Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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bjr a tous et bonne année 2016…
je suis acheteur et je désire savoir pourquoi je dois signer tout les 10 ans un courrier (du notaire )de renouvellement d’inscription du viager libre que j’ai signé en 2007 ? et si je refuse le renouvellement d’inscription que se passe t-il par la suite pour moi ? merci
Félicitations pour toutes vos rėponses vous êtes une personne comme il n’y en a plus.
Bien sûr j’ai des questions ?
Mon mari et moi avons pris un viager avec bail a nourriture depuis 6 ans .
Le Mr est décédé sur notre acte est marqué que nous avons la jouissances dės son décès, Nous avons toujours payer tous les mois notre rente,
Le bail à nourriture, était prévu de l’emmener faire ces courses,le conduire chez le médecin récupérer ses médicaments dans les 12 heures, les repas trois fois par jours et l’emmener promener s’il le désirait.
Bien sûr ce là à était respecter par ma belle mère par commodité marqué sur ce bail à nourriture, mais elle a payer sa mutuelle santé vu le bail je ne comprends pas pourquoi elle l’à fait…..pas du tout marqué sur se bail à nourriture comme je viens de te l’ėnoncer…..
Maintenant elle nous dis qu’il doit y avoir un testament qui traîne alors que le notaire nous avez bien dis qu’il n’y aurait pas de suite s’il y en avait un ,qu’en pense tu?
Excusé moi de t’envoyer un message aussi long
Un grand merci
Caroline
Mr ci de me repondre
Étant veuf et voulant vendre la maison en viager, dont j’ai hériter en donation de ma femme , mais celle ci ayant eu des enfants d’un précédent mariage , suis obliger de leur donner leur part a la vente de la maison en viager ?
La part d’héritage de ses enfants représente la moitié , le bouquet ne pourra pas couvrir ses parts que je leurs doit ? Que ce passera t’il !
J’ai 2 enfants , si je vends cette maison directement ou en viager je dois avoir leur accord ? Merci de votre réponse .
Bonjour,
Je viens d’être informée du décès de ma crédirentière et je devrais récupérer les clés sous 2 mois selon l’acte de vente;
Quid si au jour de la remise de clés, l’appartement n’est pas totalement vidé ou si son état de propreté / entretien est très mauvais ? y aura t’il des recours possibles contre la succession ?
merci de vos réponses toujours très compétentes
Bonjour, voilà, nous avons pris un monsieur en viager et il est décédé cela va faire un an, les meubles n’étaient pas dans le viager et les héritiers refusent de signer (de prendre les meubles) car aucunes valeurs, comment doit on procéder car rien ne justifie dans le contrat de vente l’enlèvement des meubles, quels sont les délais ? que faire si rien ne bouge ? peut-on demander quelque chose par jour ? y a t-il des références de lois concernant le sujet, merci par avance pour votre réponse car on est un peu perdue et notre notaire étant très affairés ne donne pas trop de réponses.
Bonsoir Pascal.
Ce revirement semble bizarre, mais pour en avoir le coeur net, ilfaudrait prendre connaissance de l’acte de propriété du bien; difficile de trancher sdans connaitre ce genre de “détail”. Et d’abord qui souhaitais vendre à l’origine ? Si c’est le défunt, l’annulation est normale. Vous n’avez pas précisé.
Bonsoir Djololo, Soleil, Steinmetz et Soso.
Une fois encore, vos exemples démontrent qu’un contrat de viager doit aller dans le détail et prévoir les droits et les mesures à prendre quand le vendeur quitte le logement ou qu’il décède. Un contrat de viager vit sur plusieurs années et je ne comprends pas que l’on puisse se borner à une rédaction qui ne parle que du prix (le bouquet et la rente) comme si tout était réglé avec ces points. J’avoue que ça m’énerve un peu qu’on puisse laisser des acheteurs ou même des héritiers des vendeurs face à des problèmes qui auraient pu être anticipés; c’est aussi pour ça que les frais d’agence peuvent s’avérer plus importants (‘complexité, contrôle et suivi) que sur une vente classique. Pour Djololo on ne peut que conseiller le dialogue et la diplomatie en faisant valoir que des éléments de cuisine sont très compliqués à réinstaller ailleurs; de plus ce qui est fixé est en principe “immobilisé” et devrait rester; surtout quez le démontage peut occasionner des dégradations au bien appartenant au débit-rentier. Pour Steinmetz et Soso, si rien n’est précisé dans le contrat, vous pouvez difficilement solliciter les successeurs; vous êtes propriétaires depuis votre passage chez le notaire et vous devez assumer les soucis de votre propriété. Néanmoins, par précaution, je vous conseille d’envoyer un courrier recommandé aux héritiers leur indiquant votre intention de vider la totalité des éléments mobiliers occupant la maison à partir d’une certaine date (2 mois c’est bien, c’est le délai utilisé quand on prévoit) sans recours possible de leur part. S’ils refusent d’intervenir ou qu’ils ne répondent pas, le travail sera pour vous.
Soleil, est un élément du contra qui fait partie de la négociation. Il n’y a a pas de pourcentage déterminé; en théorie elle peut varier de 0 à 100 % du prix de vente.
Les frais d’agence sont calculés sur le prix de vente en viager,soit le prix d’estimation diminué de l’abattement pour le droit d’usage et d’habitation (DUH). Cet abattement varie logiquement en fonction de l’âge du ou des vendeurs. La revalorisation de la rente en cas de départ anticipé (et renoncement au DUH) n’est pas obligatoire mais elle est conseillée aux vendeurs pour la défense de leur pouvoir d’achat. Cette augmentation est de l’ordre de la négociation libre au moment du compromis; ensuite elle doit être respectée, car elle est devenue contractuelle.
Bonsoir Caroline Thurmel.
Je ne comprends pas très bien dans votre récit ce que vient faire votre belle mère dans le dossier. En tout état de cause, une fois le bien vendu (le jour où vous avez signé l’acte chez le notaire), il vous appartient et ne rentre pas dans la succession du vendeur. Donc qu’il y ait un testament ou pas, ce document ne peut plus avoir d’effet sur un bien qui n’appartient plus au défunt.