Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Attention toutefois une offre contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268 

Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;

Dans le même sens :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288 

Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :

Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;

En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :

L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

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138 Commentaires

  1. La seule valeur juridique de cette offre, si elle n’est pas acceptée, est pour l’agence de pouvoir poursuivre le vendeur s’il conclut postérieurement la vente par ailleurs.

    • Bonjour, je suis dans la même situation. J’ai fais une offre aux prix pour un appartement.
      Sauf qu’il n’y a pas d’agence car je passée par le site PAP.
      Je n’ai aucun recours si le vendeur ne souhaite plus vendre?
      Merci d’avance pour votre retour!

    • Bonjour, pour faire suite au refus du vendeur de poursuivre la vente, vu qu’il a fait toutes les démarches (mandat de vente) de son propre chef, que l’agence à fait son travail en effectuant la visite et en obtenant une offre d’achat au prix souhaité par celui-ci et que ce n’était pas son premier désistement, l’agence à décider de réclamer, par le biais de son avocat, les frais d’agence correspondant et en espérant aboutir quand bien même à la vente. Merci

      • Bonjour,
        L’agence pourra espérer obtenir des dommages-intérêts uniquement si la vente se conclut par ailleurs, pas si le propriétaire décide de ne plus vendre.

  2. Bonjour Poe,
    Comme il n’y a pas d’agence le vendeur ne peut s’abriter derrière un “mandat d’entremise” dont la mission n’est pas de vendre mais de rechercher et présenter des acquéreurs potentiels.
    Dans votre cas si vous achetez au prix de l’annonce vous devriez devenir propriétaire. Mais c’est plus compliqué que pour acheter un kilo de pommes, comme il n’y a pas tout sur l’annonce il faut également que vous arriviez à vous mettre d’accord sur les délais, le financement, etc…
    Vous devriez confirmer votre offre par LRAR, pour prendre date. Poliment et factuellement pour ne pas froisser le vendeur. Mais ainsi il devrait se sentir lié.
    En effet l’issue d’une procédure judiciaire serait très incertaine, mieux vaut ne pas en arriver là.

    • Merci pour votre retour Jean Claude.
      Je vais confirmer mon offre par LRAR et tenter de le relancer par téléphone. Mais je ne suis guère optimiste.

  3. Dans mon cas jai fait une proposition a 205mil et un outre couple pareille alors que la maison etait a 212mil du coup mon dossier a pas etait retenu mais celle dautre couple du coup je voulais faire une deuxième proposition a 212mil or lagence refuse de la présenter sont il dans la loi merci davance

  4. Bonjour Monsieur Miribel, je suis un peu dans la même situation en tant que vendeur, j’ai signé un compromis de vente (par l’intermédiaire d’une agence) à 130 000 € le 9 février 2018, les acquéreurs n’ont pas obtenu leur crédit dans les temps et j’ai accepté une prorogation les menant jusqu’au 15 juin …il semblerait qu’à 5 jours (20 juinà près ils l’aient obtenu. Le hic est que la signature de l’acte authentique a été prévue le 31 aout à venir mais qu’entre temps des travaux dus à une effraction dans ma maison inhabitée ont été faits (obligation qui figurait d’ailleurs sur le compromis)en avril 2018 par l’entreprise mandatée 9 mois en retard et comme il y avait plusieurs tuiles cassées et que l’entreprise n’a pas jugé bon de protéger, ni de me tenir au courant, il y a eu entre temps des dégradations importantes par infiltration: moisissures, placo et laine de verre à changer, pour un montant de 7000 € , évaluation faite par devis par les acquéreurs. J’ai eu la bêtise entre temps d’accepter de leur laisser les clés pour qu’ils commencent des peintures dans les chambres, et ceux ci découvrent que le chauffe eau, la VMC et un WC broyeur ne fonctionne plus.(la maison n’est plus occupée depuis 5 ans). D’eux même ils ont changé la VMC mais maintenant me soumettent un devis à 500 € alors qu’ils ne m’ont pas demandé l’autorisation, et de plus ils me soumettent un devis exorbitant pour le chauffe-eau et WC broyeur. J’ai fait des recherches sur les magasins de bricolage et je suis à moins de la moitié du devis qu’ils veulent me faire accepter….mais eux n’acceptent pas le changement de gamme des produits ou sinon n’acceptent pas de l’installer eux-même…Ils me menacent d’avoir recours à leur avocat et de demander une indemnité au moins pour double loyer… Suis je en droit de rompre la promesse de vente sans frais étant donné que le bien n’est plus conforme (cela est vrai) mais que surtout le prix de vente souhaité par les acheteurs n’est plus le même ou que nous ne sommes plus en accord sur le bien…
    Merci pour l’aide apportée car je suis assez démunie et en colère
    Corinne

    • Bonjour,
      Il ne faut jamais donner les clés avant l’acte authentique sans au moins signer une convention assez contraignante en cas de non signature. Bon maintenant c’est fait. Vous pouvez ne rien accepter et leur demander de signer l’acte, RV chez le notaire pour tout mettre à plat.

  5. Bonjour, j’ai contre signé une offre d’achat dans une agence, or maintenant l’acheteuse ne veut plus signé le compromis, mais veut passer par le notaire directement. Du coup j’ai une autre offre d’achat toujours avec la même agence mais supérieur à la précédente.
    Que risquerai-je si j’accepte la 2éme en sachant que la 1ére acquéreuse ne veut pas signé le compromis à l’agence
    Merci

  6. Bonjour,

    J’ai fait une offre pour un appartement il y a quelques jours. J’ai transmis l’offre par mail à l’agent immobilier mandaté par les propriétaires.
    Le propriétaire via l’agent m’a fait une contre offre que j’ai accepté (tout s’est fait par mail).

    Aujourd’hui le propriétaire joue la montre en attendant une offre supérieur car d’autre personnes ont visité l’appartement et semblent intéressés. L’agent me dit que le propriétaire hésite entre deux personnes à qui il a proposé la contre offre pour choisir le projet le plus “solide” (je suis le premier a avoir fait une offre et accepté la contre offre).

    Je pense qu’il essaie de faire monter les enchères pour atteindre le prix demandé avant négociation.

    Puis-je faire quelque chose ou suis-je impuissant face à la situation ?

    • Bonjour,
      A partir du moment où vous avez accepté la contre offre, la vente est parfaite puisqu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Faites le valoir par LRAR auprès de l’agence ou du vendeur. N’hésitez pas à faire intervenir le notaire.

  7. Bonjour
    pouvez-vous me conseiller?
    je vends un terrain via un site d’annonce. Contacte par une agence immobilière je leur signe électroniquement un mandat simple en leur précisant que je souhaite aussi vendre le terrain pour augmenter mes chances de ventes.
    Un particulier me contact grâce a mon annonce et accepté d’acheter le terrain via une offre faite par mail.Son offre est sans condition suspensive de prêt ni de permis de construire.
    J’ai dis que j’acceptais son offre par échange de mail.
    J’en informe l’agence par téléphone, qui me demande clairement, que si elle me trouve un client au même condition que mon acquéreur est ce que je signe avec eux.

    Je leur dit que mon client est prioritaire, et que j’avais plusieurs offres au prix sans conditions suspensives( trois pour être exact).
    Deux à trois jours après je reçois un coup de fils de la directrice d’agence immobilière qui est menaçante et me dis que leur client souhaite porter l’affaire en justice si je ne signe pas avec eux. Et que leur client accepte aussi sans condition suspensive.

    En définitive après 10 jours je n’ai toujours pas signer car l’agence me dit que leur client finalement à la conditions suspensive de prêt et de permis de construire. Ils m’informent que c’est le notaire qui se montre insistant sur le fait de mentionner ces clauses dans la promesse. La démarche de l’agence a été de gagner du temps.
    Il est vrai que Je n’ai pas dénoncer le mandat simple.

    Puis refuser de signer la promesse?
    Puis signer avec mon acquéreur qui est prés à signer sans condition suspensive.
    Je signale que toutes les communications téléphoniques ont été enregistré

  8. Bonjour
    Lorsque vous avez accepté l’offre du particulier par l’intermédiaire de votre propre publicité, vous vous êtes engagé. Vous avez le devoir d’avertir l’agence en recommandé que votre terrain n’est plus en vente (puisqu’il est déjà vendu – après accord sur la chose et le prix). Je ne vois pas ce que l’agence a avoir dans tout ça. Vous n’aviez pas de mandat exclusif?
    Cordialement

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