Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour
Merci d’avoir pris le temps de me répondre.
Je vais lire l’acte de vente.
Bonjour,
Je me permets à mon tour de vous poser une question particulière : le président d’une association a vendu à son association sa maison en viager il y a six ans. La maison d’habitation contient le logement privé du président et les bureaux de l’association plus terrain. Une clause donne au président a jouissance de tous les lieux. Il y a 1 ans le président a été poussé à la démission (82 ans,caractère revêche )depuisil mène une vie impossible au nouveau président car il s’installe tous les jours dans les bureaux aux heures d ‘ouverture de l’asso, interpelle les salariés, les visiteurs, utilise le téléphone, interdit qu’on utilise une salle pour faire les réunions et se dit chez lui ! La situation est intenable pour la nouvelle équipe : un notaire nous dit qu’il a tout les droits, un avocat qu’on peut lui demander par recommandé de rester dans son logement privé. Pouvez-vous nous éclairer ?
Grand merci pour vos précieux conseils
Bonjour Lolo,
Pour pouvoir vous apporter une réponse j’aurai besoin d’eclairssiements ?
1. Concernant les locaux utilisés par l’association, l’ex-président s’en ai réservé l’usage ou l’usufruit ? (la réponse de trouve dans l’acte de vente en viager)
2. Existe-il un bail entre l’association et son ex-président pour ces locaux ? Ou l’association lui verse-t-il un loyer (en dehors de la rente viager) ?
3. L’acte de vente prévoit-il l’occupation des lieux par l’association ? Si oui, regardez il en prévoit probablement également les conditions ?
Dans l’attente de vos réponses.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse rapide : voici les infos en ma possession :
1. l’ex président s’est réservé l’usage et l’habitation de l’immeuble.
2. il n y a pas de bail mais une convention d’occupation qui a courru pendant 12 ans avant la décision du viager. Donc pas de loyer versé en plus
3. l’association est citée en en-tête puis sous le nom de “l’acquéreur”. Il est expliqué que l’acquéreur est propriétaire mais ne rentrera en jouissance du bien qu’à l’extinction du droit d’usage et d’habitation.
Encore une précision l’association ne peut installer les bureaux à une autre adresse car au milieu du terrain une parcelle nous appartient (suite une vente directe il y a 10 ans )sur laquelle est installé le reste de la structure (refuge d’animaux donc chenils)
La situation est bien éprouvante et je vous remercie de vos éclaircissements
Bien cordialement
Bonjour Lolo,
De ce que je comprends il n’y pas de convention d’occupation à ce jour en cours de validaté et si il y en avait une il y aurait conflit avec les conditions du viager.
Votre président n’a pas la possibilité de louer ou prêter ses locaux puisqu’il s’agit d’une réserve du droit d’usage. Bien sur comme il prête ses locaux à son débit rentier (acquéreur), on peut considérer que vous lui avez donné votre accord tacite.
En conclusion, il est entièrement chez lui. Vous n’avez pas beaucoup d’autre choix que de faire avec lui. Par contre, il ne peut pas transformer la maison. Il en a l’usage c’est tout. Et sans vouloir vous faire peur, mais pour vous préparer au cas où, votre présence est juste tolérée.
Vous ne récupèrerez la pleine propriété (jouissance des lieux comprise) qu’au décès du crédit rentier (vendeur) ou éventuellement au cas où il quitterait les lieux (départ en maison de retraite par exemple) mais qu’à la condition express que cette possibilité ait été prévue dans l’acte de vente.
Pour bien faire il aurait fallut, au moment de la vente, opérer à une distinction entre la partie correspondant à son habitation effective et vos locaux, de manière à vous donner dès la vente en viager la jouissance de vos locaux et lui réserver son habitation. Si le notaire connaissait l’occupation des lieux par l’association à l’époque de la vente, il semble qu’il ait failli à son défaut de conseil.
Espérant avoir répondu à vos questions.
Bien cordialement,
Merci de lire “devoir de conseils” et non “défaut”
Bonjour Christophe,
Un grand merci même si votre réponse je ne vous le cache pas, nous déprime un peu. Cela signifie que toutes les améliorations et changement que nous voulions faire sont compromis et qu’il va falloir tenir bon moralement. Le notaire était au courant (un ami du vendeur ) puisque l’association existe depuis 1990,la vente signée par l’ancien trésorier (un ami du vendeur) et si le président devait partir avant, la rente est majorée de 70 % soit plus de 2700 euros qui seront “lourds” à payer.
Une dernière chose et je ne vous accaparerais plus : aurait-on un recours devant un tribunal pour dénoncer incapacité de l’association à “fonctionner normalement” (par exemple nous n’avons pas le droit d’entreposer certaines choses qui le gêne,de faire sortir nos animaux plus souvent etc ?)Je ne veux pas ici détailler tous les soucis que nous crée ce monsieur mais c’est assez intenable.
Autre idée : La trésorière propose, elle, de revendre le bien en conservant le paiement du viager et de s’installer ailleurs ?
Bien cordialement
Lolo,
Un recours devant un tribunal concernant l’incapacité de l’association à fonctionner ça me semble délicat.
Par contre il y aurait peut être une piste à explorer sur le conflit d’intérêt qui existait à l’époque entre l’acquéreur et le vendeur puisqu’il s’agissait du même décisionnaire et une seconde piste sur le défaut de conseils du notaire. La première piste dépassant mes compétences je vous invite à prendre l’avis d’un avocat.
L’idée de votre trésorière est tout à fait réalisable. Vous pouvez parfaitement revendre votre viager, soit en continuant de payer les arrérages soit en transférant ces obligations au nouvel acquéreur mais en restant solidaire de leurs versements.
Si c’est une solution que vous envisagez vous pouvez vos rapprocher d’un agent immobilier ou mandataire du réseau Cimm Immobilier pour étudier la faisabilité de votre projet.
Restant à votre disposition,
Bien à vous.
Encore une fois merci pour votre patience et vos conseils précieux.Il est rare de trouver un forum gratuit avec autant de sérieux ! Nous allons explorer les pistes et si nous en venons à vendre soyez certain que nous ferons appel à votre réseau (puisqu’il nous faudra également acheter.)
Je reviendrais vous tenir au courant de toutes façons et je ne manquerai pas de citer votre réseau immobilier autour de moi.
Bien cordialement