Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Une offre d’achat acceptée est un contrat qui lie les parties : par principe le vendeur ne peut se rétracter.

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : un agent immobilier trouve un acquéreur, rédige une offre d’achat et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Un deuxième agent immobilier trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre d’achat ne l’engage pas. Il lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc accepté deux offres, vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages-intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Les offres d’achat vues par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Attention toutefois une offre d’achat contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268 

Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;

Dans le même sens :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 18-15863

Mais attendu, qu’ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que l’analyse des pièces produites démontraient que les parties avaient, d’un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat et qu’elles en étaient restées au stade des pourparlers lorsque M. M… et la société NP investissement avaient introduit l’instance, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la vente n’était pas parfaite ;

Une offre acceptée précisant la nécessité d’un acte sous seing privé pour fixer les modalités de la vente ne vaut pas accord sur la chose et sur le prix : ” La cour d’appel a relevé que la lettre d’intention d’achat stipulait qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du document du 9 décembre 2014, que son ambiguïté rendait nécessaire, que l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé. Elle en a exactement déduit que l’acceptation, par Mmes [R] et [W], d’une offre d’achat pour le prix de 424 000 euros, qui était imprécise, ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels.” Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2023, 22-11.287, Inédit

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288 

Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :

Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;

En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :

L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

Par principe une offre d’achat acceptée engage le propriétaire : il risque au mieux de devoir payer des dommages-intérêts, au pire la vente judiciaire.

Des vendeurs ont accepté une offre sans condition suspensive de demande de prêt, puis se sont rétractés au bénéfice d’un acquéreur plus offrant, ils sont condamnés : “En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la proposition d’achat du 16 mai 2016, qui indiquait la chose à vendre et le prix proposé sans concours bancaire avait été contresignée par M. et Mme [B] qui y avaient ajouté la mention manuscrite « lu et approuvé, bon pour acceptation de l’offre », de sorte qu’il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, la cour d’appel a violé le texte susvisé.” Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2022, 21-10.586, Inédit

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202 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je vends une grange à usage d’habitation. J’ai signé une offre d’achat, je m’aperçois qu’il n’y a pas de date de fin de validité ni de conditions suspensives.
    Plus je rencontre l’acheteur plus je découvre que le tri a été mal fait.
    Quelles sont mes possibilités de rétractation sachant que le compromis est prévu dans une semaine?
    Merci d’avance.

  2. Bonjour je suis dans le même cas
    Je suis vendeur j’ai signé pour acceptation une offre d’achat sans date de validité, depuis décembre 2016 et depuis, du fait de l’abséce De conformité (pour laquelle ils étaient au courant de puis le début) ils hésitent ils me font tourner en rond, ni Notaire ni agent Immo ne parviennent à leur faire entendre raison… je suis à bout !!
    Merci par avance pour votre réponse !!

  3. Bonjour
    J’ai fait une offre écrite pour un appartement au mois d’octobre dernier, offre aussitôt contresignée par le vendeur, ainsi il fallait attendre des papiers du juge des tutelle avant de signer le compromis. A ce jour, l’agent nous dit que tout est en bonne voie et que nous pourrons bientôt signer. Je viens cependant de découvrir qu’il a remis l’appartement en vente sur le site de son agence et sur le bon coin.
    Peut être cherche-t-il à faire de la pub? Mais en ont-ils le droit? Je trouve ce procédé plutôt louche, et suite à cela et d’autres petits soucis avec cette agence, je commence à me demander s’ils ne me balladent pas…
    Merci bcp pour vos avis.
    ZB

    • @zely bonjour,
      Vous devriez prendre contact avec l’agence pour en avoir le coeur net, il s’agit probablement d’une erreur, des publicités subsistent souvent sur internet après le retrait du bien du logiciel par l’agence. Mais si vous avez un doute envoyez une LRAR demandant des explications. Si vous avez une offre contresignée il ne devrait pas y avoir de problème. Le délai de réponse du juge est souvent assez long.

  4. Bonsoir,

    Mon conjoint et moi avons visité une maison dimanche, gros coup de coeur, nous faisons une offre par mail à 90000€, au prix demandé. L’offre est envoyée au beau-fils des propriétaires, c’est lui qui nous a fait visiter la maison et qui s’occupe des démarches. Il a continué à faire des visites et nous informe le lundi soir avoir reçu une offre à 92500€. Nous lui faisons une seconde offre par mail à 93000€, acceptée. Nous lui envoyons les documents demandés le mardi matin et fixons un rdv avec lui pour vendredi (demain) pour le financement, car Mr est courtier. Nous recevons un mail ce soir nous informant que le rdv est annulé, il n’aurait soi-disant pas reçu nos documents (envoyés en réponse à l’un de ses mails) et a trouvé le temps de signer un compromis chez le notaire avec d’autres acquéreurs. Quel recours avons-nous ? Cordialement

  5. Bonjour,
    J’ai fait une offre écrite pour un T2+cave+parking le 24/01 aux prix demandé FAI en précisant bien dans mon offre la clause suspensive de prêt dont j’ai besoin mais tout en mentionnant que j’avais déjà eu 3 accords de principe.
    L’offre a été accepté par les propriétaires. J’ai demandé un mail écrit de l’agent immobilier mandaté par le vendeur me confirmant l’acception de ces derniers le 29/01.
    2 jours après le propriétaire semblait ennuyé par ma demande de prêt et demande au notaire de préciser sur le compromis que les 10% que je verserais lui seront dû en cas de refus de mon prêt, ce qui est illégal.
    Finalement le notaire lui a fait entendre raison et maintenant le propriétaire dit qu’il avait en fait “promis” le parking à une tierce personne alors qu’il a signé le mandat de l’agence et accepté mon offre mentionnant sur chacun des documents le parking.
    J’ai clairement l’impression que ce monsieur fait preuve de mauvaise foi pour faire annuler la vente. Quels sont mes recours sans compromis signé à ce jour ?

  6. Bonjour,
    Si l’offre vaut vente le vendeur ne pourra pas se désister. Mais il y a en circulation, on se demande bien pourquoi, des modèles d’offre qui ne sont en réalité que des invitations à entrer en pourparler. Donc bien lire l’offre, au besoin revenez sur ce blog ou demandez au notaire. Mais à votre place je ne serais pas très inquiet, le vendeur devrait finir par se rendre à la raison.

  7. Je vous remercie pour votre réponse. Mon offre était claire et explicite sur mon souhait ferme et définitif d’acquérir le bien complet au prix demandé. Et la clause suspensive de prêt était bien précisée. Le vendeur était donc avisé de tout avant d’accepter mon offre. Inventer cette soi-disant histoire de parking promis à une tierce personne est incohérente. J’espère que le notaire et l’agent immobilier arriveront à le raisonner.
    Dans le cas contraire,je ne pourrais pas le forcer à vendre son bien mais puis-je demander des dommages et intérêts pour non exécution de la vente ?

  8. Bonjour j’ai visité un bien auprès d’une agence immobilière j’ai fait une offre qui m’a été accepté par le vendeur je suis passé ensuite en agence pour signer les documents d’offre et nous avons convenu ensemble la prise de rendez-vous pour signer chez le notaire or le jour J le vendeur se rétracte et ne soit plus vendre alors que j’ai un mail d’acceptation de mon offre quel recours ai-je merci pour votre retour

    • Si le mail est assez explicite il peut être pris en considération par le juge. Envoyez une LRAR, si vous voulez aller au bout ensuite prenez un avocat.

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