L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Bonjour,
Un bien qui nous interèsse est affiché dans une agence immobilière près de chez nous. Nous avons contacté plusieurs fois l’agence pour le visiter (il est en exclusivité) mais silence radionà notre grand regret. Qu’est ce qu’on peut faire? Quel est notre recours?
Je vous remercie de votre réponse
Bonjour,
Un bien qui nous interèsse est affiché dans une agence immobilière près de chez nous. Nous avons contacté plusieurs fois l’agence pour le visiter (il est en exclusivité) mais silence radionà notre grand regret. Qu’est ce qu’on peut faire? Quel est notre recours?
Je vous remercie de votre réponse
Alors là c’est très étonnant ! Difficile de vous répondre, ne sachant pas s’il s’agit de négligence pure ou d’impolitesse et négligence (bien vendu et non retiré de la vitrine).
Le mieux serait d’y aller en personne.
Bonjour,
Non, le bien est effectivement en vente et bien dans la vitrine, sur le site de l’agent et je sais où il se trouve le bien. Mais je veux et je suis obligé de passer par lui car c’est une exclusivité. L’agent veut nous imposer de choisir le notaire de la ville ou se situe le bien alors que je voulais un autre. Je ne sais pas s’il a le droit mais je suis un peu perdu et je ne sais pas quoi faire. Je vous remercie de votre réponse.
Vous pouvez passer directement par le propriétaire, dont l’obligation sera d’assurer le règlement de ses honoraires à l’agence.
Quant au notaire, si ça doit vraiment poser un problème acceptez celui qu’on vous “impose”, vous avez le droit d’en changer quand vous voulez, jusqu’au jour de l’acte authentique, à eux de se répartir les honoraires selon qui a fait quoi.
Bonjour, je vous remercie de votre retour rapide. Je pense qu’on va essayer cela.
Bonjour en novembre nous avons visité une maison par une agence nous avons fait une proposition en dessous du prix affiché qui a était refusé.nous n’avons pas de documents concernant cette proposition.l’agent immobilier refuse de nous la redonner.le même jour nous avons reformulé une offre au prix.les vendeurs ont demandé un accord de principe pour la validé.nous avons essayé de contacter l’agence a plusieurs reprises sans succès. Nous avons l’accord de principe de la banque et l’agent immobilier vient enfin de répondre.malheureusement les vendeurs ont accepté une offre 3 jours avant.peut on avoir un recours?
@Balou : pour cela il faudrait des éléments prouvant que l’agence a volontairement écarté votre offre. A ce stade, si vous pensez avoir assez d’éléments, contactez un avocat.
Bonjour
J’avais fait une offre indiqué pour une maison mais qui était vendue en deux lots : le premier lot avec une maison, le second lot pour un bout de terrain complémentaire. J’avais fait une offre au prix pour la maison pour être certaine de l’avoir, et une offre négociée sur le restant du terrain. Après m’avoir fait poireauter environ 1 mois, l’agent m’annonce qu’il a privilégié une offre d’un promoteur à peine plus élevée mais pour l’ensemble (maison + terrain). Or, plusieurs mois après, je vois qu’il remet en vente la maison, à un prix plus élevé avec moins de terrain. C’est une maison que j’aimerai bien pouvoir acquérir (je n’ai pas signé de bon de visite).
Que puis-je faire ? sachant en plus que mon offre était la première et surtout, au prix pour le mandat de la maison ?
@Corinne : vous pouvez dans un premier temps demander par LRAR des explications à l’agence (pourquoi une offre au prix n’a pas de réponse pendant un mois ? Ce n’est pas normal). Et vous pouvez lui reprocher de ne pas vous avoir dit que le vendeur souhaitait tout vendre, vous auriez peut-être fait une offre sur l’ensemble.
Bonjour
Je vous remercie de votre réponse.
En fait, j’avais fait une offre sur les deux, mais l’offre au prix seulement pour la maison.
Oui, je vais voir pourquoi il n’a pas donné de réponse avant un mois. Merci
cordialemnet
Bonjour,
Mon fils à visité une maison et à fait une proposition de prix,l agence devait transmettre ce prix au propriétaire qui devait donner une réponse suita a l offe.
La dame de l agence a dit il y a 2 jours que c était très favorable et lui a dit vous allez être bientôt propriétaire.
Il y avait une autre personne intéressée,le propriétaire devait donner une réponse à mon fils aujourd’hui,puis la dame de l agence lui tel en lui disant que l autre personne à fait une offre plus élevée.Est normal tant que le propriétaire n a pas donné de réponse à l offre de mon fils et surtout de lui avoir donné espoir ,et lui expliquer comment allait se passer pour les formalités.
Je vous remercie de me repondre
@Sabatier bonjour,
Le propriétaire peut choisir de vendre à qui il veut. Ce qui serait anormal c’est que l’agence ait favorisé un client par rapport à un autre, mais c’est difficile à établir.
Bonjour,
J’ai fait une proposition d’achat pour un bien immobilier qui est mandat exclusif auprès d’une agence. Est-ce que la proposition d’achat écrite que j’ai faite doit parvenir au vendeur en mains propres ? L’agent a-t-il le droit refusé la vente sans concertation avec le vendeur ? Car j’ai eu comme information que le vendeur n’a jamais eu ma proposition d’achat avec le montant proposé mais que malgré tout l’agent immobilier lui a annoncé un prix net vendeur, l’agent immobilier m’a contacté en me stipulant que pour 2000€ de plus ça passait. Doit-il me fournir un document écrit en cas de refus du vendeur par rapport à ma proposition d’achat ?
Dans l’attente de votre réponse.
Cordialement.
Sébastien
@Séb
Votre offre doit être transmise, il n’y a pas d’obligation de forme (par écrit, ou oralement).L’agent n’a pas le pouvoir de refuser une offre sans concertation avec le vendeur. Si vous voulez un document écrit demandez par LRAR à l’agence, avec copie au vendeur si vous avez son adresse, quelle est la suite donnée à votre offre.
Bonjour
Nous avons une offre d’achat par email en dessous du prix de vente affiché.
L’agent immobilier nous a contacté par téléphone et nous a dit qu’il ne présenterai pas l’offre au propriétaire car trop basse et nous a lui meme fait une contre proposition ( nous a demandé de reformuler une offre plus importante avant de proposer au propriétaire) A t-il le droit ? Si non, peut contacter le propriétaire en direct ?
Merci bien
Cordialement