La commission de l’agent immobilier
L’agent immobilier est rémunéré (par une « commission ») lorsqu’une opération est conclue par ses soins : il est payé au résultat. Au passage notons qu’il y a peu de professionnels payés de cette façon : un avocat est payé même s’il perd le procès, un médecin même s’il ne guérit pas le malade…
L’avantage pour les clients est indéniable : il n’y a rien à payer, pas de commission tant que l’opération n’est pas définitivement conclue. Le vendeur peut confier autant de mandats qu’il le souhaite, l’acquéreur visiter des dizaines de biens, avec la garantie de ne payer qu’une fois satisfait. Mais il y a des effets pervers : la multiplication des mandats dits « simples » pour le même bien est plutôt néfaste à la vente de ce bien, et engendre des surcoûts pour l’ensemble de la profession. Il n’est pas très utile que dix négociateurs prennent en mandat le même bien, que les dix agences établissent plus ou moins le même dossier, fassent la même publicité en même temps dans les mêmes supports… alors qu’au final une seule concluera (peut-être !) l’affaire et percevra sa commission. Au final le bien est dévalorisé et les tarifs des agences doivent tenir compte de cette déperdition en temps, en énergie et en ressources financières.
Mais c’est la loi, les articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application interdisent à l’agent immobilier de se faire payer le moindre centime à titre de remboursement de frais, d’avance ou autre, a fortiori la commission
Des conditions strictes de forme encadrent le droit à commission : le mandat doit préciser le mode de calcul ou le montant de cette commission, et indiquer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, en a la charge ; l’engagement des parties (compromis) doit préciser le montant de la commission et la partie qui en a la charge. Ce en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application. (Voir Cour de cassation, chambre civile 1, 17 janvier 2018, n° de pourvoi: 14-14304).
Il doit bien sûr y avoir cohérence entre ces deux documents.
A quel moment l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission ? La jurisprudence la lui accorde dès que les conditions suspensives sont levées, et en l’absence de clauses de dédit. Un décret du 21 octobre 2005 a modifié l’article 73 du décret « loi Hoguet », laissant à penser que la signature de l’acte authentique serait une condition supplémentaire.
Une réponse ministérielle du 2 mai 2006 précise que l’acte authentique n’est pas une condition au paiement de la commission mais le moment où elle doit être payée « sans délai ».
Dans les faits les agences sont de toute façon payées après l’acte authentique.
Quand une agence fait visiter un bien (maison, appartement, terrain) et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.
Qu’en est-il de la commission lorsque, en présence d’un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l’opération, des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s’investir en temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.
Voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2006-05-30, 04-11208, Inédit
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 13 décembre 2005, Inédit
En l’absence de strict droit à commission, l’agence peut avoir droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
Un couple a visité un bien, sous une fausse identité, par l’intermédiaire d’une agence. La transaction se fait directement en évinçant l’agence.
Le mandat signé par le vendeur prévoyait la commission charge vendeur.
La cour de cassation, en assemblée plénière, accorde réparation à l’agence et confirme la condamnation des acquéreurs à des dommages-intérêts dès lors qu’il est prouvé que ce sont leurs manoeuvres qui ont entraîné le préjudice, peu importe que la commission ait été prévue originellement à la charge du vendeur. Ce sur la base de la responsabilité délictuelle, art. 1382 du Code civil.
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée.
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
La commission, pour quelle agence ?
Certaines agences, voire réseaux, se sont montés sur le concept “allez visiter avec les autres, revenez signer avec nous” ; en arguant que la commission ne sera due qu’à l’agence qui aura fait signer… ce qui est une information pour le moins tronquée. Voici ce que nous leur écrivons :
“Nous rencontrons des problèmes avec certains négociateurs ou agents commerciaux de votre agence.
En effet, d’après ce que nous rapportent de nombreux clients, ces négociateurs prétendraient qu’il leur serait possible de conclure impunément la vente avec votre agence, après que le bien ait été visité par notre entremise.
Une telle allégation serait parfaitement mensongère.
Certes la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération, mais des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie.
Ce qui est le cas de tous nos mandats. Il s’agit là d’une précaution bien naturelle, car à quoi servirait de s’investir en démarches, temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé par nous, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération, et qui n’a accompli aucune diligence ! La jurisprudence est très claire sur ce point, voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 30 mai 2006
N° de pourvoi: 04-11208 :
« Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y… n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
Cour de cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 13 décembre 2005
N° de pourvoi: 03-17695 :
« Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X… avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps » ;
En l’absence de strict droit à commission, une autre agence ayant fait signer le compromis, l’agence ayant présenté le bien en premier a droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée :
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
Nous n’entendons pas nous laisser spolier du fruit de notre travail, et nous n’hésiterons pas le cas échéant, à assigner les clients, vendeurs et acquéreurs, tout comme les agences qui participeraient ou organiseraient un tel détournement de clientèle.
Quant à nos mandants que vous auriez détournés de notre agence, outre que c’est une infraction au Code de déontologie de l’immobilier, nous leur conseillerons, s’ils doivent payer des honoraires d’un côté et un dédommagement de l’autre, de vous assigner pour défaut de conseil.”
Voir “une agence fait visiter, une autre conclut l’opération”
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
Je vends deux terrains par agence en mandat non exclusif.
L’agence me présente Monsieur X avec qui je signe un compromis mais la vente échoue pour refus du permis de construire (due à un changement du PLU entre le jour du compromis et celui du dépôt de permis). Le terrain est donc remis en vente.
2 ou 3 mois après, Monsieur X, achète une maison voisine, séparée de la mienne par le terrain en question.
Aujourd’hui, soit un an env. après l’échec de la vente, son gendre souhaite acquérir ce terrain (ainsi que le deuxième sur le côté) pour se rapprocher de sa belle-famille. Il m’en propose un prix inférieur.
Ce gendre n’a jamais visité ni contacté l’agence immobilière et souhaite traiter directement avec moi.
Ma question est la suivante : l’agence immobilière peut-elle me réclamer une commission en raison des liens de cet acquéreur avec Mr X ?
Avez-vous une réponse ou connaissance d’une jurisprudence sur ce sujet ?
Bien cordialement
@Sylmarie : en principe non, relisez le mandat pour voir comment est libellée l’interdiction de traiter directement. La seule jurisprudence que j’aie vu sur ce point, c’était un achat par une société dont la gérant était la femme de la personne qui avait visité ; le juge en a conclu qu’elle avait nécessairement eu connaissance de la vente par son mari.
Bonjour
J’ai signé 3 mandats sans exclusivité pour la vente de mon appartement.
Le montant net vendeur est de 240 000 €
Ces agences ont fait passer des annonces sur le bon coin et sur se loger à un prix variant de 250 000 à 252 000 €
On me dit que je vais peiner à le vendre à ce prix.
Ai-je le droit, mes mandats étant sans exclusivité, de passer une annonce sur le bon coin à 220 000 € ce qui est inférieur au montant net vendeur. S’agit-il d’une concurrence déloyale ?
Merci par avance
Très cordialement
Bonjour
Un peu déçue ne pas avoir reçu de réponse
Cordialement
Bonjour,
j-avais visite un apartement avec un agence et j-ai fait on offre. L’agence m-avait informe par telephone que les proprietaire n’a pas accepte mon offre, en effet il avait decide de ne plus vendre.
J’ai avait apres vous un annonce sur un site web et j’ai contacte le vendre qui cetait le proprietaire meme. Il s’agissait du meme appartment.
J’ai l’ai achete, et je voudrais svoir si l’agence immobilier peut me poursivre pour des dommages, meme s’il m’avait dit que mon offre n’etait pas accepte.
merc
Bonjour,
En Janvier dernier, je visite un appartement par la biais d’une agence qui me fait signer un bon de visite. Appartement que je souhaitais acheter avec une SCI familiale (mes parents et moi même), SCI dont je suis le gérant. Je fais une offre verbale que les propriétaires acceptent selon les dire de l’agence mais je ne signe toujours aucun document, ni même formalise mon offre écrite. Pas de chance mes parents décide de se rétracter dans la foulée, nous annulons donc le projet.
Quelques semaines plus tard et après réflexion, je decide de consulter ma banque afin d’acheter seul en nom propre cet appartement et no plus avec notre SCI. La banque me donne un accord verbal. Ravis, je décide donc de relancer l’agence qui me répond “l’appartement a été vendu aujourd’hui désolé” alors que je souhaitais faire une nouvelle offre. Refus de leur part.
Quelques jours plus tard je vais sur le net et voit l’appartement en vente par une autre agence sur leboncoin. Je les appelle, ces derniers me disent qu’il n’est pas du tout vendu et qu’une simple offre a été faite par d’autre acquéreurs, mais que rien n’a été signé par les propriétaires. Je décide donc de faire également une offre écrite cette fois-ci avec cette deuxième agence. Les propriétaires, n’ayant pas signé de mandat d’exclusivité avec aucune des 2 agences, acceptent mon offre, le dossier est sur les rails, nous signons l’acte authentique la semaine prochaine.
Cependant aujourd’hui (1 mois et demi plus tard) je reçois un appel de la prèmiere agence immobilière avec laquelle j’avais signé un bon de visite en Janvier, qui me réclame sa commission et qui harcèle également la propriétaire. Nous avons la total : menaces, injures, limite du harcèlement qui dure depuis quelque temps déjà avec la propriétaire….. Que dois-je faire ?? L’agent immo avec qui nous signons me dit qu’ils ne peuvent rien faire, je n’ai signé aucune offre écrite avec eux, aucun compromis de vente, de plus lorsque j’ai signé le bon de visite c’était dans le but d’acheter en SCI avec mes parents qui se sont rétractés dans la foulé. Là j’achète en nom propre. Et aucun mandat d’exclusivité n’ été signé avec les propriétaires actuels. Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance pour votre réponse, Bien cdt, JC L
Bonjour JCL
Dans un premier temps il faudrait vérifier si le mandat initialement signé par les vendeurs auprès de la première agence, leur interdisait de traiter par l’intermédiaire de la deuxième agence avec un client présenté par la première. Si ce n’est pas le cas, ce qui est le plus fréquent, pas de souci.
Sinon ça peut être un peu compliqué, puisque c’est quand même la première agence qui vous a présenté en premier l’appartement que vous avez fini par acheter.
Merci pour votre réponse qui en partie me rassure… selon les dires de la 2ème agence, les propriétaires ont signé des mandats simple sans clauses spécifiques…
Bonne journée à vous,
Bien cdt,
JC L
Que le mandat soit simple ou exclusif ne change rien sur ce point ; la Cour de cassation dit en effet : “les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps” ; il faut vraiment vérifier les clauses d’interdiction.
Bonjour,
Peut on indiquer dans un mandat qu’une offre d’achat au prix ne sera parfaite que si elle n’est pas assortie de conditions suspensives. Et que dans le cas contraire, elle ne deviendra parfaite qu’après que le vendeur l’aie contresignée ?
Nous envisageons en effet de vendre notre maison et d’en confier le mandat à une agence. Nous souhaitons nous prémunir contre des acquéreurs potentiels manifestement irréalistes ou inconscients et qui rédigeraient une offre d’achat au prix du mandat avec condition suspensive (d’obtention de prêt ou de permis d’agrandir ou de vente préalable d’un bien…) alors meme qu’il nous semblerait évident que cette condition n’a aucune chance d’aboutir et que cette “vente avortée” va nous faire perdre 2 mois et peut-être d’autres acquéreurs serieux.
Est il légal de limiter notre mandat à des offres sans conditions suspensives ? que dit la jurisprudence là dessus ?
Merci de votre aide