Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Sans décision de justice vous êtes propriétaire. Les héritiers peuvent bien sûr demander à un tribunal la nullité de la vente, mais celle-ci ne pourra être obtenue que sur décision de justice et qu’à la condition d’avancer un motif réel et sérieux. En pareille situation vous pourriez probablement faire valoir le défaut de conseil de votre notaire et/ou de agent immobilier.
Si on refuse de vous donner les clés de votre bien, je vous invite à vous rapprocher d’un avocat.
Bien à vous,
voila 6 mois que mes credirentiers sont décédes a t on le droit de m’enpécher de vendre, les héritiers ne se sont pas manifestés , c’est l’avocat qui pense m’interdir la vente, si je vend qu peu t il m’arriver.
Je me répète, mais sans décision de justice vous en êtes propriétaire et pouvez en disposez comme vous voulez y compris pour la vendre ?
Par contre vous dites que les héritiers ne se sont pas manifestes et faite allusion à un avocat. De qui défend les intérêts ?
Défend-il les intérêts ?
l’avocat défendait les intérets des credirentiers mais pas pour la maison, car la fille apres la signature de l’acte a fait mettre sa mere sous tutelle, et cette avocat me harcelle mais ne peu rien faire sans l’accord des héritiers, et combien de temps peu t il m’embeter
Vous dite que l’avocat défendait les intérêts des crédirentiers mais pas pour la maison. Mais probablement que si puisqu’il a selon vos propos changé les clés de la serrure.
Chaque situation est singulière et les réponses que je pourrai vous apporter ici ne peuvent avoir qu’une portée générale.
Je vous invite à vous rapprocher d’un avocat qui prendra connaissance de l’ensemble des éléments de votre dossier et agira de manière appropriée.
Bien à vous.
je suis passé au tribunal pour abus de faiblesse je suis outré la fille ne s’occuper pas de la mere et voila, en ce qui concerne la maison rien n’a été retenu, il ne m’ai pas interdi d y aller et autre, les credirentiers sont décédes depuis plus de 6 mois maintenant, a t il le droit de casser la vente
Il y a donc bien une décision de justice. Je vous invite à vous rapprocher de votre avocat.
Cordialement,
Bonjour
J’ai acheté un bien en viager je souhaite savoir si la personne part en maison de retraite suis je forcée de récupérer le bien et paye 30 pour cent de plus.
Bonjour. Il n’existe pas de règles en la matière. Il convient de vous rapporter à l’acte de vente et ce qui avait été prévu sur ce point à l’époque. Si rien n’y fait référence, rien ne pourra vous y contraindre.
Cordialement