Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?

durée effet mandat immobilier

Le mandat contient une clause interdisant de vendre directement après sa date d’expiration

Pratiquement tous les mandats de vente des agents immobiliers contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, par un autre agent immobilier ou un notaire, mais c’est un autre débat, voir cet article),  même après l’expiration du mandat, à un client présenté par un agent immobilier.

La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :

“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”

On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables. Et les décisions de justice en faveur des agents immobiliers ne sont pas si fréquentes.

Restait à évaluer le “délai raisonnable”.

Délai “raisonnable” après la fin d’un mandat : deux ansdélai mandat immobilier

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :

“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”

Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ; qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”

Arrêt confirmatif de la Cour de cassationfin d'un mandat immobilier

Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238

“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”

La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle prévue au mandat “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”.  Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.

Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, si possible avant la fin du mandat, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.

Moyennant quoi les effets d’un mandat peuvent se poursuivre pendant deux ans après la fin du mandat.

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À propos de l'auteur 

203 Commentaires

  1. Alors dites moi tout simplement quand puis je être débarrassée de l’agence sur un contrat exclusif 13 mois après avec une résiliation de 15 jours. Merci de me repondre.

    • Dès la prise d’effet de la résiliation, sauf pour les contacts datant de la période de validité du mandat, et ce pendant une durée prévue en principe dans le mandat.

  2. Monsieur,

    Il y a deux mois j’ai visité un appartement via une agence immobilière X, pour lequel j’ai fait une offre d’achat au prix qui a été acceptée par le vendeur par mail.
    Le vendeur avait signé un mandat exclusif d’une durée de deux mois soumis à la clause d’achat d’un autre appartement dans cette même agence. L’agence pouvait vendre leur appartement s’ils finalisaient allaient au bout de leur propre achat.
    La vente de l’appartement que je voulais acheter était soumise à l’achat par les propriétaires d’un autre appartement dans cette même agence immobilière.
    Les propriétaires se sont rétractés de leur propre vente avec l’agence immobilière parce que celle ci leur avait caché des travaux de copropriété à prévoir.
    De fait, l’appartement que je voulais acheter n’était plus à vendre et je me suis retrouvée le bec dans l’eau.
    J’ai repris contact avec les propriétaires pour savoir si ils avaient trouvé un autre appartement, et s’ils comptaient remettre le leur en vente. C’est le cas, mais maintenant nous nous retrouvons dans l’impasse suivante:
    Le mandat de l’agence a été résilié, mais est ce que le vendeur est encore soumis à une interdiction me vendre le bien?

    Je vous remercie par avance pour votre réponse,
    Cordialement

    • Bonjour,
      Le vendeur est libre de vous vendre directement sans passer par l’agence, soit s’il n’y a pas d’interdiction dans le mandat, soit après la fin de cette interdiction (la jurisprudence admet jusqu’à deux ans). Il faut donc vérifier attentivement le mandat.

  3. bonjours j ai signer des manda simple a des agences un le 12 mars un le 18 mars 2019 je peu les annuler avant les 3 mois ou non merci de me répondre

  4. bonjours j ai signer des manda simple a des agences un le 12 mars un le 18 mars 2019 je peu les annuler avant les 3 mois je n est pas eu ma réponse merci de me répondre par mail

    • Bonjour,
      Les mandats sont habituellement irrévocables pour une période initiale de trois mois, mais certaines agences adaptent cette durée aux souhaits du mandant, il vous faut donc vérifier votre mandat.
      Une durée de plus de trois mois serait illégale sauf concernant une vente d’immeuble par lots.

  5. bonjour, j’ai signée un mandat semi exclusif mon concubin na pas voulu le signé;
    de plus je n’ai eu aucun double!! se mandat est t’il valable? puis je l’annulée?

    merci pour votre réponse.

  6. Bonjour,

    le contrat cimm indique ;

    Si nous vendons à l’expiration de ce mandat à toute personne non présentée par vous , nous nous obligeons à vous avertir immédiatement par LRAR en vous précisant les coordonnées de l’acquéreur , du notaire chargé d’authentifier la vente, et l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant deux ans”

    A quel moment suis je censé faire un tel courrier , : date du compromis ( ou promesse), à l’échéance du délai de rétractation, lors de l’acte définitif ?

    Merci

    • Bonjour,
      Dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, donc dès que le RV pour le compromis est pris. S’il s’agit d’un client passe par l’agence qui ne vous l’aurait pas dit autant le savoir au plus tôt.

  7. Bonjour
    J’ai un contrat de semi exclusivité avec une agence immobilière (elle divise ses frais d’agence par deux si le client est amené par moi)
    Il touche bientôt à sa fin et je ne souhaite pas le renouveler
    J’effectue des visites de mon côté et un acheteur est intéressé me demande de ne pas passer par l’agence
    Est ce que je dois attendre la fin du mandat pour accepter une offre ou est-ce que c’est la date de signature du compromis qui fera effet pour la vente ?
    Merci

    • Bonjour,
      Votre mandat vous impose certainement d’adresser à l’agence tous les clients dont vous auriez eu connaissance pendant sa durée de validité. C’est la contrepartie des actions que l’agence s’engage à accomplir avec ce type de mandat. Si c’est bien le cas votre acquéreur n’a pas le choix et doit passer par l’agence.
      Vous ne pouvez pas accepter d’offre directement pendant la durée de validité d’un tel mandat, et vous devez transmettre à l’agence toute offre en direct.
      Un vendeur a été condamné pour avoir signé un compromis le lendemain de la fin de validité d’un mandat exclusif : le juge a considéré que les négociations avaient obligatoirement commencé pendant la durée de validité de ce mandat.

  8. Bonjour,
    Nous allions visiter une maison, mais quelques jours auparavant, nous apprenons fortuitement, par la famille du vendeur que ce même bien sera vendu en direct deux semaines plus tard. Nous avons annulé la visite et attendons la fin du mandat. Nous n’avons pas signé de document nous liant avec l’agence. Cette dernière pourra-t-elle faire falloir une collusion entre vendeur et acheteur ?
    Merci

    • Bonjour,
      Il s’agit donc probablement d’un mandat exclusif.
      Donc oui l’agence pourrait réclamer ses honoraires, puisque vous avez eu connaissance de la vente du bien pendant la durée de validité du mandat. La preuve serait toutefois difficile à fournir.
      Par ailleurs il n’est pas établi que vous obteniez de meilleures conditions en passant en direct, c’est même souvent l’inverse.

  9. Bjr j ai signé un mandat exclusif avec une agence un avenant à été fait pour que le mandat devienne semi exclusif j ai informé l agence en temps que je décidais d arrêter de continuer avec eux et donc mis fin au mandat semi exclusif qui se terminer le 16 mars hors ce même jour nous avons eu une dernière visite et un compromis de vente à été signé nous avons été averti par l agence fin avril que l acquéreur ne voulais plus acheter et qu il allait présenté un refus de banque
    Sachant cela l agence à remis ma maison en vente sous une fausse anonce afin de faire faire des visites une personne est venue visiter et a été intéressée pour l acheter elle a fait une proposition suivit d un compromis de vente signé par nous deux
    On m informe que l agence n à pas le droit de vendre ma maison puisque j’ai résilier mon mandat chez eux et pas refait un autre
    L agence me prend des frais d honoraires hors on me dis que je leur doit rien normalement puisqu ils l’ont vendu sans mandat
    Les papiers sont déjà chez le notaire qui n ai pas au courant de la situation
    Que puis je faire ?
    Est ce que je dois payer les frais d agence ?
    Merci pour vos reponses
    Cordialement

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