La commission de l’agent immobilier
L’agent immobilier est rémunéré (par une « commission ») lorsqu’une opération est conclue par ses soins : il est payé au résultat. Au passage notons qu’il y a peu de professionnels payés de cette façon : un avocat est payé même s’il perd le procès, un médecin même s’il ne guérit pas le malade…
L’avantage pour les clients est indéniable : il n’y a rien à payer, pas de commission tant que l’opération n’est pas définitivement conclue. Le vendeur peut confier autant de mandats qu’il le souhaite, l’acquéreur visiter des dizaines de biens, avec la garantie de ne payer qu’une fois satisfait. Mais il y a des effets pervers : la multiplication des mandats dits « simples » pour le même bien est plutôt néfaste à la vente de ce bien, et engendre des surcoûts pour l’ensemble de la profession. Il n’est pas très utile que dix négociateurs prennent en mandat le même bien, que les dix agences établissent plus ou moins le même dossier, fassent la même publicité en même temps dans les mêmes supports… alors qu’au final une seule concluera (peut-être !) l’affaire et percevra sa commission. Au final le bien est dévalorisé et les tarifs des agences doivent tenir compte de cette déperdition en temps, en énergie et en ressources financières.
Mais c’est la loi, les articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application interdisent à l’agent immobilier de se faire payer le moindre centime à titre de remboursement de frais, d’avance ou autre, a fortiori la commission
Des conditions strictes de forme encadrent le droit à commission : le mandat doit préciser le mode de calcul ou le montant de cette commission, et indiquer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, en a la charge ; l’engagement des parties (compromis) doit préciser le montant de la commission et la partie qui en a la charge. Ce en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application. (Voir Cour de cassation, chambre civile 1, 17 janvier 2018, n° de pourvoi: 14-14304).
Il doit bien sûr y avoir cohérence entre ces deux documents.
A quel moment l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission ? La jurisprudence la lui accorde dès que les conditions suspensives sont levées, et en l’absence de clauses de dédit. Un décret du 21 octobre 2005 a modifié l’article 73 du décret « loi Hoguet », laissant à penser que la signature de l’acte authentique serait une condition supplémentaire.
Une réponse ministérielle du 2 mai 2006 précise que l’acte authentique n’est pas une condition au paiement de la commission mais le moment où elle doit être payée « sans délai ».
Dans les faits les agences sont de toute façon payées après l’acte authentique.
Quand une agence fait visiter un bien (maison, appartement, terrain) et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.
Qu’en est-il de la commission lorsque, en présence d’un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l’opération, des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s’investir en temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.
Voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2006-05-30, 04-11208, Inédit
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 13 décembre 2005, Inédit
En l’absence de strict droit à commission, l’agence peut avoir droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
Un couple a visité un bien, sous une fausse identité, par l’intermédiaire d’une agence. La transaction se fait directement en évinçant l’agence.
Le mandat signé par le vendeur prévoyait la commission charge vendeur.
La cour de cassation, en assemblée plénière, accorde réparation à l’agence et confirme la condamnation des acquéreurs à des dommages-intérêts dès lors qu’il est prouvé que ce sont leurs manoeuvres qui ont entraîné le préjudice, peu importe que la commission ait été prévue originellement à la charge du vendeur. Ce sur la base de la responsabilité délictuelle, art. 1382 du Code civil.
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée.
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
La commission, pour quelle agence ?
Certaines agences, voire réseaux, se sont montés sur le concept “allez visiter avec les autres, revenez signer avec nous” ; en arguant que la commission ne sera due qu’à l’agence qui aura fait signer… ce qui est une information pour le moins tronquée. Voici ce que nous leur écrivons :
“Nous rencontrons des problèmes avec certains négociateurs ou agents commerciaux de votre agence.
En effet, d’après ce que nous rapportent de nombreux clients, ces négociateurs prétendraient qu’il leur serait possible de conclure impunément la vente avec votre agence, après que le bien ait été visité par notre entremise.
Une telle allégation serait parfaitement mensongère.
Certes la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération, mais des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie.
Ce qui est le cas de tous nos mandats. Il s’agit là d’une précaution bien naturelle, car à quoi servirait de s’investir en démarches, temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé par nous, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération, et qui n’a accompli aucune diligence ! La jurisprudence est très claire sur ce point, voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 30 mai 2006
N° de pourvoi: 04-11208 :
« Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y… n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
Cour de cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 13 décembre 2005
N° de pourvoi: 03-17695 :
« Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X… avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps » ;
En l’absence de strict droit à commission, une autre agence ayant fait signer le compromis, l’agence ayant présenté le bien en premier a droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée :
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
Nous n’entendons pas nous laisser spolier du fruit de notre travail, et nous n’hésiterons pas le cas échéant, à assigner les clients, vendeurs et acquéreurs, tout comme les agences qui participeraient ou organiseraient un tel détournement de clientèle.
Quant à nos mandants que vous auriez détournés de notre agence, outre que c’est une infraction au Code de déontologie de l’immobilier, nous leur conseillerons, s’ils doivent payer des honoraires d’un côté et un dédommagement de l’autre, de vous assigner pour défaut de conseil.”
Voir “une agence fait visiter, une autre conclut l’opération”
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonsoir,
Nous vendons actuellement notre maison et avons choisi une agence immobilière A avec laquelle nous avions signé un contrat de vente semi-exclusif. Ce contrat a pris fin il y a plus d’un mois.
Une personne qui était venue visiter notre maison avec cet agent immobilier A (sous mandat ) est revenu faire une contrevisite avec ce même agent immobilier (avec qui nous n’avons plus de mandat).
La contre-visite a été faite par nous même les propriétaires, l’agent immobilier était présent mais n’a pas participé à la visite.
Nous savons très bien que, si la vente se concrétise, nous devons des honoraires à l’agence,
1) pouvons nous négocier les honoraires avec l’agent immobilier ou devons nous lui payer la commission du mandat d’origine ?
2) devons nous re-signer un mandat simple ?
3) Si l’agence A ne veut pas baisser ses honoraires, avons nous le droit de mandater une autre agence B avec des honoraires moindres et de demander aux acheteurs de passer par l’agence B pour l’achat ? et ceci bien évidemment sans que cela puisse créer un problème à l’acheteur ou à nous-même ?
Merci bcp pour vos réponses.
Bien cordialement
Des questions qui dénotent d’un bien bel état d’esprit !
Et si on renommait ce blog “Comment bai..er les agents immobiliers” ?
Vraiment juste pour les agents immobilier car question sur photo et mis 1 appart en vente sans mandat juste car je sui passe devant cet agence et le voi en gros en vitrine car sinon jamai j’aurai vue q’il me l’avai mis en vente alors que pas ok..! Pas signé juste donné information nessecerre pour avoir une estimation et eux me l’on mis en vente chez eux me grille mon appartement car vue… ? Grille je ne voulai pas et eux mette sans mandat alors quoi commen faire? Comme site entre agent voilà pourquoi j’ai pas de réponse! Cordialement Mr Morice S
Bonjour Morice,
Je vous ai répondu plus haut ! Voir le post n° 61.
Bonjour Marie,
1) pouvons nous négocier les honoraires avec l’agent immobilier ou devons nous lui payer la commission du mandat d’origine ?
Vous pouvez essayer. Il a bien sûr le droit de ne pas être d’accord.
2) devons nous re-signer un mandat simple ?
Non, puisqu’il s’agit de la suite du mandat initial.
3) Si l’agence A ne veut pas baisser ses honoraires, avons nous le droit de mandater une autre agence B avec des honoraires moindres et de demander aux acheteurs de passer par l’agence B pour l’achat ?
La réponse est dans l’article ci-dessus, tout dépend de la rédaction du mandat.
Bonjour Gustave,
Bien sûr quelque part vous avez raison. D’un autre côté si des agents immobiliers se comportent comme nous le dit M. Morice, c’est inadmissible et un jour ou l’autre leurs agissements terniront l’image de toute la profession ; donc autant y mettre un terme tout de suite !
Quant aux questions du genre “comment doubler une agence qui a fait le travail” ce n’est pas grave, si l’agence a pris les précautions nécessaires ce ne sera pas possible. Et on a ainsi l’occasion d’expliquer comment travaillent les agents immobiliers, souvent injustement décriés…
Bonjour
Merci bcp Monsieur MIRIBEL,
“””””1) pouvons nous négocier les honoraires avec l’agent immobilier ou devons “”””””nous lui payer la commission du mandat d’origine ?
“”””””Vous pouvez essayer. Il a bien sûr le droit de ne pas être d’accord.””””””
Donc l’agent immobilier peut refuser de baisser un peu ses honoraires, même si entre temps, nous avons baissé le prix de notre maison (de 9 000 euros) (1ère visite avec l’agence au prix initial et lors de la contrevisite la personne s’est rendue compte que nous étions moins cher)
Merci encore pour tous vos précieux conseils,
Marie,
Je n’avais pas cet élément. Tout va dépendre de la rédaction du mandat. Si les honoraires sont indiqués en %, la baisse proportionnelle sera automatique. Sinon il faut bien lire ce qui est indiqué à ce sujet dans le mandat.
En général s’il y a baisse du prix les honoraires baissent aussi, même si ce n’est pas prévu dans le mandat il faut en parler à l’agence.
Ok,
On va bien relire notre contrat (et voir même entre les lignes !)
Merci encore du temps que vous prenez à répondre aux forumeurs, c’est super appréciable ;-))
Bonjour,
j’ai vu un terrain (parcelle C) avec une agence A (pas de signature de bon de visite) qui avait mis une annonce sur leboncoin,
peu de temps après l’annonce disparait du boncoin et du site de l’agence pendant 2 semaines, puis une nouvelle annonce arrive par une autre agence B et rien pour l’agence A,
je reconnais le terrain et je contacte le propriaitaire qui m’indique que le terrain C n’est plus en vente mais que la parcelle D (juste à côté) est disponible.
Je rentre en négociations avec le propriétaire mais aujourd’hui l’agence A vient de remettre une annonce pour ce terrain,
que dois-je faire ?
autrement dit, puis-je travailler en directement ?