Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour
J’ai acheté en 2009 une maison en viager, occupée par le crédirentier. Jusqu’au mois d’Aout 2012 j’ai payé la rente par virement interbancaire, puis à compter du mois d’Aout 2012, j’ai continué à payer cette rente mensuelle en espèces, sur demande du crédit rentier .
Étant dans une relation de confiance, ( il s’agit d’un petit parent sans héritier dont je m’occupe depuis quinze ans ), je n’ai demandé comme preuve de mes règlements que les avis d’imposition du crédirentier, sur lesquels figurent la rente qu’il touche.
Aujourd’hui le vendeur me réclame, par commandement de payer remis par huissier, la totalité de la somme réglée en espèces, soit 21 000 euros, avec délais de un mois sous peine de résolution de la vente.
Que dois je faire pour défendre mes droits?
Cordialement
Philippe
PEUT ONT SAISIR LA MAISON A UN DEBIRENTIER SI IL A DES DETTES VU QU IL PAYE UNE RENTE AU CREDIT RENTIER
BONJOUR POURRIEZ VOUS ME DIRE LES FRAIS DE NOTAIRE POUR UN VIAGER LIBRE BOUQUET 74500 RENTE 990 PAR MOIS SUR UNE TETE 67 ANS JE VOUS REMERCI
Bonjour,
Un viager libre qui est loué, la créditrentière a 84 ans, la valeur vénale de son appartement est de 146000€. Elle demande 54000€ de bouquet et une rente de 900€, qu’en pensez vous?
Dans l’attente de vous lire, recevez mes cordiales salutations.
Bonjour,
J’ai lu tous les commentaires et j’ai trouvé nulle part la réponse à cette question. Mon père et ma belle-mère sont les acquéreurs/débirentiers d’un viager. Or, mon père est décédé et je voulais savoir qui devaient assurer le paiement de la rente en priorité : est-ce ma belle-mère qui doit continuer de payer l’intégralité de la rente viagère ou est-ce que, en tant qu’héritier, une partie de la rente doit être payée par moi.
Par avance, merci.
Theo
Bonjour
Nous avons acheté par le biais d’une SCI un appartement occupé d’une valeur de 120.000 euros en Mars 2010
Aujourd’hui la valeur du bien se situe à 55.000,00 , soit une diminution de
+ de 50 %
Y a t il une possibilité soit de revoir le montant de la rente ou d’annuler cette transaction , avec effet rétroactif .
A ce jour le montant les rentes dépassent le prix du bien .
Merci de votre réponse
François
.
@théophile, en tant qu’héritier, si vous acceptez la succession, vous reprenez les engagements de votre père de payer la rente, au prorata de votre part.
@Goussot, pour annuler avec effet rétroactif il faudrait un accord entre les parties, à défaut non. Relisez bien votre acte pour voir les conséquences d’un arrêt du versement des rentes.
Bonjour nous avons signe un compremis de vente viager occupe et verse 5000 euros de depot de garantie l acte authentique devait etre signe fin novembre 2015 le 27 novembre on nous telephone ( l agence) pour nous demander de ne pas poursuivre l achat au motif suivant les enfants de la venderesse revendique leur droit de propriete droit confere par leur defunt pere qui na jamais habite la maison . ni finance celle ci .visiblement quelqun na pas fait son metier (l agence juriste en droit immobilier ou le notaire) quel solution pour avancer dans ce dossier merci de vos reponses cordialement
bonjour,
nous passons en viager libre en février, comment s’assurer que notre crédirentier ne démonte pas la cuisine équipée et aménagée? est il en droit de le faire? nous avons des photos de ce qui était fixé au mur mais cela n’est pas dans notre contrat de vente, faut il faire appel à un huissier pour faire constater ?
par avance merci de votre réponse.
joelle
Bonjour, j’ai lu tous les commentaires pour l’acquisition d’un bien en viager loué. Je trouve que le bien a été surestimé. L’agence m’indique que le notaire a évalué le bien au même prix. C’est un bien qui a été estimé à 150 000 € par l’agence et le bouquet est de 25 000 €, bizarre car cela ne correspond pas du tout au 20 ou 30 % qu’applique le notaire sur la valeur vénale du bien. D’autre part, je trouve les frais d’agence très élevé, y a t il une règle pour son calcul ou une fourchette et sur quel montant le bouquet ou la valeur d’estimation du bien. Une autre interrogation concernant le départ du crédirentier du bien, y a t il une obligation de chauffer ou faut il que ce soit stipulé au contrat. Peut on prendre possession du bien en cas d’inoccupation pendant un plusieurs mois (si stipulé au contrat) tout en continuant à lui verser sa rente (sans augmentation de la rente est ce possible ou si la rente doit être augmentée (obligation), quelles sont les bases de calcul ? ) et en récupérant le droit d’usage et sous quelles conditions ?