L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur
Dans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.
Cette procédure n’est pas toujours respectée.
Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre d’achat, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre d’achat.
Le cas des ventes immobilières aux enchères
Depuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres d’achat sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres d’achat présentées par des confrères.
Que dit la loi concernant les offres d’achat ?
Il convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres d’achat sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre d’achat au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus, (sauf si en présence de deux offres de deux agences régulièrement mandatées il doit bien sûr en refuser une). Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.
Obligation légale de transmettre les offres d’achat
Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais une bonne raison pour ne pas transmettre une offre d’achat sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre d’achat était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.
Bien sûr en présence de deux offres d’achat émanant concomitamment de deux agences régulièrement mandatées, le vendeur est libre de choisir celle qui lui convient, peu importe le prix : il n’est pas obligé d’accepter celle au prix, ou la plus élevée. Aucune offre n’est prioritaire.
Voir l’article : une offre d’achat acceptée vaut vente.
Une offre d’achat, même au prix, ne “bloque” pas non plus les visites !
En ce qui concerne l’agence, les mandats des agents immobiliers sont des mandats d’entremise (voir cet arrêt , (cass. 1ère civ. 05.02.2020 n°18-26808), et les propriétaires ne sont jamais obligés de donner suite à une offre, même au prix.
Tant qu’une offre n’a pas été acceptée, le mandat reste en vigueur, les autres visites programmées ne peuvent pas être annulées.
Le propriétaire n’est aucunement obligé d’accepter la première offre, fût-elle au prix demandé.
Cette législation a été mise en place avec la loi Hoguet et son décret, pour éviter de se trouver dans des situations inextricables, avec deux agences qui trouveraient deux clients en même temps, afin d’éviter que le bien ne soit vendu deux fois.
Il peut arriver qu’une agence recueille lors de la même journée plusieurs offres ; celui qui a fait une “offre au prix” n’a, contrairement à ce qu’on pourrait penser, aucune priorité. L’important est d’être transparent et de donner aux clients toutes les informations utiles, le Code de déontologie oblige les agents immobiliers ” A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;” il convient donc d’informer le client ayant fait une offre, même au prix, que d’autres visites sont prévues, et de communiquer aux uns et aux autres les offres émises ; cela peut certes faire monter les enchères, mais seule cette transparence peut satisfaire à l’obligation d’information des professionnels.
Par ailleurs la surenchère est parfaitement autorisée en immobilier, bien évidemment avant acceptation d’une offre, voir :
https://cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-131,87.html
Il n’y a aucune bonne raison de ne pas transmettre immédiatement toute offre d’achat au vendeur ! Et tant qu’une offre n’a pas été acceptée il faut continuer les visites, continuer à recueillir des offres, et informer toutes personnes intéressées des offres en cours et de leur montant.
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Bonjour.
J’ai visité une maison via une agence immobilière. Celle-ci m’avait demandé si j’acceptais de passer par un courtier mandaté par eux-mêmes pour valider le plan de financement, supposé être une simple formalité administrative.
J’ai fait une offre pour la maison à la fin de la visite, au prix vendeur. Celle ci n’a pas été transmise au propriétaire, mon financement n’ayant pas été validé par leur courtier avec qui j’ai rdv 4j plus tard. Entre temps 48h après une autre visite, offre faite et transmise puis acceptée par le vendeur.
Est ce normal ? Ai je des recours possible ?
Bonjour,
Oui, il y a bien une faute de l’agence, ne pas avoir transmis votre offre, en contradiction avec les prescriptions du Code de déontologie et du Code civil ; un préjudice qui s’analyse en la perte d’une chance d’avoir pu acheter cette maison ; et un lien de causalité puisque cette perte de chance est incontestablement due à la non transmission de l’offre. A vous de voir si vous voulez donner une suite judiciaire à cette affaire. Dans ce cas faites valider préalablement votre financement, afin de pouvoir prouver que vous étiez en capacité de donner suite à votre offre d’achat.
Bonjour, nous avons accepté une offre d’achat à 200000€ via une agence il y a 3 jours pour la vente de notre maison. Mais nous avons reçu une autre offre d’achat au prix du mandat (220 000) hier par une autre agence. Nous ne les avions pas prévenus que nous avions acceptée cette première offre et le mandat est toujours en cours. Aucun compromis n’est encore signé. Vu qu’il s’agit d’une offre au prix, (nous l’avons reçu par mail alors que la 1ère offre, l’agent était venu nous la faire signer), est on dans l’obligation de l’accepter ? Merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour.
Vous ne pouvez pas vendre deux fois
https://cimm.blog/jurisprudences/offre-achat-acceptee-vendeur-refuse-de-poursuivre-condamnation-185.html
Et vous auriez dû prévenir l’agence
https://cimm.blog/jurisprudences/le-vendeur-ne-previent-pas-qu%E2%80%99il-a-vendu-il-est-condamne-248.html
Bonjour,
Vois ne pouvez pas vendre deux fois, or une offre acceptée vaut vente. Voir
https://cimm.blog/jurisprudences/offre-achat-acceptee-vendeur-refuse-de-poursuivre-condamnation-185.html
En ce qui concerne la deuxième agence elle peut vous reprocher de ne pas l’avoir prévenue immédiatement https://cimm.blog/jurisprudences/le-vendeur-ne-previent-pas-qu’il-a-vendu-il-est-condamne-248.html
Bonjour,
Je souhaite acheter un appartement sur paris, j’ai fait une offre au prix sur un appartement mais pour payer celui-ci je contracte un credit. J’ai envoyé via agence une offre au prix avec credit et la simulation de ma banque. Celui-ci refuse toute vente avec credit, est-il dans son droit ?
N’existe-t’il pas une loi me permettant d’avoir cet appartement avec un credit?
Sinon je ne pourrais jamais acheter si ceux qui souhaite aussi l’appartement peuvent faire une offre avec un paiement contant.
Bien à vous
Bonjour,
Un propriétaire peut effectivement refuser de vendre sous condition d’obtention d’un prêt. Mais rassurez-vous c’est exceptionnel, la plupart des ventes se font avec un crédit, vous êtes mal tombé cette fois ! Nous vous souhaitons un meilleur accueil pour votre prochaine opération.
Bonjour,
peut-on vendre un bien avant 5 ans?
Bonjour,
Oui, en principe dès qu’on est propriétaire on peut revendre, sauf cas particuliers, donation avec interdiction de revendre sauf accord du donateur par exemple, pouvez-vous préciser votre question ?
Bonjour Monsieur MIRIBEL, et merci pour cet article qui est une trés bonne source d’information, nous avons visité une maison avec un agent immobilier et un autre couple d’éventuels acheteurs, le lendemain de la visite avant même de remettre notre offre nous avons reçu un SMS “Bonjour Madame Monsieur nous avons reçu une offre au prix du mandat à 13H par les autres visiteurs d’hier soir. Désolé je reste a votre disposition pour essayer de vous trouver une autre maison, cordialement M.X”
Nous avons l’impression de s’étre fait évincer par l’agent, est ce envisageable de faire une offre en direct au vendeur sous le postulat que l’agent n’a pas réspécter son devoir d’impartialité?
Par avance merci de la considération de ma demande.
Bonjour Nicolas,
Tant que la première offre n’a pas été acceptée l’agent immobilier doit continuer à transmettre les autres et c’est le propriétaire qui choisit. Insistez pour qu’il transmette la vôtre rapidement. Rien ne vous interdit d’ailleurs de surenchérir un peu.
Merci pour votre réponse, et pour vos conseils. Nous transmettons l’offre de suite, et si il refuse je rentrerai en contact avec les propriétaires pour les tenir informés de la retention faite par l’agent. Bonne journée.
Suite et fin de l’histoire.
Parallèlement a ma démarche m’on épouse a contacter les vendeurs de la maison, ces derniers nous on fait savoir su’il avait signé hier soir le compromis de vente, mais qu’il n’avait eu vent que d’une offre, nous nous sentons vraiment triste de ne pas avoir pu faire d’offre, et les vendeurs on montrés beaucoup de compassion a notre histoire, sur ce nous reprenons les recherches en ayant, grâce a vous, de nouvelles compétences dans le domaine immobilier “Si un bien vous intéresse foncez et fait fit de ce que dit l’agent”
Encore Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Nous avons trouvé une maison qui nous plaît à 132000, elle est en vente depuis octobre 2018 ou elle était à 145000. A la première visite, l’agent (c’est un cabinet de notaire et non une agence) nous annonce que deux autres couples sont intéressés dont un qui est en train de faire réaliser des devis.
Est-ce que ces deux autres couples existe, je ne sais pas mais ça nous met une sacrée pression..
Je recontacte l’agent, elle me dit qu’une negociation sera possible à hauteur de 5000 € mais pas plus.
Nous demandons une contre-visite deux jours plus tard, donc hier.
Là elle nous dit qu’un couple ne donne plus de nouvelles et que l’autre attend son dernier devis pour faire une offre. Elle me dit que si l’on fait une proposition à 125000 (donc 7000 de moins au final…) ça devrait passer,nous ne lui avons pas dit mais nous pensions faire une offre plus haute donc une bonne surprise…
Donc ce matin,vendredi, nous lui avons transmis une offre par mail à 125000 €, on lui fait confiance quoi… . Elle nous dit qu’elle transmet l’offre aujourd’hui au propriétaire et nous donne des nouvelles semaine prochaine…
Là, un doute me vient à l’esprit. Si “le couple aux devis” fait une offre entre temps, et plus haute que nous, sera t-elle transmise au propriétaire, ou est ce qu’on nous fera une contre-proposition ou laisserons eventuellement faire une autre proposition ? J’avoue ne pas trop savoir comment cela fonctionne mais je serais déçue de perdre cette maison, alors qu’à la base nous étions prêt à faire une proposition plus haute…
Merci à vous
Tout mandataire doit rendre compte de sa gestion, c’est dans le Code civil 1984 et suivants, notaire comme agent immobilier. Il n’y a pas vraiment de différence. Donc le négociateur d’un notaire doit transmettre les offres, ,tout comme l’agent immobilier.
Je ne doute pas qu’elle transmettra notre offre dans la journée, mais est ce que nous aurons une réponse avant que l’éventuelle offre de l’autre couple se fasse? Afin de pouvoir refaire une offre plus importante si la réponse à la première est négative. Car c’est la négociatrice qui nous a dirigé vers cette somme alors que nous comptions proposer plus, nous lui avons fait confiance mais maintenant je doute quand même…
@Caroline, le mieux est d’informer votre négociatrice que vous êtes en mesure de surenchérir le cas échéant.