Une offre d’achat acceptée est un contrat qui lie les parties : par principe le vendeur ne peut se rétracter.
Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.
La situation est en général la suivante : un agent immobilier trouve un acquéreur, rédige une offre d’achat et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.
Un deuxième agent immobilier trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre d’achat ne l’engage pas. Il lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.
Le vendeur a donc accepté deux offres, vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages-intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.
Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.
Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.
Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.
Les offres d’achat vues par la Cour de cassation :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674
La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”
Attention toutefois une offre d’achat contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268
Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;
Dans le même sens :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 18-15863
Mais attendu, qu’ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que l’analyse des pièces produites démontraient que les parties avaient, d’un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat et qu’elles en étaient restées au stade des pourparlers lorsque M. M… et la société NP investissement avaient introduit l’instance, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la vente n’était pas parfaite ;
Une offre acceptée précisant la nécessité d’un acte sous seing privé pour fixer les modalités de la vente ne vaut pas accord sur la chose et sur le prix : ” La cour d’appel a relevé que la lettre d’intention d’achat stipulait qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du document du 9 décembre 2014, que son ambiguïté rendait nécessaire, que l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé. Elle en a exactement déduit que l’acceptation, par Mmes [R] et [W], d’une offre d’achat pour le prix de 424 000 euros, qui était imprécise, ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels.” Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2023, 22-11.287, Inédit
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288
Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :
Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;
En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”
Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.
Par principe une offre d’achat acceptée engage le propriétaire : il risque au mieux de devoir payer des dommages-intérêts, au pire la vente judiciaire.
Des vendeurs ont accepté une offre sans condition suspensive de demande de prêt, puis se sont rétractés au bénéfice d’un acquéreur plus offrant, ils sont condamnés : “En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la proposition d’achat du 16 mai 2016, qui indiquait la chose à vendre et le prix proposé sans concours bancaire avait été contresignée par M. et Mme [B] qui y avaient ajouté la mention manuscrite « lu et approuvé, bon pour acceptation de l’offre », de sorte qu’il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, la cour d’appel a violé le texte susvisé.” Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2022, 21-10.586, Inédit
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Bonsoir,
Nous avons fait une offre d’achat de 385K€ pour une maison, un autre couple a fait une autre offre plus basse (370K€). Les deux offres ont été présentées en même temps aux propriétaires du bien, par l’agence. Le propriétaire a accepté la nôtre mais l’agence nous dit qu’elle laisse 24h à l’autre couple pour s’aligner car ils leur avaient transmis cette offre avant nous. S’ils s’alignent, nous perdons la vente.
Il me semble que juridiquement si une offre est acceptée, elle est réputée formée. Je dois préciser que je n’ai eu qu’une information orale de la part de l’agent sur l’acceptation de l’offre.
Cette pratique est-elle légale et quel recours pouvons-nous avoir?
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Bonsoir,
Nous avons signé un compromis de vente au mois de juin pour une maison. Le vendeur n’avait pas fait de diagnostic de vérifications de la conformité des installations privatives d’assainissement (à priori ce n’est pas un diagnostic obligatoire). De plus il ne souhaitait pas être tenu pour responsable d’un problème futur par rapport à ce point.
Il a alors décider de faire intervenir un technicien pour effectuer le diagnostic.
Et finalement, on a découvert que le raccordement n’est pas conforme :
– Peut-on considérer que c’est un vice caché ?
– Le vendeur est-il dans l’obligation de baisser son prix de vente ?
– Si oui, est-ce qu’on peut lui demander de baisser son prix à hauteur du montant des travaux (nous allons demander des devis) ?
– Que se passe-til s’il refuse ?
– Si nous allons en procès, est-ce que le vendeur ne peut pas vendre son bien pendant la durée de la procédure ?
– Combien sommes-nous en droit de demander de dommages et intérêts au vendeur ?
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Bonjour, nous sommes un peu dans le cas de Lucas, sauf que pour nous le notaire demandait le diagnostic sur le traitement des eaux usees avant la signature du compromis de vente. Pour l’agence c’etait une formalite, puisque le proprietaire l’avait deja fait faire mais l’avait “perdu”. Nous avons fait une offre d’acaht puis accepte la contre proposition du proprietaire, en indiquant dans notre courrier que ceci etat sous reserve de la fourniture avant la vente du certificat de conformite manquant. L’agence immobiliere nous a transmis ce document qui s’avere non conforme sur plusieurs pointset des travaux sont necessaires. Nous avons fait un courrier a l’agence demandant a ce que les travaux de mise en conformite soient faits par le proprietaire avant la vente, et n’avons pas de reponse ecrite. Les commerciaux de l’agence nous ont juste dit par telephone que le proprietaire ne voulait pas payer les travaux, ils font faire un devis mais il n’est meme pas sur qu’il accepte de baisser le prix en fonction du montant de ce devis.
Si le proprietaire refuse de faire les travaux et de baisser le prix, pouvons nous considerer que notre offre d’achat n’est plus valable? Et si nous n’avons pas de reponse ecrite, pouvons nous leur demander une date de reponse a ne pas depasser?
Merci d’avance, cet achat traine, c’est notre 3eme achat immo et nous n’avons jamais eu autant de soucis avec les precedents vendeurs.
Bonjour, nous avons fait une offre d’achat le 2 août à un frère et une sœur nus propriétaires en indivision ( la maman usufruitière était protégée sous le régime de “l’habilitation familiale générale”), ceci en direct mais en étant conseillés de part et d’autre d’un notaire . En date du 20 août les deux vendeurs nous ont fait chacun un courrier acceptant notre offre ( mentionnant le prix et l’adresse du bien, et faisant référence à notre offre d’achat). Ils évoquent tous deux un futur compromis de vente, La dame précisant ” sous réserve que ledit compromis soit signé d’ici le 30 septembre”.Du fait de retards d’info de la mairie ( certificat d’urbanisme) et aussi de complications liés à des infos erronées concernant de supposées servitudes annoncées par le vendeur, le RdV pour le compromis est fixé au 2 janvier. La maman est décédée dans l’intervalle, l’accord du juge des tutelles n’est plus requis.Le 20 décembre le vendeur me fait savoir qu’il ne veut plus vendre, et j’arrive à lui faire dire qu’en fait qu’il a une autre proposition d’un acheteur qui paierait cash, donc sans conditions suspensive due au crédit. je craint que la condition du compromis au 30/09 au plus tard ne permette pas de considérer la vente comme étant parfaite. Cette date butoir paraît également irréaliste eût égard aux divers délais administratifs impliqués par la préparation d’un compromis de vente. Néanmoins les vendeurs sont en indivision ( selon leurs dires au début de l’affaire), il me semble que l’offre du frère engage également sa sœur. Pensez vous que si le vendeur persiste nous avons des chances d’obtenir du tribunal l’exécution d’une vente forcée ?? ( notre notaire vient de partir en congés, je flippe !!). Merci de votre aide, bien à vous et excellentes fêtes !
Le vendeur veut garder l’appartement pour lui et ne plus vendre, ceci après signature d’une “offre ferme de vente”.
La signature devrait avoir lieu 10 mois après la signature de cette offre. Ce délai figurait sur l’offre.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Nous avons fait une offre d’achat avec une clause suspensive de vente longue ( 6 mois ) pour décembre 2020 signée et acceptée par les vendeurs.
Ceux ci ont laissés leur maison en agence et ont accepté une 2ème offre le 10 août.
Étant âgés ils n’avait pas conscience de l’engage De l’ acceptation de l’offre avec l’agence et ont voulu de rétracter le lendemain car engagés avec nous.
Évidemment l’agence les menace alors qu’elle les a pressés pour signer l’offre .
Comment les vendeurs ( qui veulent nous vendre à nous ) et nous même pouvons négocier avec l’agence .
Merci
Bonjour, je pense qu’une offre d’achat acceptée n’est pas un engagement ferme et ne peut pas être assimilée à une vente .J’ai eu le même cas quand le vendeur voulait se rétracter quelques semaines après son acceptation de notre offre. Nous avons vu des avocats spécialisés (300 eur la consultation, …) qui nous l’ont bien expliqué . Si votre offre mentionne des conditions suspensives, comme l’obtention d’un crédit par exemple, alors l’offre d’achat acceptée ne peut en aucun cas être considérée comme une vente parfaite (puisqu’elle est soumise à conditions) !.Elle n’engage le vendeur qu’au plan moral si je puis dire. Vous pourriez couper court avec un courrier un officiel ( LRAR ou huissier) de renonciation à toutes les conditions suspensives qui ont été établies dans votre intérêt. Seulement dans ce cas l’acceptation de l’offre vaudra vente parfaite ( c’est ce qui est ressorti de mes rencontres avec les avocats), et ça vous éviterait de perdre l’affaire.il faudra donc ensuite rapidement procéder au versement du prix de vente au notaire en charge.A vous de négocier avec les vendeurs s’ils vous ont à la bonne pour que ce versement soit différé au mois de décembre ! L’agence, elle, n’est intéressée que par sa commission ( et c’est bien normal) . les vendeurs ont fait une faute (même involontaire), ils devront en payer les conséquences et cette conséquence c’est de payer la commission qu’ils doivent à l’agence.Mais ce n’est pas votre problème à vous en fait. la seule négo possible est de voir avec l’agence à combien elle est prête à réduire sa commission, mais vous ne pouvez pas être l’interlocuteur puisque vous êtes une tierce partie dans cette affaire. Voyez rapidement un avocat spécialisé (payant) et aussi un ou plusieurs notaires ( et des bons , pas le premier venu dans l’annuaire !!) qui prendra connaissance de tous les éléments du dossier. Vous courrez un grave risque de perdre l’affaire,car si l’autre partie augmente un peu son offre, les vendeurs vont sans doute choisir la meilleure option financière pour eux (puisqu’ils vont être obligés de payer la commission : ils ont signé un contrat avec l’agence, ils ne peuvent pas s’en désengager). Ne traînez pas , à mon avis.Rappelez vous que la renonciation à vos conditions suspensives vous garanti d’emporter l’affaire , car ainsi la vente sera parfaite. Vous n’avez pas à assumer financièrement les erreurs des vendeurs, c’est leur problème s’ils doivent payer la commission, il ne fallait pas signer c’est tout.Mais je ne suis pas juriste, j’ai juste beaucoup lu et étudié la question lors du soucis que j’ai rencontré.Bon courage et bonne chance
Néanmoins, en complément du commentaire de Achille, si le document signé entre l’agence , les vendeurs et l’autre acheteur mentionne des conditions quelconques à la réalisation de la vente, comme l’obtention d’un crédit ou la nécessité d’établir un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente, alors ce document n’est PAS un acte de vente et l’agence ne peut pas exiger le payement de sa commission, car celle ci n’est due qu’une fois la vente conclue définitivement selon ce que je comprends de la jurisprudence. Vos vendeurs ne doivent pas se laisser intimider par l’agence qui ne peut rien exiger tant que la vente n’est pas finalisée et doivent consulter avec vous (pourquoi pas) un bon avocat spécialisé, vous partagerez les frais !
Bonjour,
je suis vendeur
après acceptation d’une “intention” d’achat avec des conditions suspensives et d’une signature de compromis.
peut on se rétracter après avoir constaté que le futur acquéreur est malhonnête.
merci pour votre retour.
Bonjour Monsieur Miribel et merci pour les précieux conseils fournis par votre blog.
Nous (une SCI) avons accepté une offre d’achat rédigée par notre agent immobilier (mandat non exclusif) le 5/10/20, au prix du mandat (+ d’1 M€).
Cette offre précise un prêt de banque comme moyen de financement avec un apport de 500K€ et un dépôt de garantie de 50K€, ainsi que la substitution pour une SCI.
Cette offre ne comporte pas de date de validité.
Nous pensions signer le compromis en novembre, puis décembre, puis janvier …
Rencontrés à nouveau mi-janvier avec l’agence, les acheteurs ont toujours ce projet mais rencontrent des retards pour le financement, l’évaluation des travaux, le délai de l’archi pour le PC…
Un projet professionnel d’environ 3 M€ au total pour la création d’un hôtel-restaurant haut de gamme.
Le délai d’un tel projet à compter de la signature du compromis parait être d’un minimum de 7 mois (2 mois pour le PC + 2 mois OK mairie + 3 mois de recours des tiers), sachant que la banque ne débloquera le prêt qu’après la purge des recours. Voire beaucoup plus si des recours sont intentés par le voisinage (ce qui parait probable).
1/ Existe-t-il un délai « par défaut » aux offres d’achat ou bien sommes-nous engagés ad vitam aeternam suite à l’acceptation de cette offre ?
Le terme du mandat de l’agence (9/6/21) est-il à prendre en compte ?
2/ Pouvons-nous continuer de faire visiter notre bien avec un autre agent immobilier mandaté aux mêmes dates que le 1er ?
3/ Une offre d’achat peut-elle préciser le montant des dommages et intérêts dus en cas de rétractation par le vendeur, ou par l’acheteur ?
Grand merci par avance pour vos réponses.
Bonjour,
Merci pour votre travail dans cet article.
Plongés dans un cas de rétractation du vendeur, nous sommes perdus dans les nuances de cette acceptation. Pourriez-vous donner votre avis svp ?
1/ Négociations avec le vendeur du prix par sms puis accord sur un prix
2/ Nous faisons une offre signée au prix avec conditions suspensives pour l’obtention d’un prêt par courriel
3/ Le vendeur accepte notre offre au prix par LRAR sous réserve que notre banque accepte notre financement avant une certaine date. Il note également qu’il nous laisse le soin de contacter le notaire pour établir compromis de vente et préparer l’acte de vente.
4/ Nous transmettons au vendeur par LRAR notre plan de financement de la banque indicatif adaptée à notre situation. Le plan de financement définitif ne peut être fait qu’après le compromis.
Sur cette situation, le vendeur est-il engagé ?
Parce que vous avez des conditions suspensives, la vente n’est pas complète, donc le vendeur peut se retirer je pense. Bonne chance
Merci pour ce retour !
Il serait donc possible d’abandonner nos conditions suspensives par LRAR pour rendre la vente complète, si j’ai bien compris, non ?
Bonjour, nous avons fait une offre d’achat écrite via une agence immo dans les règles et celle-ci à été acceptée par écrit également via l’agence. 15 jours plus tard après de multiples tentatives de savoir ou en est le compromis nous apprenons que les vendeurs auraient traité directement sans agence avec d’autres acheteurs.
Après les différentes info que j’ai pu obtenir sur des sites comme le votre si j’ai bien compris l’offre d’achat prend une valeur juridique une foi acceptée par les vendeurs? Donc ils n’avaient pas le droit de vendre leur bien par la suite à plus offrant ni même de se désister?
Dans cette situation nous devrions donc finir tout de même par de nouveau repartir sur une date du compromis même si peu être les vendeurs se retracterons après et donc devront de frais à l’agence c’est bien cela ?
Merci pour votre aide. Bonne continuation.
Bonjour,
Lisez la réponse récente d’Achille. Elle vous donnera les renseignements dont vous avez besoin