Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 janvier 2009

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : une agence trouve un acquéreur, rédige une offre et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Une deuxième agence trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre ne l’engage pas. Elle lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages et intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Une confirmation par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Attention toutefois une offre contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268 

Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;

Dans le même sens :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288 

Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :

Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;

En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :

L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

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158 Commentaires

  1. Bonjour Monsieur Miribel,
    Suite à mon annonce pour la vente de ma maison, j’ai fait plusieurs visites en précisant à chaque fois que j’attendais un devis pour la réparation de la toiture, devis qui pourrait venir en déduction du prix de vente. Une personne ayant un “gros coup de cœur”, m’a fait, par mail, une offre d’achat de 2000 € inférieure au prix de vente, et ceci, sans attendre le devis du charpentier… J’ai accepté son offre, toujours par mail, en précisant bien que pour formaliser la vente, il fallait signer un compromis de vente chez le notaire. RDV est pris pour le 21 décembre 2018 à 10 H. RDV accepté par cette personne qui précise “sous réserve que soit effectuées les réparations suivantes:
    – toiture (coin toiture avant côté nord ouest et vérifier coin toiture arrière est)
    – volet coulissant store veranda
    – électricité néon atelier au sous-sol”

    Je lui réponds toujours par mail : “il y a un malentendu par rapport à la réserve que vous souhaitez sur le compromis de vente, concernant les réparations de la toiture. Je vous avais précisé que je ne ferai pas ces travaux mais que j’acceptais de baisser le prix de vente de la maison”… Alors que j’étais dans l’attente du 1er devis, cette personne m’impose un autre artisan charpentier, pour un 2ème devis, sans me demander mes disponibilités et sollicite une troisième visite de ma maison que j’accepte… Le 1er devis des réparations étant arrivé dans la matinée, je lui transfert ce devis, très important pour elle, avant sa venue dans l’après-midi. A la fin de cette 3ème visite, elle me dit être en attente du 2ème devis!… En attendant, je rassemble donc tous les documents nécessaires à la signature du compromis de vente prévue 48 H plus tard… sauf qu’en même temps, une agence immobilière me recontacte en me disant que des clients me font une offre d’achat au prix convenu avec cette agence et RDV est pris pour la signature du compromis de vente, jeudi de la semaine prochaine… Mais, cet après-midi, je reçois un appel de mon notaire qui m’indique recevoir plusieurs mails (procéduriers?..) du notaire de la personne qui a reçu entre-temps le 2ème devis (mais pas moi!), pour la signature du compromis de vente le 7 janvier 2019!!! Jamais cette personne ne m’avait indiqué vouloir se faire assister de son notaire dont l’agenda ne lui permettait pas de venir le 21 décembre 2018, date que j’avais annulée la veille, sans nouvelles de la personne!!! Questions : pensez-vous que je puisse signer un compromis de vente la semaine prochaine avec d’autres personnes, sans me mettre hors-la-loi?… Merci de bien vouloir m’éclairer!

    • Bonjour,
      D’après ce que vous nous dites vous n’avez accepté à aucun moment de faire ces travaux. Il n’y a donc pas eu accord sur la chose et sur le prix. Avant de signer avec un autre client précisez bien ce point au premier, et à son notaire pour que la situation soit bien claire.

  2. Bonjour monsieur Miribel,

    Nous vendons notre maison et avons signé une offre d’achat il y a quelques jours. Depuis nous regrettons car nous estimons pouvoir la vendre beaucoup plus cher. L’offre que nous avons signée est très succincte: pas de date, pas de mention, pas de conditions suspensives mentionnées. Il est marqué également qu’un compromis de vente va définir les modalités de l’accord. Nous sommes conscients que ce n’est pas bien de revenir sur notre décision mais nous avons mis beaucoup d’argent dans cette maison donc si nous pouvons récupérer un peu plus, ce serait pas de refus. Pouvez-vous nous indiquer si par la forme de l’ offre, nous pouvons encore changer d’avis sans risque juridique ? Merci.

    • Bonjour,
      Si l’offre précise qu’un compromis doit définir les modalités de l’accord, cela signifie qu’il n’y a pas encore d’accord. Si vous ne donnez pas suite tout au plus pourrait-on vous reprocher de rompre les pourparlers.

  3. Bonjour,
    Est-ce que vous n’avez pas fait une évaluation par des professionnels avant de mettre votre propriété en vente ? Les agents immobiliers connaissent le marché immobilier de votre ville, surtout l’offre et la demande et à quel prix votre propriété peut se vendre

    • Oui nous avons fait des estimations sauf que nous nous sommes rendu compte que notre maison plaît beaucoup et c’est un bien rare sur le marché actuel. Ceci n’avait jamais été indiqué par les agents immobiliers et leurs estimations sont trop basses.

  4. Bonjour,

    J’ai mis un t1 à vendre sur le bon coin. Une personne travaillant dans une agence immobilière me contacte alors que je ne voulais passer par aucun professionnel. Il est vrai que j’avais stressé et voulais aller vite, j’ai dévalorisé le bien. Je ne sais pas par quel miracle je me suis retrouvé dans cette agence signant un mandat simple. Deux jour après, elle me trouve un acheteur potentiel mais avec un prix inférieur au prix indiqué sur le mandat. Elle me demande de faire un mail d’acceptation (elle m’a envoyé le modèle elle même), je l’ai fait en mettant en en bas que c’est sous réserve d’accepter mes conditions qui sont: choisir le notaire par moi même, prendre mon temps de réfléchir. Elle m’explique que ce mail est juste pour rassurer l’acheteur, elle savait que j’avais encore des visites à faire. Il se trouve qu’une personne me propose un prix correspondant à celui mis sur mon annonce d’origine. Je refuse de signer le compromis de vente car le prix est vraiment inférieur.
    L’agence me contacte et me propose d’augmenter ma part (dans la commission) j’ai demandé un temps de réflexion car je dois discuter avec le président du syndic qui attire mon attention sur le fait qu’un sol s’est effondré entre deux appartement et qu’il faudrait faire intervenir un expert. Il m’a mis en garde contre une vente avec des vices cachés.
    Ma question est de savoir si ma responsabilité est engagée avec un mail. J’ai min en bas sous réserve d’acceptation de mes conditions.
    Merci de me répondre

    • Bonjour,
      Si comme vous le dites plus haut vous avez accepté sous réserve de prendre votre temps pour réfléchir, vous n’etes pas réellement engagé à vendre, il s’agit plutôt d’une acceptation d’entrer en pourparlers.

  5. Bonjour
    Je vends mon appartement et j’ai accepté une offre d’achat le 06/01. Depuis cette date, toujours aucun compromis ni promesse de vente signés. L’acheteur se dit’ toujours intéressé mais donne à peine signe de vie, annule les rdv chez le notaire les uns après les autres (le notaire est d’ailleurs excédé par son comportement et m’a conseillé de remettre en vente). Je souhaite annuler légalement l’offre d’achat afin de pouvoir remettre mon bien en vente car l’acquereur n’est pas sérieux et me fait perdre mon temps, bloquant mon appartement inutilement. Comment puis-je faire afin que cela soit légal et qu’il
    ne puisse pas m’attaquer en justice ?

    • Bonjour,
      Tout dépend de la rédaction de votre offre. Si elle n’est pas ferme mais peut être interprétée comme une entrée en pourparlers (exemple si elle indique que les conditions de la vente seront déterminées le jour du compromis, ou si elle est établie sous réserve qu’un compromis soit signé), vous pouvez convoquer votre acquéreur par LRAR et prendre acte de son refus de venir ou de l’absence de signature. S’il s’agit d’un accord ferme il est probablement limité dans le temps. Dans tous les cas c’est la rédaction de l’offre qui compte.

      • Merci beaucoup pour votre réponse. Malheureusement, l’offre n’indique pas de délai dans le temps, mais évoque en revanche la signature du compromis, en indiquant seulement que le compromis sera signé sans séquestre, et la sommes versee intégralement lors de l’acte de vente.
        Puis-je selon vous partir du principe qu’un délai raisonnable s’est écoulé entre l’offre et le compromis (cela fait trois fois depuis janvier qu’il repousse les propositions de la notaire pour des dates de signature, sans pour autant se désister) et que cela me permet d’accepter une offre d’un autre acquéreur sans risquer un recours en justice coûteux ?

    • Oui vous devez le convoquer par LRAR au prochain RV en lui précisant que c’est une démarche prévue dans l’offre qu’il a signé, pour se mettre d’accord sur toutes les conditions de la vente, et que s’il ne vient pas vous considérerez son offre comme nulle. Faites le en accord avec votre notaire, qui vous conseillera, par prudence, une convocation par huissier.

  6. Bonjour,
    Après quelques négociations acceptées par le vendeur nous avons reçu un mail se sa part dans lequel il nous demande de faire parvenir au notaire les éléments pour la preparation du compromis ainsi qu’un offre d’ achat. Nous lui avons donc envoyé cette offre d’ achat au prix convenu et sans condition suspensive, ainsi qu’à notre notaire tous les documents nécessaires au compromis.Nous lui avons par ailleurs demandé à 2 reprises qu’il nous envoie son accord écrit pour l’offre,ce qu’il n’a jamais fait…
    À 2 jours de la signature du compromis de vente chez son notaire le vendeur ne souhaite plus vendre et annule le rendez-vous.
    Peut-on considérer que la vente est parfaite et que par son comportement (envers nous et les notaires) il ait marqué son accord pour notre offre d’ achat? De plus,nous avions accepté une vente tardive et un accord d’ emprunt sous 15 jours.
    Nous soupvonnons le vendeur d’ avoir un autre acquéreur à un meilleur prix et doutons de sa bonne foi.
    Cette vente se fait dans le cadre d’ une mutation professionnelle.

    • Bonjour,
      Il est difficile de vous répondre précisément sans tous les éléments (échange de mails, courriers…) ; vous nous dites que le vendeur ne semble jamais avoir répondu sans ambiguïté qu’il était d’accord sur votre offre, le seul fait qu’il vous ait dit de vous mettre en rapport avec son notaire ne constitue pas un accord.

  7. bonjour,
    nous avons fait une offre d’achat au prix demandé par le vendeur, le vendeur avant d’accpeter notre offre nous a demander de fournir une “attestation de capacité financière” que nous avons réussi à avoir.
    hors il y a un acheteur avant nous qui lui a fait la même proposition, le vendeur attend de lui les même garantie qu ils nous a demandé.
    le vendeur a t il le droit de nous vendre la maison si le première acheteur ne lui fourni pas les documents dans le délai qui lui a été demandé?
    est ce légale venant du propriétaire?

    • Bonjour,
      Si les offres ont été faites par l’intermédiaire d’une agence, le vendeur reste libre de choisir l’offre qui lui convient.
      S’il n’y a pas d’agence on peut considérer que la première offre constitue un accord sur la chose et sur le prix et qu’il est lié.

      • Les notaires ne sont pas soumis à la loi Hoguet, mais si le notaire l’a transmise au vendeur et ne l’a pas ratifiée lui-même, comme il l’aurait peut-être pu selon la rédaction de son mandat, le vendeur a le choix.

  8. Nous avons fait une offre au prix avec une agence mais d autre on fait une offre au même prix que nous mais dans une autre agence ou la maison est vendu plus cher! Comment cela ce passe t il du coup?

  9. Bonjour,
    Si le prix était indiqué dans la proposition, et que le mail répond sans ambiguïté à cette proposition, c’est possible.

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