L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
nous avons fait une offre d’achat à un particulier au prix demandé le 10 janvier et ils l’ont acceptée. Ce même jour, après notre passage, une agence ( mandat simple)mandaté par le vendeur est venu à cette même maison pour une visite. Les vendeurs leur ont dit qu’ils avaient une offre au prix demandée mais la commercial de l’agence à quand même voulu faire visiter la maison. Le couple vendeur n’était pas présent tout les 2 car le mari était en déplacement dans une autre ville, donc il n’avait pas non plus encore signé notre offre d’achat. le lendemain, alors que les vendeurs avaient bien stipulé que la maison avait trouvé preneur, l’agence leur a dit qu’ils avaient une offre d’achat au prix demandé et donc que les vendeurs sont obligés de signer cette offre à cause du mandat. Notre offre étant arrive avant, les vendeurs l’ont signé et remise au notaire, sauf que maintenant l’agence réclame sa commission aux vendeurs. Est ce normal ?
Cordialement.
Bonjour,
Aucune offre n’est prioritaire. Le vendeur peut choisir d’accepter la première, la deuxième, même une qui ne serait pas au prix du mandat.
Bien évidemment les honoraires ne sont dus qu’à l’agence qui a fait conclure la vente, les autres n’ont rien, c’est la règle du jeu.
Bonjour,
Nous avons visité une maison il y a plus d’un mois qui nous a beaucoup plu. Nous avons effectué 3 visites, dont les 2 dernières avec des artisans pour connaitre un peu mieux la charge des travaux à prévoir dans notre demande de prêt. A chacune de ses visites nous avons bien annoncé que nous étions très intéressé. La semaine dernière, plusieurs visites étant prévues, nous avons pressé notre démarche et communiqué que nous ferions une offre d’achat au prix lors de la visite prévue avec nos familles le samedi (L’agent nous ayant dit qu’elle nous tiendrait au courant si des personnes étaient intéressées). Le samedi matin, elle nous a appelé pour nous dire qu’une offre avait été faite et qu’elle n’en accepterait pas d’autre, ne souhaitant même pas transmettre notre offre à la propriétaire qui, j’en suis convaincue, nous aurait choisi si elle l’avait pu. Vous pouvez me confirmer que cette méthode est malhonnête et contraire au code de déontologie des agences ?
Bonjour,
Oui, l’agence n’a pas le droit de « retenir » une offre, elle doit transmettre toutes les offres. Rappelez lui le Code de déontologie, et n’hésitez pas à prendre contact avec la propriétaire pour lui expliquer la situation
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Bonjour,
Nous avons effectué vendredi dernier (19.01.19) une visite pour un bien immobilier de 249 000euros ce fut le coup de coeur ! l’agent immobilier ne nous a pas fait signer de bon de visite mais nous avons fait une offre dachat au prix ce même jour avec cet agent nous étions les seuls à faire cet offre à ce moment là. Celui ci à présenté notre offre ainsi que celle d’une dame (qui avait auparavant fait une offre à 239 000euros qui a été refusé par les vendeurs) qui a également refait une offre au prix à 249 000 euros tout comme nous. L’agent immobilier nous a recontacté le lendemain samedi 20.01.19 pour nous dire que les vendeurs avait choisi l’offre de la dame car elle ne contracte pas de prêt contrairement à nous… Pourtant nous étions prioritaire Il me semble car nous étions les premiers à faire l’offre au prix est ce bien le cas? Comment devons nous procéder? Peut on allé demander à l agent immobilier la preuve ou une copie de notre offre dachat puisqu’il ne nous a pas remit de bon de visite?
Merci de votre aide !
Bonjour,
Il n’y a aucune priorité, le vendeur peut choisir l’offre qui lui convient le mieux. Et ce, même si elle est postérieure, à un prix inférieur…
Vous pouvez demander à l’agence qu’elle vous fasse passer votre offre sur laquelle le vendeur aura écrit “offre refusée” suivi de la date et de sa signature, ou au moins une preuve qu’elle a bien été présentée en temps utile.
Bonjour,
Merci de votre réponse.
Ce qui me surprend dans notre cas c’est que nous étions les premiers à faire l’offre d’achat au prix du mandat de vente donc logiquement l’appartement aurait dû nous revenir et le vendeur ne pouvait donc pas choisir lautre acquéreur sous prétexte du comptant. Cela est de la discrimination… qu’en jugez vous?
Merci
Bonjour,
Votre remarque est intéressante.
Tout d’abord votre cas ne rentre pas dans la définition légale de la discrimination (en vertu de l’âge, du sexe, de l’appartenance réelle ou supposée à une race, une religion, etc…
Ensuite en immobilier pour que l’accord soit parfait, et qu’il puisse donc y avoir rupture de vente, il faut être d’accord sur tous les points essentiels, y compris votre financement, ce qui n’était pas le cas.
Enfin l’agence ne dispose que d’un mandat d’entremise, sauf exception rarissime, elle ne peut donc pas obliger le vendeur à accepter votre offre nil’accepter à sa place, Les dispositions de la loi Hoguet protectrices du client prévalent sur celles du Code civil.
Bonjour,
Nous avions apporté un accord de principe de notre banque alors que l Agent immobilier ne l’avait même pas évoqué! Celui ci nous avait indiqué lors de la visite que la première acquereuse, qui avait vu son offre en dessous du prix qui a été refusé, ne référait pas d’offre et que nous aurions donc l’appartement en nous disant même “sûrement à demain avec le champagne” lors de offre d’achat… Nous trouvons cela scandaleux et pensons que l Agent immobilier ne respecte pas le code de déontologie ! Nous avons envoyé notre dossier au siège de cette agence ainsi qu’a la DGCCRF pour faire valoir nos droits. Pensez vous que nous pouvons avoir gain de cause? Nous sommes conscient que les vendeurs à ce jour ne sont pas dans l’obligation de nous vendre le bien mais nous estimons devoir toucher des dommages et intérêts…
Bonjour,
Dans la mesure où l’agent immobilier a bien présenté votre offre au vendeur en temps utile ce n’est pas lui qui n’y a pas doné suite, il n’a donc pas commis de faute. La faute serait de ne pas avoir présenté votre offre assez rapidement, mais encore faudrait-il le prouver.
Pour obtenir des dommages-intérêts il faut qu’il y ait une faute, un préjudice et un lien de causalité. Votre préjudice est la « perte d’une chance » d’avoir pu acheter cet appartement. Perte d’une chance importante certes puisque vous aviez déjà l’accord de la banque.
Bonjour, hier nous avons visites un bien et fait une offre d’achat, l’agent immobilier m’a dit de proposer un prix le plus proche de l’offre or nous avons convenu qu’avec les travaux nous pourrions baisser le prix, celle ci qui semblait déçue, nous a donc dit de toute façon nous avons d’autre visites et si une offre est supérieure à la vôtre elle sera acceptée… je lui ai demandé quand l’offre serait soumise au propriétaire, elle m’a répondu je vais voir avec mes collègues et normalement dans l’an semaine ou semaine prochaine… bref es ce légal? Si non, que puis je faire car j’ai comme dans l’idee Que le propriétaire ne connaîtra jamais notre offre.
Bonjour,
Rappelez lui le Code de déontologie de l’immobilier qui précise que les offres doivent être soumises au propriétaire dans les meilleurs délais.
Bonjour,
A la suite d’une visite, j’ai effectué une première proposition d’achat inferieur au prix. Cette dernière a été refusée. Je fais une autre proposition cette fois -ci au mandat. Je fournis par ailleurs un accord de prêt. Une autre proposition a été formulée et acceptée par le vendeur. Je pense légitimement que ma nouvelle offre n’a pas été présentée.
Comment puis-je avoir la certitude que ma nouvelle offre a bien été présentée ? Puis-je exiger un quelconque document auprès de l’agence immobilière.
Merci pour votre retour.
Bonjour,
Demandez par LRAR la preuve que votre offre à bien été présentée au vendeur, à défaut rapprochez vous de lui.
Bonjour, j’ai une petite question : nous avons fait une offre à une agence inférieur au prix demandé. L’agence a d’autres visites et des contres-visites. A t-elle le droit de partager le montant de notre offre avec d’autres potentiels acquéreurs afin qu’ils fassent une offre supérieur ?
Merci pour la réponse.
Bonne journée
D.Thobois
Bonjour,
D’après le Code de déontologie, les agents immobiliers s’obligent à communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée. Rien ne s’oppose à informer les autres acquéreurs potentiels du montant de votre offre, cette information ne doit bien sûr pas être nominative.
Bonjour,
Nous sommes partie visiter un bien en premier un jour où aucune autre visite n était programmée et l agent a refusé de prendre notre offre d achat, il nous dit qu il ne prends jamais d offre le jour meme, que nous avons la nuit pour réfléchir et demain donné moi votre réponse je vous bloque le bien pendant 2 jours. Nous contactons notre architecte et prenons rdv avec le service urbanisme, le lendemain à 10h nous demandons à signer l offre de d achat. Mais l agent nous le refuse sous prétexte qu il avait deja une offre. La veille il m à demandé de prendre le temps de réfléchir et dans son commentaire me lance que le maire veut des gens propres. J ai bien évidemment des origines visibles . Mon mari commence à tres mal le prendre et lui expliqué que ce n est pas normal. Pour nous calmer il nous propose de venir signer l offre d achat. Mais que l autre dossier est meilleur que le notre alors qu il ne nous a jamais demandé ce que nous faisions ou bien meme notre situation. Comment pouvons nous nous retourner contre eux sachant que nous n avons aucune réelle preuve si ce n est notre parole contre la leur. Ils nous ont trouvé pas mal d excuse et à la fin quand il n ont plus su quoi dire ils nous ont dit le propriétaire a choisit et ne souhaite pas revenir sur sa décision.
Bonjour,
L’agent n’a pas le droit de « retenir » une offre voir l’article et la discrimination est bien sûr interdite. Si vous avez suffisamment d’éléments de preuve consultez un avocat.
Bonjour. J’ai fait une offre sur un terrain à bâtir le dimanche 24/02, offre par mail au prix affiché sans négociation. Le mardi matin l’agence me dis avoir des soucis avec la boite mail mais que mon offre est prise en compte. Ce même mardi soir lavent immobilier m’appelle en me disant qu’une autre offre est arrivée au prix dans l’après midi. Mon offre ayant été faite 2 jours avant au prix du mandant, suis je prioritaire ?
Bonjour,
Il n’y a aucune priorité. Mais l’agent immobilier doit transmettre les offres dans les meilleurs délais au propriétaire. Il pourrait être responsable si du fait d’un retard dans la transmission le vendeur choisissait un autre acquéreur. C’est difficile à prouver, pas forcément impossible.
Bonjour,
J’ai fait une offre pour une maison en dessous du mandat. Celle-ci a été acceptée et signée par le vendeur. 9 jours après, le vendeur m’apprends qu’il vient de signer une offre au prix du mandat de son notaire : qui est prioritaire?
Merci
Bonjour,
La réponse est dans cet article :
https://cimm.blog/jurisprudences/offre-achat-acceptee-vendeur-refuse-de-poursuivre-condamnation-185.html
Soit l’offre que vous avez signée était une simple entrée en pourparlers, et le vendeur pourrait être condamné à vous verser des dommages-intérêts, soit il s’agissait d’une offre ferme, et la vente vous revient.