Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Etant donné que c’est un viager occupé il ne devrait pas vivre dans les lieux.
Après il faut voir avec votre père ce qu’ils ont convenu ensemble.
votre père l’a peut être autorisé à se loger en son absence.
Discuter avec lui pour connaître sa position.
Cdlt
Nadia
Le petit ami n’est là que pour tenir compagnie à ma soeur. Il a un autre domicile et ils ne vivent pas ensemble habituellement.. Tant que mon père est vivant nous n’avons rien à dire. Je pense qu’après le décès et jusqu’à la fin des 4 mois, l’acheteur n’a aucun droit d’être là et que ma soeur n’a pas à nous imposer sa présence quand nous serons sur place. C’est très désagréable de nous imposer sa présence alors qu’ils ont tous les deux profité de la faiblesse de mon père qui n’avait aucun besoin de vendre sa maison.
Bonjour,
comment savoir si une maison a été vendue en viager ?
Et comment annuler cette vente (personnes agées de plus 90 ans par exemples) ?
Merci de votre réponse.
Bien à vous.
Bonjour.
Le viager de mon ami (102 ans! – en tant que vendeur) a été renouvelé deux fois sans que celui ci soit prévenu ou consulté! Est ce normal??? légal???
Ces renouvellements auraient ils pu servir à augmenter la rente? (actuellement ridicule) Cette rente n’a jamais été indexée (clause pourtant prévue au contrat) depuis 1987! sauf par deux fois lorsqu’il a réclamé, on lui a alors consenti une très légére augmentation! Comment réclamer avant la prescription sur l’indexation de cette rente sachant que par ailleurs, il n’a pas fait grand travaux d’entretien à l’intérieur de la maison (état d’usage/personne seule sans électroménager)
Merci pour votre réponse
Bien cordialement
Bonjour Vaslier,
La vente se fait devant un notaire donc il y a un acte de vente et sur celui ci figure tous les détails de la vente.
La vente ne peut être annuler sauf si vous avez la preuve qu’à la date de la vente le crédirentier ne possédait pas toutes ses facultés intellectuelle.
Cdlt
Lors d’une vente en viager le notaire convoque les parties au rendez-vous pour signature et devrait remettre les cles afin qu’il y ai transfert de propriété. Notre notaire ne nous a pas remis de cle, aujourd’hui nous les reclamons a notre crédirentier (locataire) qui ne veux pas nous le remettre quel recours avons nous pour les opbtenir ?
Bonjour,
On m’a proposé d’acheter en viager une propriété. Le débit-rentier souhaiterait conserver un champ pour ses chèvres et une partie du terrain sur lequel il ferait construire une petite maison. Je pense que cela s’apparente à un viager semi-occupé.
Le débit-rentier souhaiterait également qu’une partie de l’arrérage soit versé sous forme de l’emploi d’un ouvrier agricole qui pourrait l’aider dans son champ.
Qu’en pensez-vous ? Cela est-il possible ? Y a t’il un risque ?
Cordialement
Bonjour ,
Voilà, je suis sur l’optique d’acheter un viager libre et je souhaite savoir est ce que je pourrais avoir droit à l’APL ,
Sachant que je n’ai pas un énorme revenu et que je pense avoir droit à l’APL.
Merci
Bien Cordialement
Bonjour ,
J’aimerais savoir si j’achète un viager libre sans terme fixe , la CAF pourrait me donner le droit à l’APL
Sachant que les revenus sont pas très élevé .
Merci
Cordialement
Bonjour à toutes et tous,
Tout d’abord, un grand bravo à tous ceux qui prennent le temps pour répondre aux questions.
Je viens de passer presque deux heures à lire, depuis le début, pour trouver la réponse à ma question et je l’ai trouvée…merci
Par contre, comment savoir que son débit rentier est décédé ? Mon achat est sur deux têtes, le mari est décédé voici quelques temps, je n’ai jamais rien su, une voisine m’en a informée plusieurs mois plus tard, j’ai demandé à la mairie, ils ont refusés de me donner la date exacte.
Comme je connais la réponse à la question d’Anah je lui dit que oui, la Caf donne la prestation d’AL aux personnes ayant un viager, puisqu’ils considèrent cela comme un loyer..
Je suis débit rentière (je paie une rente pour l’achat d’un bien) depuis 2006 et je perçois ALF depuis cette date et depuis janvier 2015 AL puisque mon fils ayant fêté ses 21 ans.
Bonne continuation