L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour Madame, comme vous le précisez vous vous êtes adressée à une étude notariale, le code de déontologie ne leur est pas opposable. Voyez avec votre notaire.
Bonjour nous avons visité une maison le premier jour de son entrée en vente, un jeudi. Plusieurs couples l’avait visité avant nous dans la journée.
A la fin de la visite, l’agent immobilier nous informe qu’un couple de la journée a demandé à faire une contre visite le lendemain vendredi.
Nous étions intéressés par le bien mais nous voulions d’abord nous informer sur les services et les écoles de cette ville avant de faire une contre visite et une offre d’achat. Cela nous a pris 2 jours (vendredi et samedi).
Lundi à la première heure, je demande à l’agent immobilier de revenir dans la maison et faire une offre d’achat.
L’agent immobilier me dit que malheureusement le couple qui avait fait la contre visite vendredi a fait une offre samedi.
L’agent me dit qu’elle ne peut ni me donner le prix de l’offre, ni proposer la notre avant d’avoir une réponse du propriétaire pour la première offre.
Devant mon insistance, elle me propose de faire lui envoyer notre offre par mail au cas où le propriétaire refuse la première offre.
Pour être sure de l’avoir nous avons fait une offre au prix de vente. Aucune négociation. Étant donné que la première offre n’est pas au prix de vente, notre proposition est donc plus importantes.
Mais elle refuse de présenter notre offre en même temps que l’offre du couple. Elle dit que c’est interdit par la loi. Quand je lui parle de code de déontologie elle me dit que le code stipule que les agents immobiliers ont l’obligation de présenter toutes les offres sans exception, mais les uns après les autres. Elle me dit que nous ne sommes pas aux États Unis ou à la télé chez Stephane Plaza où on propose plusieurs offre au vendeur et qu’il choisis.
Est t il vrai qu’elle n’a pas le droit de proposer notre offre avant la réponse de la première offre ?
Commet elle une erreur ? Si oui pouvons nous poursuivre cette affaire en justice ?
Est t il vrai qu’elle n’a pas le droit de nous informer du prix que le 1er couple a proposé ? (C’est d’ailleurs pour ça que nous avons fait une offre d’achat par mail au prix de vente directement)
Pouvons nous aller voir les propriétaires directement pour les tenir informé de notre offre au prix de vente afin qu’ils choisissent ? (Ils refuseront peut être la 1ère pour laisser place à notre offre et laccepter) merci beaucoup !
Bonjour,
L’agence commet plusieurs erreurs.
=Elle doit présenter les offres dans les meilleurs délais selon le Code de déontologie, pas les unes après les autres. Demandez lui quelle loi lui impose d’attendre… Même le Code civil lui impose de rendre compte à son mandant.
-Elle manque à sa mission de défendre les intérêts de son vendeur qui pourrait se retourner contre elle au cas où elle lui cacherait qu’il y a une offre plus élevée, lui faisant perdre une chance de vendre à un meilleur prix.
-Elle vous fait perdre une chance d’acheter ce bien et donc vous aussi pourriez intenter une action.
Le mieux est effectivement de contacter les propriétaires et de leur expliquer la situation. Et parallèlement une LRAR à l’agence.
Bonjour monsieur Miribel
Monsieur Miribel, en instance de séparation, j’ai signé une offre d’achat il y a de ça quelques jours. La notaire peu de temps après me dit que finalement je ne pourrai pas récupérer mon apport de 30000€, car la vente ne couvrirait que les capitaux restant dûs. Ai-je un recours, puis-je me rétracter ?
Bonjour,
Aucun délai de rétractation n’est prévu pour les vendeurs. La solution est peut-être de faire valoir votre créance lors de la dissolution de communauté.
Bonjour,
Je visite une maison via une agence. je fais une offre et me rend compte que le lendemain le proprietaire n’a pas reçu cette offre (J’ai contacté en fait directement le propriétaire). Un peu surpris le propriétaire en fait part à l’agent celui-ci répond qu’il a bien remis l’offre au gestionnaire qui lui n’a pas encore eu le temps de lui proposer). Le lendemain l’agent me contacte en me demandant de ne plus prendre contact avec le propriétaire que je dois passer par l’agence pour tous renseignements et que le délai pour l’offre de toute façon n’est pas encore expiré mais entre-temps il y’a toujours des visites. Dans quel délai s’il y en a un l’agent doit-il proposer mon offre? Je dois ajouter que je vends ma maison et que l’agence s’était proposée pour venir voir mon bien ce qu’elle va faire mais comme par hasard dans l’agenda pas de place avant le dernier jour de mon offre. Ma question est donc puis-je tout de même prendre contact avec le propriétaire? Ou est-ce interdit par je ne sais quelle loi?
J’ai comme le sentiment que mon offre n’est pas présentée car d’une part j’ai proposé un montant un peu inférieur et que cela n’arrange pas l’agence puisque la commission diminue alors que lors de l’offre l’agent l’a dite correcte, que mon dossier n’est pas intéressant car j’ai 2 clauses mais tout à fait réalisables (ce n’est pas la 1ere fois que je vends pour acheter).
Autre question j’ai demandé s’il y avait d’autres personnes intéressées et l’agent m’a répondu qu’il ne pouvait pas me le dire? Est-ce correct? Alors que lors de la signature de l’offre j’ai appris par l’agence un élément sur la situation financière du vendeur!
Merci mon message est un peu long mais merci de m’éclairer.
Bonjour,
Les personnes titulaires de la carte professionnelle d’agent immobilier s’engagent dans le Code de déontologie : « A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; » l’agence devrait donc vous informer des autres offres en cours, sans vous donner d’informations à caractère personnel bien sûr.
Elles s’engagent également « A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ».
JCM
Merci beaucoup pour votre réponse.
Mais et parler au propriétaire? Ai-je le droit ou bien est-ce interdit?
Merci d’avance.
Vous pouvez bien sûr contacter le propriétaire directement, absolument rien ne l’interdit.
Merci beaucoup pour vos réponses.
Bonjour, situation difficile,mon mari et moi meme avons mis en vente notre maison et à la première visite nous avons eu une offre au prix d’affat.Cette offre etait valable jusqu’au 27/03/19, nous n’avons pas signé cette proposition d’achat car nous ne voulons plus vendre.Depuis le 01/04/19, nous avons envoyé une lettre pour résilier le mandat de vente.Cependant, l’agent immobilier ne veut rien savoir même avec la lettre et veut nous envoyer les huissiers , soit on vend la maison soit on doit 7000€ à l’agent immobilier.Nous n’avons pas signé l’offre d’achat ( qui est sans accord de banque) et nous ne voulons pas lui donner les 7000€ à l’agence.Quelles sont les les procédures à engager?Sommes nous dans nos droits ou sommes nous dans l’obligation de lui donner cette somme?Merci d’avance pour vos réponses
Si vous renoncez à l’opération vous ne devrez rien à l’agence. L’agence ne pourrait obtenir une rémunération ou des dommages-intérêts que si l’affaire était effectivement conclue. Par contre si vous reprenez la vente plus tard l’agence pourra se retourner contre vous. Voir https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037644633&fastReqId=2003513740&fastPos=1
On ne doit rien à l’agence si on ne souhaite pas vendre ni signé alors que l’offre est au prix affiché par l’agence?
C’est exact, sauf si l’affaire est « effectivement conclue » par ailleurs, même avec d’autres intermédiaires et/ou d’autres clients.
JCM
Pourtant c’est souvent ce qui est indiqué dans le contrat avec l’agence que si on ne désire plus vendre on leur doit une indemnité donc ceci est illégal?
Cette interdiction dans le mandat, sauf à verser une indemnité, est contractuelle et tout à fait légale, mais elle passe après la loi Hoguet d’ordre public qui interdit toute rémunération tant que l’opération n’est pas effectivement conclue.
d’accord merci pour votre réponse car l’agent immobilier nous a envoyé une lettre reclamant 7000€ si on ne concluait pas l’offre d’achat et puis dans la même semaine, elle est venue nous menacer chez nous disant qu’elle voulait 7000€ ou elle envoyait un huissier …
de plus elle nous a envoyé cette lettre le jour où elle a reçue la lettre en recommandé pour résilier le mandat de vente
JCM
Je viens de me rendre compte que moi je suis en Belgique 😉
Bonjour Monsieur Miribel, je me permet de revenir vers vous, mon dernier message intitulé “suite et fin de l’histoire” n’était en fait qu’une étape.
Petit rappel, un agent nous a fait visiter un bien immobilier, mais ne nous as pas laisser le temps de faire une offre en préférent d’autre candidat pour l’aquisition.
Aujourd’hui, retournement de situation, ce méme agent immobilier nous a recontacté car les autres ayant fait une offre n’ont pas été suivi par leur banque, la maison revien donc dans le marché.
J’aurai juste une question, ayant visité initialement avec cet agent, doit t’on obligatoirement passer par lui, ou peut on passer en direct par les propriétaire, et ou est la limite d’un mandat pour un agent immobilier? Après une proposition signée ou après une vente conclue?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Bonjour.
Vous n’avez pas vraiment le choix, pour la Cour de cassation, si un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien et qu’ensuite le vendeur traite directement avec l’acquéreur, la commission est due. Voir https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Bonjour Monsieur Miribel, nous sommes liés par mandat simple à une agence qui vient de nous faire parvenir une offre d’achat au prix. Dans le même temps, aujourd’hui nous avons reçu une offre d’achat d’un particulier, là encore au prix. Avons nous le choix de l’acquéreur ? Ou devons-nous vendre notre bien à l’acquéreur amené par l’agence ? D’avance merci pour votre réponse. Cdt
Bonjour,
Dans la mesure où ces offres sont concomitantes, et s’agissant d’un mandat simple, vous pouvez choisir l’offre qui vous convient. Si ce n’est pas celle de l’agence, informez-la immédiatement.