La commission de l’agent immobilier
L’agent immobilier est rémunéré (par une « commission ») lorsqu’une opération est conclue par ses soins : il est payé au résultat. Au passage notons qu’il y a peu de professionnels payés de cette façon : un avocat est payé même s’il perd le procès, un médecin même s’il ne guérit pas le malade…
L’avantage pour les clients est indéniable : il n’y a rien à payer, pas de commission tant que l’opération n’est pas définitivement conclue. Le vendeur peut confier autant de mandats qu’il le souhaite, l’acquéreur visiter des dizaines de biens, avec la garantie de ne payer qu’une fois satisfait. Mais il y a des effets pervers : la multiplication des mandats dits « simples » pour le même bien est plutôt néfaste à la vente de ce bien, et engendre des surcoûts pour l’ensemble de la profession. Il n’est pas très utile que dix négociateurs prennent en mandat le même bien, que les dix agences établissent plus ou moins le même dossier, fassent la même publicité en même temps dans les mêmes supports… alors qu’au final une seule concluera (peut-être !) l’affaire et percevra sa commission. Au final le bien est dévalorisé et les tarifs des agences doivent tenir compte de cette déperdition en temps, en énergie et en ressources financières.
Mais c’est la loi, les articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application interdisent à l’agent immobilier de se faire payer le moindre centime à titre de remboursement de frais, d’avance ou autre, a fortiori la commission
Des conditions strictes de forme encadrent le droit à commission : le mandat doit préciser le mode de calcul ou le montant de cette commission, et indiquer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, en a la charge ; l’engagement des parties (compromis) doit préciser le montant de la commission et la partie qui en a la charge. Ce en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application. (Voir Cour de cassation, chambre civile 1, 17 janvier 2018, n° de pourvoi: 14-14304).
Il doit bien sûr y avoir cohérence entre ces deux documents.
A quel moment l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission ? La jurisprudence la lui accorde dès que les conditions suspensives sont levées, et en l’absence de clauses de dédit. Un décret du 21 octobre 2005 a modifié l’article 73 du décret « loi Hoguet », laissant à penser que la signature de l’acte authentique serait une condition supplémentaire.
Une réponse ministérielle du 2 mai 2006 précise que l’acte authentique n’est pas une condition au paiement de la commission mais le moment où elle doit être payée « sans délai ».
Dans les faits les agences sont de toute façon payées après l’acte authentique.
Quand une agence fait visiter un bien (maison, appartement, terrain) et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.
Qu’en est-il de la commission lorsque, en présence d’un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l’opération, des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s’investir en temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.
Voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2006-05-30, 04-11208, Inédit
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 13 décembre 2005, Inédit
En l’absence de strict droit à commission, l’agence peut avoir droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
Un couple a visité un bien, sous une fausse identité, par l’intermédiaire d’une agence. La transaction se fait directement en évinçant l’agence.
Le mandat signé par le vendeur prévoyait la commission charge vendeur.
La cour de cassation, en assemblée plénière, accorde réparation à l’agence et confirme la condamnation des acquéreurs à des dommages-intérêts dès lors qu’il est prouvé que ce sont leurs manoeuvres qui ont entraîné le préjudice, peu importe que la commission ait été prévue originellement à la charge du vendeur. Ce sur la base de la responsabilité délictuelle, art. 1382 du Code civil.
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée.
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
La commission, pour quelle agence ?
Certaines agences, voire réseaux, se sont montés sur le concept “allez visiter avec les autres, revenez signer avec nous” ; en arguant que la commission ne sera due qu’à l’agence qui aura fait signer… ce qui est une information pour le moins tronquée. Voici ce que nous leur écrivons :
“Nous rencontrons des problèmes avec certains négociateurs ou agents commerciaux de votre agence.
En effet, d’après ce que nous rapportent de nombreux clients, ces négociateurs prétendraient qu’il leur serait possible de conclure impunément la vente avec votre agence, après que le bien ait été visité par notre entremise.
Une telle allégation serait parfaitement mensongère.
Certes la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération, mais des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie.
Ce qui est le cas de tous nos mandats. Il s’agit là d’une précaution bien naturelle, car à quoi servirait de s’investir en démarches, temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé par nous, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération, et qui n’a accompli aucune diligence ! La jurisprudence est très claire sur ce point, voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 30 mai 2006
N° de pourvoi: 04-11208 :
« Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y… n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
Cour de cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 13 décembre 2005
N° de pourvoi: 03-17695 :
« Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X… avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps » ;
En l’absence de strict droit à commission, une autre agence ayant fait signer le compromis, l’agence ayant présenté le bien en premier a droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée :
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
Nous n’entendons pas nous laisser spolier du fruit de notre travail, et nous n’hésiterons pas le cas échéant, à assigner les clients, vendeurs et acquéreurs, tout comme les agences qui participeraient ou organiseraient un tel détournement de clientèle.
Quant à nos mandants que vous auriez détournés de notre agence, outre que c’est une infraction au Code de déontologie de l’immobilier, nous leur conseillerons, s’ils doivent payer des honoraires d’un côté et un dédommagement de l’autre, de vous assigner pour défaut de conseil.”
Voir “une agence fait visiter, une autre conclut l’opération”
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
@Véronique
Ce serait parfaitement légal. Mais même en l’absence d’une telle clause vous seriez en droit de refuser un acquéreur manifestement infinançable.
Avec une clause aussi restrictive vous risquez aussi de démotiver l’agence. Une clause subordonnant votre signature à un accord de principe d’une banque serait suffisante pour préserver vos intérêts, et devrait être acceptée plus facilement par l’agence.
Bonjour
Nous avons visité et fait une offre sur une maison visitée directement entre particuliers.
La maison est en vente en agence selon le vendeur mais nous n’avons jamais eu de contact avec l’agence. Le proprio a du mal à accepter notre offre qu’il estime un peu trop basse car il dit qu’il doit déduire 7500€ ( la moitié de la commission de 15 000€) meme s’il trouve lui meme l’acheteur. Il dit etre en mandat exclusif mais avec possibilté d’amener lui meme l’éventuel acheteur mais en devant payer tout de meme la moitié de la
commission à l’agence,
cela est-il possible?
merci
Bonjour cazes,
C’est possible en effet, et même fréquent. C’est un aménagement assez habituel du mandat exclusif, destiné à compenser les démarches faites par l’agence si c’est le vendeur lui-même qui trouve l’acquéreur.
Bonjour,
Une agence immobilière fournit un faux mandat exclusif, avec signature de Mme mal imitée et signature de M réelle, insérant la dernière page d’un mandat effectivement signé par un seul des vendeurs pour une vente sur lequel les acheteurs présentés par la dite agence se sont rétractés.
Le bien est vendu peu après par une des cinq agences titulaires de mandats simples.
Une année après donc la dite agence envoi une assignation à comparaitre aux époux pour non versement de commission et vente par une agence tierce et en fournissant ce mandat FAUSSEMENT exclusif avec paraphes imités (initiales inversées), signature de mme imitée mention exclusif rajouté devant la signature de Mr mais pas de la main de Mr etc…. etc…. Nous allons au tribunal, avec attestation du négociateur nommé en première page du mandat, certifiant sur l’honneur ne JAMAIS avoir signé un tel mandat exclusif sou le dit numéro.
Nous venons d’être condamnés à payer à cet escroc 26 000€ …….. que faire ????
Merci de vos réponses !
bONJOUR
PROPRIETAIRE D UN FOND D E COMMERCE AVEC UN ASSOCIE(MOI 49% LUI GERANT MAJORITAIRE 51%)
l AGENCE AUPRES DE LAQUELLE ON A SIGNE UN MANDAT DIMPLE DE VENTE REFUSE DE ME DONNER UNE COPIE DU DIT MANDAT.
OR JE PENSE QUE SON MANDAT EST CADUQUE CAR SIGNE PAR MOI ACTIONNAIRE MINORITAIRE.qUE FAIRE POUR OBTENIR UNE COPIE DU DIT MANDAT CAR JE N EN POSSEDE AUCUN EXEMPLAIRE.mERCI D AVANCE
Vous devez exiger par LRAR copie de ce document, puisque vous êtes le signataire.
Bonjour,
Il est toujours préférable de se renseigner sur la commission de l’agent immobilier avant toutes les étapes pour éviter tous les arnaques et les conflits. Merci pour l’article c’est intéressant.
Bonjour,
Nous avons accepté une offre de vente sur notre villa avec l’agence X, l’offre étant acceptée par écrit, j’envoie un mail aux autres agence avec qui nous avons des mandats afin de les prevenir (pour qu’ils ne travaillent pas pour rien) en les informant que le compromis sera signé prochainement, et que le recommandé prévu sera envoyé à ce moment là.
J’ai alors une conversation avec l’agence Y, qui avait,juste avant l’offre, annulé une visite de la villa. Je lui donne, sur sa demande, le nom des acheteurs. Il s’agit des mêmes personnes pour lesquels elle avait prévu puis annulé la visite.
Je lui réponds alors, que ce n’est vraiment pas de chance, mais que mes acquereurs n’ont pas visité la villa avec elle, que l’autre agence a un bon de visite, pas elle et que malheureusement ce genre de chose devait se produire assez souvent pour les agences et que c’était le jeu.
Quelques jours plus tard, alors que je suis en train de relire le projet de compromis que m’a fait parvenir l’agence X, je reçois un courriel de l’agence Y, me demandant de faire intégrer un clause de partage de commission (50%) dans le compromis à leur profit, étant donné qu’ils avait été contacté par ces même clients, leur avait présenté différents biens corresepondants à leurs attentes, conseillé sur leur futur acquisition. L’agence joint un courriel qui d’après elle prouve bien les visites virtuelles et la présentation des différents biens. (une liste de quelques villas, avec liens sur la page des biens dans le site internet de l’agence, plus un petit commentaire pour chaque).Ce qui a été confirmé par leur sélection se portant uniquement sur deux biens pour lesquels elle avait organisé des visites ( qui ont toute deux été annulées. Email joint des ces personnes lui disant qu’ils préféraient visiter avec l’agence qu’ils connaissent depuis longtemps)
Dans le mandat qui me lie à cette agence, voici ce qui est dit:
“Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, d un acquéreur qui nous aurait
été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.
En cas de vente, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration, nous devrons obtenir de notre
acquéreur l’assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous. “
L’agence X m’a fourni une attestation de l’acquereur disant qu’il n’avait jamais visité la villa avec l’agence Y, et disant les avoir contacté uniquement dans le but d’avoir des informations pour une acquisition dans une autre ville pour laquelle ils présentent également des biens.
A votre avis, la demande de l’agence Y, est-elle fondée ? Que veut dire “présenter un bien” ?
Le but de vendre cette villa est d’obtenir une tranquilité financière mais aussi d’esprit !!! Ce qui ne serait pas le cas si je suis assignée en justice.
L’agence X refuse de signer une clause que je désire ajouter au compromis qui prévoit, que si pendant la durée du compromis, je suis assignée en justice par l’agence Y, le notaire sequestre 50% de la commission jusqu’à résolution.
Par contre, l’agence X veut bien
me garantir contre tout recours, tout paiement ou toute indemnité qui
seraient éventuellement accordés de manière définitive à l’agence Y.
Mais une fois la commission payé à l’agence X, il faudra probablement que je les assigne en justice pour faire marcher leur garantie, encore donc des soucis financiers et emotionnels.
L’agence X trouve ma demande ridicule, et me dit que de toutes manières, la demande de l’agence Y n’est pas fondée, étant donné qu’il n’y a pas eu de visite de la villa, et que de toutes manières, l’agence Y ne se retournera pas contre moi.
Je ne suis pas procédurière, je déteste les tribunaux, le but de vendre était vraiment la tranquilité.
Que faire ? Qu’en pensez-vous ?
Merci de vos conseils 🙂
Bonjour
Je travaille en tant que agent indépendant / auto entrepreneur pour une agence immobilière et je suis en attente de mon commission …
une vente en aôut 2015 moitié payé en commission, et une autre en février ou je n’ai rien reçu…. on me dit que je vais le reçevoir…
Une autre vente se déroulera à la fin du mois…
Votre conseil au sujet de mes droits s’il vous plaît?
Merci beaucoup