Offre d’achat acceptée, le vendeur refuse de poursuivre : quelle condamnation ?

Une offre d’achat acceptée est un contrat qui lie les parties : par principe le vendeur ne peut se rétracter.

Depuis la loi SRU, qui interdit tout versement dans le cadre d’une offre unilatérale, nombreux sont ceux qui s’imaginent, même parmi les professionnels de l’immobilier, qu’une offre d’achat, fût-elle acceptée, n’a aucune valeur.

La situation est en général la suivante : un agent immobilier trouve un acquéreur, rédige une offre d’achat et la fait accepter par le vendeur, dans l’attente de la rédaction du compromis. Il y a donc accord sur la chose et sur le prix, ce qui rend la vente parfaite.

Un deuxième agent immobilier trouve alors un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses pour le vendeur, et convainc celui-ci que la première offre d’achat ne l’engage pas. Il lui en fait accepter une deuxième, voire lui fait signer directement un compromis.

Le vendeur a donc accepté deux offres, vendu deux fois… et se trouve dans une situation très inconfortable. Le premier acquéreur pourra intenter une action en vue d’obtenir la vente judiciaire, ou des dommages-intérêts. Le deuxième également… Et l’agence évincée voudra être indemnisée.

Il pourra se retourner éventuellement contre l’agence qui l’a mal conseillé, mais il lui faudra au moins prouver qu’elle était au courant de la première offre.

Dans l’arrêt présenté, le mandant avait accepté l’offre, puis avait refusé de donner suite « pour raisons personnelles ». Il a été condamné à verser à l’agence 20 000 € de dommages et intérêts.

Elle (le mandant, ndlr) est donc seule responsable de l’échec du mandat de vente qu’elle avait donné le 14 janvier 2005 à la S.A.R.L. Cabinet d’Affaires Eric DIAZ ce qui l’oblige, en raison de son refus de signer un compromis aux prix, charges et conditions convenues définitivement avec les acquéreurs, à verser à cette société une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue, ce par la simple application des stipulations du mandat ci-dessus.

Achat d'un bien immobilier : condamnations de non-poursuite

Les offres d’achat vues par la Cour de cassation :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 juin 2010
N° de pourvoi: 09-66495

Le vendeur avait accepté l’offre par fax, puis était revenu sur cet accord en prétendant s’être trompé sur le prix. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite, la Cour de cassation confirme.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-26674 

La vente a été considérée parfaite suite à une offre acceptée et un refus du vendeur de poursuivre : “Mais attendu qu’ayant constaté que, par l’acte intitulé ” lettre d’intention d’achat “, M. Y… avait offert d’acquérir la propriété de l’appartement pour la somme de 1 800 000 euros, relevé que l’établissement d’un ” compromis ” notarié prévu par cet acte n’était pas une condition de formation de la vente et que l’offre de vente et son acceptation n’étaient soumises à aucune forme particulière et retenu que Christiane X…, en signant et apposant la mention ” bon pour accord ” sur la lettre de son avocat faisant état de cette proposition d’achat, et M. X…, par l’intermédiaire de son avocat, avaient donné leur accord à cette offre, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la vente était parfaite par l’accord des parties sur la chose et sur le prix ;”

Attention toutefois une offre d’achat contenant une formule du genre “« En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente”, ne peut pas être considérée comme engageant les parties puisque les modalités de la vente ne sont explicitement pas encore précisées. (Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 26 septembre 2018, n° de pourvoi: 17-11023). En outre une telle formulation ne permet pas à l’agence de percevoir sa rémunération puisque la vente n’est pas “effectivement conclue” :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 novembre 2017
N° de pourvoi: 15-12268 

Mais attendu qu’ayant relevé que le conditionnel employé par le gérant de la société de la Briquetterie dans sa réponse à l’offre d’achat de la société Jonalex démontrait que son accord était réservé et souverainement retenu que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l’acquéreur n’avaient pas fait l’objet d’un accord du vendeur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n’avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;

Dans le même sens :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 novembre 2018
N° de pourvoi: 17-22660

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X… avait donné mandat général à l’office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu’il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X…, qu’à réception de l’accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X… se réservait le droit d’examiner les conditions de cette offre et qu’à la demande du notaire de l’acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n’avait reçu du notaire qu’un mail d’information et non une offre de vente

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 18-15863

Mais attendu, qu’ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que l’analyse des pièces produites démontraient que les parties avaient, d’un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat et qu’elles en étaient restées au stade des pourparlers lorsque M. M… et la société NP investissement avaient introduit l’instance, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la vente n’était pas parfaite ;

Une offre acceptée précisant la nécessité d’un acte sous seing privé pour fixer les modalités de la vente ne vaut pas accord sur la chose et sur le prix : ” La cour d’appel a relevé que la lettre d’intention d’achat stipulait qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du document du 9 décembre 2014, que son ambiguïté rendait nécessaire, que l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé. Elle en a exactement déduit que l’acceptation, par Mmes [R] et [W], d’une offre d’achat pour le prix de 424 000 euros, qui était imprécise, ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels.” Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2023, 22-11.287, Inédit

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-18288 

Portée du comportement de l’acquéreur postérieur à l’expiration de la promesse :

Mais attendu qu’ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu’elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;

En cas de refus fautif d’une des parties de ratifier la vente définitive, la rémunération de l’agence est due :

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-21044 :

L’acte engageant les parties et ouvrant le droit à honoraires de l’agent immobilier n’est pas forcément un acte authentique : “Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X… ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

Voir l’article : une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire.

Par principe une offre d’achat acceptée engage le propriétaire : il risque au mieux de devoir payer des dommages-intérêts, au pire la vente judiciaire.

Des vendeurs ont accepté une offre sans condition suspensive de demande de prêt, puis se sont rétractés au bénéfice d’un acquéreur plus offrant, ils sont condamnés : “En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la proposition d’achat du 16 mai 2016, qui indiquait la chose à vendre et le prix proposé sans concours bancaire avait été contresignée par M. et Mme [B] qui y avaient ajouté la mention manuscrite « lu et approuvé, bon pour acceptation de l’offre », de sorte qu’il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, la cour d’appel a violé le texte susvisé.” Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2022, 21-10.586, Inédit

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.

À propos de l'auteur 

202 Commentaires

  1. Bonsoir
    Une question
    Nous avons une offre acceptée par écrit le 1er avril, en dessous du prix
    Le 5 avril, une proposition d’achat au prix de vente, mais non acceptée par les propriétaires…par d’autre personnes que nous
    Pouvons nous prétendre à l’achat de cette maison ?
    Merci
    Caroline

  2. Bonjour
    Dans votre cas, je ne crois pas que vous puissiez prétendre à quoi que ce soit.
    Il aurait fallu avoir des négociations plus avancées : avoir déjà échangé correspondance avec le notaire , projet de compromis rédigé, pour réclamer contre une rupture abusive des pourparlers.
    Si l’autre offre a été faite le 5 avril, avez-vous fait une contre- offre? Le propriétaire est libre de choisir. Quel avantage pouvez-vous lui donner par rapport à l’autre acheteur?

    • Merci de votre réponse
      Nous avons l’offre contresignée des vendeurs en date du 1er avril
      Ils ont donc accepté notre offre à ce prix
      Nous avons un rdv prévu chez le notaire
      Nous avons même fait la liste des meublants avec eux !

      On se demandait juste si une offre orale au juste prix postérieure à une offre acceptée, rend caduque la notre ?
      Et si ils sont en droit de forcer les vendeurs à leur vendre la maison…
      Encore merci

  3. Bonjour,
    Félicitations pour votre blog, très utile, je suis vendeur, j’ai accepté une offre et signé la proposition d’achat, mais la situation avec l’acquéreur se complique nous n’arrivons pas à nous entendre sur certains points, cela devient très problématique et traîne en longueur, je me suis rendu compte que j’ai bien signé la propostion d’achat mais pas mon mari, alors que nous sommes co-propriétaire, pouvons-nous nous rétracté en invoquant l’invalidité du document.
    Merci

    • Bonjour,
      C’est possible mais source d’une procédure éventuelle pour rupture abusive de pourparlers par exemple, ou contre vous seule qui avez signé l’offre. Vous comme moi savons que c’est un prétexte. Le mieux serait de faire un courrier clair et précis en LRAR dans lequel vous évoquez les points non négociables et demandez aux acquéreurs d’y donner leur accord sous x jours faute de quoi vous reprendrez votre liberté ; sous réserve de compatibilité avec la rédaction de l’offre signée bien sûr.

  4. Bonjour,
    Cas concret : Signature d’une promesse de vente (mandat charge vendeur) toutes les clauses suspensives ont été levées, l’acquéreur ne souhaite pas réitérer l’acte authentique. Dans ce cas, l’agence a t’elle droit de demander sa commission pour le compte de la mauvaise foi et le caprice de l’acquéreur ? Si oui, quelles démarches ? Je vous remercie 🙁

    • Bonjour,
      Si les conditions suspensives ont été levées cela signifie que la vente est définitivement conclue au sens de la loi Hogue, donc les honoraires sont dus. Que l’acte authentique soit signé ou non importe peu.

  5. Bonjour,
    Pour revenir sur la réponse de JCM, qu’est-ce qu’il en ait du droit de rétraction de l’acheteur après signature du compromis?
    Dans le cas de Pauline, une promesse de vente a été signée.
    L’agence reçoit sa commission à la signature de l’acte final je crois

    • Pour le droit à rémunération de l’agence il faut que les conditions suspensives soient levées et qu’il n’y ait plus de possibilité de dédit (art. 74 du décret de 72de la loi Joguet). La réitération en acte authentique n’est pas une condition de la rémunération de l’agence.

      • en effet JCM et Aztecboss l’acquéreur ne s’est pas retracté et toutes les clauses sont levées. La seule question que je me pose c’est puisque mandat à charge vendeur . a qui dois-je émettre la facture ? acquéreur défaillant ou vendeur ?

  6. Bonjour,
    Nous venons de signer une promesse d’achat pour une maison , dont nous avons été les premiers à visiter) au prix de vente sans négociations. Le vendeur avait bien réalisé avec une agence immobilière le mandat de vente de son propre chef. Dès la nouvelle reçue, le vendeur ne souhaite plus vendre.
    Pouvons-nous faire quelque chose pour poursuivre la vente, vu qu’un mandat a été signé, ainsi qu’une promesse d’achat au prix souhaité par le vendeur?
    Merci pour votre réponse.

  7. Bonjour,
    Si je comprends bien, une promesse d’achat signée par l’acquéreur au prix du mandat de vente désiré par le vendeur n’a donc aucune valeur juridique. Il ne s’agit d’une vente parfaite? Vu que les critères correspondent aux demandes du vendeur et que c’est lui qui a fait les démarches.

Répondre à Jean Claude Miribel Annuler la réponse

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*