Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?

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Le mandat contient une clause interdisant de vendre directement après sa date d’expiration

Pratiquement tous les mandats de vente des agents immobiliers contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, par un autre agent immobilier ou un notaire, mais c’est un autre débat, voir cet article),  même après l’expiration du mandat, à un client présenté par un agent immobilier.

La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :

“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”

On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables. Et les décisions de justice en faveur des agents immobiliers ne sont pas si fréquentes.

Restait à évaluer le “délai raisonnable”.

Délai “raisonnable” après la fin d’un mandat : deux ansdélai mandat immobilier

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :

“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”

Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ; qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”

Arrêt confirmatif de la Cour de cassationfin d'un mandat immobilier

Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238

“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”

La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle prévue au mandat “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”.  Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.

Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, si possible avant la fin du mandat, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.

Moyennant quoi les effets d’un mandat peuvent se poursuivre pendant deux ans après la fin du mandat.

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À propos de l'auteur 

203 Commentaires

  1. Bonjour,
    Le propre d’un mandat exclusif est qu’il n’y a pas besoin de présentation, tous les clients se manifestant pendant la durée de validité du mandat sont censés passer par l’agence. Cela peut paraître frustrant pour l’acquéreur, surtout pour les ventes de commerces où les honoraires sont à la charge de l’acquéreur. Alors que l’exclusivité est la contrepartie d’un investissement fait essentiellement pour le vendeur.

  2. Bonjour,
    Ce type de clause est-il légal concernant une location saisonnière ? Une agence peut-elle interdire au mandant de confier un mandat de location saisonnière à une autre agence après la fin du mandat ? et en gestion directe ?
    Cordialement

  3. Bonjour, après la rupture d’un mandat, l’agence immobilière m’a transmis une liste très importante de personnes ayant été contactées pour le bien immobilier.
    Personnes n’ayant visitées le bien pendant les trois mois, l’agence a t’elle le droit de m’envoyer cette liste de personnes aux qu’elles, elle a seulement envoyé un mail?
    Cette disposition n’est elle pas valable seulement en cas de visite et de signature d’un document stipulant au futur acquéreur l’exclusivité de l’agence pour vendre le bien?
    N’est-il pas un facile d’envoyer une centaine de mails avec la plupart sans réponse et informer le vendeur que ces personnes sont liées pendant un an à l’agence?

  4. Bonjour,
    S’il s’agit d’une “mailing list”, oui c’est abusif. Mais si ces personnes ont manifesté de l’intérêt auprès de l’agence pour votre bien ou un bien similaire, c’est logique : c’est grâce à la publicité de l’agence qu’ils l’auront connu. Prenez en considération le fait que l’agence n’a perçu aucune rémunération ni aucun remboursement de frais. Mais si l’un de ces clients se déclare, négociez avec l’agence.

  5. Bonjour,
    j ai denonce un mandat à une date precise
    mais nous sommes 2 ,moi et ma belle fille
    elle n a toujours pas denonce le mandat
    Si elle le denonce plusieurs jours apres moi,les 15 jours partiront à compter de
    Qu elle date?
    la mienne ou la sienne?

    merci de me répondre

  6. C’est la première dénonciation qui doit être prise en compte. S’il n’y a pas eu de jurisprudence sur ce point précis il y en a eu sur la rétractation SRU : l’acte est annulé si un seul des acquéreurs se rétracte. Par précaution il sera prudent que votre belle fille envoie elle aussi sa lettre.

  7. J’ai mis une maison en vente à une agence “sans exclusivité”
    Le Mandat de vente signé le 2 septembre 2015
    La Promesse de vente signée le 10 septembre 2015 en deux exemplaires
    (1 pour l’acheteur potentiel et 1 pour l’agence)
    Je n’en ai pas été destinataire et n’ai pas pu lire ce que j’avais signé
    Après ma demande,il m’a été remis une copie erronée le 4 avril; 2016
    Après un tel délai ( 7 mois) puis-je me rétracter
    Merci

  8. Bonjour,
    J ai un contrat d exclusivité avec Laforet, au bout de 8 mois pas de vente à l horizon.
    Je me lance donc dans mon projet de piscine, et informe l agence de mon souhait de dénoncer le contrat, j envoi la lettre AR, mais entre temps en (4 jours), beaucoup de visite et soit disant des propositions d achat.
    Puis-je refuser la vente puisque j ai fait réaliser une piscine et que le prix n’est plus approprié.
    Merci par avance.
    Puis j informe Laforet mon souhaite de denoncé le contrat.Depuis j ai beaucoup de visites

  9. bonjour, le vendeur peut-il signer un mandant exclusif avec une agence, si il a signé préalablement un mandant simple avec une autre agence et que celui-ci n’a pas été dénoncé par LAR. merci pour votre réponse

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