€. Dès lors nous entamons une semaine de réflexion, entre-temps j’apprend par l’un des propriétaires qu’il y a eu 2 visites et qu’ils doivent passer le lendemain après-midi à l’agence pour voir l’offre.
J’essaie de contacter l’agent mandaté mais aucune réponse. Je passe le lendemain matin pour faire une contre offre au prix du mandat à 147 000€ qu’ils me refusent de faire et de prendre en compte en me disant que j’avais déjà eu ma chance, donc j’ai du la faire de mon côté et leur envoyé par mail afin de prouvé que je souhaitais faire une offre au prix du mandat.
L’après-midi ils reçoivent les propriétaires et leur présente l’offre de l’autre client à 140 000 €, il présente également mon offre à 147 000€ mais l’agent appel le client entre temps pour savoir si il veut se mettre au prix du mandat, ce qu’il va faire. Ensuite l’agent explique aux vendeurs qu’ils n’ont pas le choix de signer avec l’autre client car il est au prix du mandat et qu’il ne peuvent pas le faire avec moi car je n’était pas prioritaire. Ils ont signé.
L’un des propriétaires pense comme moi, ils auraient privilégié leur commission (plus importante avec l’autre client qu’avec moi comme je venais de la part des propriétaires donc moitié moins au niveau du taux). Et surtout les vendeurs auraient gagné plus d’argent sur la vente avec moi comme la commission de l’agence était réduite.
J’ai appris qu’ils avaient mis en vente sur des plateformes publicitaire (leboncoin, Facebook, …) sans avoir réalisé les diagnostics (est-ce obligatoire?).
Pensez-vous que nous avons été évincés ? (moi j’en suis convaincu)
Cela c’est passé hier (jour de mon anniversaire, youpi !!)
Je suis un peu perdu, profondément attristé par cette finalité.
Y a t-il un recours? Pensez-vous que l’agent était dans son droit?
Merci pour votre aide.
Bonjour,
Il semble effectivement que l’autre offre a été privilégiée. Je ne vois toutefois pas la possibilité d’un recours, sauf à contacter le juge des tutelles si l’offre n’a pas encore été acceptée de ce côté.
En ce qui concerne les diagnostics, ils doivent être faits pour le compromis, le DPE seulement pour la publicité mais dans le cas d’un immeuble ,délabré sans chauffage on en est dispensé.
Je viens de contacter l’UDAF et apparement, ils n’ont pas encore retourné le mandat ce qui fait que l’agence N’aurait-elle pas due attendre avant de la commercialiser? Les offres d’achat sont-elles valable? Puis-je faire une offre en direct sachant que je n’ai pas visité le bien avec l’agence?
Merci pour votre réponse
Faites valoir auprès de l’UDAF qu’il restera plus d’argent à leur protégé puisque vous venez de la part du propriétaire ; si le mandat n’est pas exclusif il ne devrait pas y avoir d’honoraires d’agence du tout puisque vous avez connu le bien avant.
Bonjour,
Après avoir visité un bien avec un agent immobilier, nous avons signé un bon de visite. Nous avons par la suite formulé une offre sur ce bien, offre que l’agent immobilier n’a pas transmis au propriétaire (preuve écrite du refus de la transmettre).
Le bien est en vente dans une autre agence.
Malgré le fait que nous ayons signé un bon de visite, mais que le premier agent n’ait pas voulu transmettre notre offre, pouvons-nous passer par une autre agence pour reformuler une offre ?
Merco d’avance
Bonjour,
Dans la mesure où cette agence n’a pas respecté le Code de déontologie de la profession en refusant de transmettre l’offre, vous n’avez aucun risque à passer par une autre.
Merci de votre réponse.
Mais même si l’agent immobilier n’a pas fait correctement son travail, sommes nous dédouanés de toute obligation envers lui, alors même que nous nous sommes engagés, en signant le bon de visite ?
Bonjour,
Nous avons visité un appartement avec un agent immobilier, et avons effectué une offre d’achat au prix demandé par le propriétaire.
Celui-ci a refusé l’offre. Le motif mentionné par l’agent immobilier est notre âge. En effet, le propriétaire estime que nous sommes trop jeune.
Je ne connais pas la nature du mandat signé entre le propriétaire et l’agence immobilière mais l’agent immobilier nous a indiqué que nous étions les seules à avoir effectué une offre.
Un motif est-il obligatoire à fournir lors d’une offre d’achat au prix indiqué ? Si oui, l’âge est-il un motif valable ? Si oui, quels documents pouvons nous fournir afin d’assurer au propriétaire que notre banque nous accordera le prêt immobilier ?
Merci d’avance
Bonjour,
Demandez à votre banque de vous fournir un accord de principe de votre prêt. Cela devrait rassurer le propriétaire. Et pour sécuriser l’achat proposez-lui d’accepter l’offre en spécifiant “sous condition qu’un accord de principe du financement bancaire” soit fourni au plus tard le…
DISCRIMINATION
Illegal
Bonjour,
un agent immobilier de notre connaissance, sachant que nous cherchons une maison, nous a fait visiter un bien.
A cette occasion, nous n’avons pas signé de bon de visite.
Nous avons envoyé un mail simple à l’agent en lui indiquant que le bien nous intéressait à un prix inférieur à ce que demandaient les vendeurs, et que nous envisagions de faire une offre ultérieure.
Quelques jours après, l’agent nous signale que les vendeurs n’acceptent pas notre offre.
Cependant, trois semaines plus tard, nous sommes contactés directement par les vendeurs qui nous signalent qu’ils n’ont pas de mandat avec cet agent et nous proposent d’acheter le bien au prix que nous avions proposé.
Cet agent qui ne dispose ni de mandat du vendeur, ni de bon de visite d’acheteur potentiel peut il exiger une commission ?
Bonjour, la réponse à votre question est claire : L’Agent immobilier n’a droit à aucun honoraires.
La base même du droit à honoraire est d’avoir un mandat en bonne et due forme.
Cordialement,
L’Immobiliere Vendeenne